В ответ на многочисленные обращения наших клиентов, мы решили собрать воедино информацию об испанских налогах на недвижимость для нерезидентов и опубликовать все в одной статье.
Для начала, давайте разберемся, кто является налоговым (или фискальным) резидентом.
Налоговый резидент
Это физическое или юридическое лицо, являющееся налогоплательщиком той или иной страны. Существует ряд факторов, совокупность которых поможет вам определить налогоплательщиком какой страны вы являетесь.
- Нахождение в стране свыше 183 дней.
- Налоговая резиденция другой страны. Подтверждается сертификатом, выданным налоговыми органами.
- Физическое расположение основного источника Ваших доходов (к примеру, физическое местонахождение компании, приносящей Вам прибыль или местонахождения объекта недвижимости, который Вы сдаете в аренду).
- Наличие несовершеннолетних детей, проживающих или учащихся, например в Испании, а также других членов семьи, находящихся на иждивении.
Налоги на недвижимость для владельцев
Будучи владельцем недвижимости на территории Испании, Вы обязаны платить следующие налоги:
- подоходный налог или налог на доход физических лиц (IRPF — Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas);
- налог на имущество (IBI — Impuesto sobre Bienes Inmuebles);
- налог на богатство (Impuesto sobre el patrimonio) оплачивается за владение недвижимостью, чья стоимость превышает 700.000€.
IPRF
Это налог с прогрессивной ставкой, начиная от 19% и до 45% (для дохода от 60 000 €).
IBI
Размер этого налога вычисляется на основе кадастровой стоимости объекта недвижимости. Ставка определяется мэрией и варьируется от 0,4% до 1,3% для городских объектов. Оплачивается ежегодно.
IRNR
Если вы не являетесь налоговым резидентом Испании, то вместо IPRF вы обязаны оплатить специальный налог на доход для нерезидентов (IRNR — Impuesto sobre la renta de no residentes). Налогом облагаются доходы нерезидентов от источников, находящихся в Испании. Если вы не являетесь гражданином одной из стран ЕС, то ставка налога составляет 24%. Для граждан ЕС, ставка — 19 %.
Не все домовладельцы знают об этом, но IRNR необходимо платить даже если Вы не сдаете принадлежащий вам объект недвижимости в аренду. Стоимость дохода равняется:
- 1,1% от кадастровой стоимости объекта недвижимости, в случае если переоценка стоимости проводилась после 1 января 1994 года или
- 2% от кадастровой стоимости в остальных случаях.
Для понимания, приведем пару примеров.
Пример 1. В 2016 году Вы, являясь резидентом России, владели квартирой в Испании, но не сдавали ее в аренду. Стоимость квартиры по кадастру: 100.000 €. Переоценка кадастровой стоимости была проведены после 1994 года.€
Налоговая рассчитает Ваш доход следующим образом: 100.000*1,1%= 1100 €
Налог с дохода, который вы должны будете оплатить: 1100*24%=264 €
Пример 2. В 2016 году Вы, являясь резидентом России, владели квартирой в Испании. В течение года квартира сдавалась 90 дней, полученный доход составил 3000 €. Стоимость квартиры по кадастру: 100.000 €. Переоценка кадастровой стоимости была проведена после 1994 года.
Налог с дохода от сдачи в аренду: 3000 €*24%=720 €
Налог на вмененный доход пропорционально количеству дней, когда квартира не сдавалась в аренду=1100 €*24%*275 дней/365 = 199 €
Общая сумма налога к уплате: 720 €+199 €= 919 €
Декларация дохода осуществляется по налоговой форме 210 и оплачивается до 31 декабря следующего года за прошедший год. К примеру, за 2018 год декларация должна быть подана и оплачена до 31 декабря 2019 года.
Внимание! Закон предусматривает вычет расходов из налогооблагаемой базы только для собственников, являющихся резидентами стран, входяших в состав Евросоюза. Если же собственник является резидентом страны, не входящей в состав ЕС, декларируемая сумма дохода будет равна полной стоимости полученного от аренды дохода без вычета расходов.
Impuesto sobre el Patrimonio
Этот налог оплачивается ежегодно как резидентами, так и нерезидентами на собственность, чья стоимость превышает 700.000 €. Ставка зависит от региона. В среднем составляет 0,2–2,5% от стоимости объекта. Декларируется по форме 714.
Налоги при продаже недвижимости нерезидентами
Налог c прибыли
При продаже объекта недвижимости нерезидентом в Испании, необходимо оплатить налог на прибыль от продажи недвижимости. Этот налог является частью того же IRNR (налога на доход для нерезидентов).
Для справки. Резиденты также платят налог на прибыль от продажи, но в рамках IPRF. Освобождается от уплаты налога только продажа резидентом постоянного жилья (в котором собственник жил не менее 3 лет!) с целью покупки нового постоянного жилья.
Прибыль вычисляется как разница между стоимостью продажи и стоимостью первоначальной покупки. Стоимость приобретения актуализируется в соответствии со специальным коэфициентом индексации, применяемым в зависимости от года приобретения недвижимости. Налоговая ставка составляет 21%. Декларация осуществляется по форме 210 (срок подачи – 3 месяца с момента окончания срока для предоставления формы 211).
Для гарантии оплаты налога на прибыль при продаже нерезидентами, данный налог удерживается с продавца нерезидента на момент совершения сделки по продаже у нотариуса в размере 3% от цены продажи. Удержанный процент должен будет оплатить покупатель по форме 211 в течение месяца с даты сделки. Удержание этих 3% позволяет избежать ситуаций, когда продавец-нерезидент сразу же после совершения сделки покидает страну, не внеся в государственную казну положенных средств.
Далее, покупатель должен предоставить продавцу заполненную форму 211 для дальнейшей декларации продавцом как дохода от продажи (уже по форме 210), так и других доходов нерезидента. Нерезиденты могут запросить эти 3% обратно у государства в том случае, если прироста капитала не было и если налог окажется меньше удержанной покупателем суммы.
Plusvalía
Это муниципальный налог на увеличение стоимости городской земли (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), который получает муниципалитет в котором находится объект недвижимости. Налог оплачивает продавец жилья. Данный налог рассчитывается на момент сделки на основе ряда факторов, таких как:
- Кадастровая стоимость земли
- Количество лет, прошедших с момента приобретения недвижимости
- Коэффициент увеличения стоимости земли и ставка налога, которые определяет муниципалитет.
Налоги на недвижимость для юридических лиц
Компании-нерезиденты, владеющие собственностью в Испании обязаны ежегодно оплачивать специальный налог на недвижимость. Начиная с 2013 года обложению специальным налогом подлежатисключительно компании-нерезиденты, зарегистрированные в офшорных зонах. Налог оплачивается по ставке 3% от кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Данным налогом не облагаются:
- Государства и зарубежные государственные учреждения и международные организации;
- Юрлица, осуществляющие деятельность, отличную от простого владения или сдачи в аренду недвижимого имущества;
- Компании, оперирующие на официальных вторичных торговых рынках ценных бумаг.
Декларация подается ежегодно по форме 213.
Консультация специалиста
Любую дополнительную консультацию по налогам в Испании Вы можете получить у специалистов компании Costamonitor.es
