Как я упоминал ранее, в нашей компании сейчас более 450 объектов недвижимости. Они сдаются в долгосрочную, посуточную и в среднесрочную аренду. Анализируя рынок аренды, у нас накопилась определенная статистика, которая поможет разобраться, что делать с инвестиционными объектами, с субарендными квартирами и вообще, что с рынком гостеприимства, в какую сторону он смотрит?
Нагляднее описать ситуацию помогут цифры.
В марте до пандемии в долгосрочной аренде у нас была средняя ставка примерно 30 тыс. рублей. Объекты находятся в Москве и Московской области. Сейчас они сдаются в диапазоне 25-27 тыс. рублей в тех объектах, где не массовая застройка, где высокий спрос. Там где ситуация другая, то цена варьируется от 22-25 тыс. рублей в зависимости от текущего состояния объекта. Сейчас эконом сегмент опускается еще ниже и появилась возможность работать в своем регионе. Большим спросом у арендаторов пользуется комфортабельное жилье с хорошим ремонтом, но примерно за те же деньги.
Формат мини студий 100% востребованный и будет востребован. Людям нет необходимости жить в больших площадях. Сейчас развито складское хранение, кладовки для вещей. Важно, чтобы там была кухонная зона, спальная зона и некое рабочее место.
Посуточная аренда на текущий момент времени.
Ключевой показатель посуточной аренды ADR – средний чек, по которому заезжают гости. До пандемии он варьировался в диапазоне 2050-2 200 рублей, учитывая весь охват (Москву, Московскую область). Сейчас он опустился примерно до 1800 рублей. Просадка практически на 10 %. Вроде бы разница в одних сутках небольшая, но если умножим разницу в 200 рублей на 30, то получаем 6000 рублей в месяц. Это уже на экономику влияет достаточно существенно. Если посчитать за полгода, то это уже 30-60 тысяч рублей. Практически на месячную аренду мы просаживаемся. Это сильно влияет на расчет экономики каждого проекта.
Что касается среднесрочной аренды.
Среднесрочная аренда – это аренда, когда люди бронируют жилье на срок от 1 до 3 месяцев. Перед первой волной пандемии мы успели активно запустить рекламную кампанию именно на таких гостей. Мы сдавали объекты в диапазоне 40-50 тыс. рублей за студию, что было намного выгодней, чем сдавать в посуточную аренду. Плюс в том, что сокращаются расходы: заезжает один человек, который живет 1-2 месяца.
Сейчас среднесрочная аренда опустилась примерно на диапазон 28-35 тыс. рублей. Стоимость зависит от района и от состояния объекта. Как видим, здесь тоже существенная просадка.
Эти рынки – посуточная и долгосрочная аренда, на мой взгляд, интегрируются, потому что большая часть потребностей в плоскости среднего срока.
Что же сейчас будет выгодней: долгосрочная, посуточная или среднесрочная аренда?
Первым делом нужно определиться с той цифрой, которую вы хотите получать от объекта. Частый ответ на вопрос: “Сколько вы хотите заработать с вашего объекта недвижимости?” Все говорят: “Чем больше, тем лучше”. Но без цели не понятно, на что ориентироваться. Должна быть планка минимальная, нормальная, максимальная и исходя из этого, выстраивать ценообразование и стратегию.
Допустим, вы решили, что хотите с объекта зарабатывать 40 тыс. рублей. Спокойно можете размещать его в сегмент долгосрочной аренды за данный диапазон цены. При этом вы получаете трафик людей, которые потенциально готовы за 1-2 месяца платить чуть дороже. Это выходит меньше, чем хотят хозяева-собственники за посуточную аренду. Можете отказаться от чисто посуточной аренды и не заселять людей на срок 1-3 суток. Это тоже хорошая стратегия для тех, кто хочет заселять самостоятельно, не тратя уйму времени. Ставить минимальный срок проживания 3-7 дней и вы получаете гостя, который проживает неделю по тарифу, приближенному к посуточной аренде. За счет такого комбинированного управления недвижимостью вы получите хороший эффект.
Если вы относитесь к категории тех клиентов, которым важно, чтобы объект сдавался, за ним кто-то присматривал, безусловно, ориентируйтесь на долгосрочную аренду.
Если у вас эта деятельность является одним из основных источников дохода, то надо использовать рычаги в виде посуточной и среднесрочной аренды. Использовать максимальное количество площадок и ресурсов.
Если вам дорого ваше время, и хотите, чтобы объектом управляли специалисты, обращайтесь в управляющую компанию. Мы определим эффективную стратегию сдачи объекта для получения оптимальной прибыли.
