Владислав Елизаренко

)

И это не про аренду. На прошлой неделе провели стратегическую сессию с командой. Я поставил задачу — поменять сам принцип мышления внутри компании. Сейчас мы — управляющая компания по аренде. Наша задача: загрузить объект, сдать дороже, держать стабильный поток. Где-то это получается отлично. Где-то — слабее, особенно когда сезонность бьёт по доходу. И вот здесь ключевой момент. Мы больше не хотим быть компанией “про аренду”. Мы идём в сторону управления капиталом. Что это значит на практике:...

В апартаментах один негативный отзыв без ответа может повлиять на выбор вашего объекта. Именно поэтому работа с отзывами — это уже не репутация, а часть продаж. 5 мая на бесплатном вебинаре Bnovo эксперты разберут, как выстроить систему работы с отзывами, которая растит доход. Дарья Ковалевская (Sokroma) и Наталья Провоторова (УК Премиум сервис) поделятся...

? 🤔 В прошлом посте писал: в низкий сезон доходы падают, и у многих появляется логичный вопрос — «может, продать?» Разберём без эмоций. --- ### 📈 Тезис 1. Недвижимость выросла в цене Это факт. За последние 5 лет: — где-то +20% — где-то +50% — отдельные объекты — почти ×2 Особенно хорошо это чувствуют те, кто заходил с ипотекой. На вложенный капитал доходность выглядит очень привлекательно 💰 И возникает желание: «зафиксировать прибыль» Но первый вопрос, который почти никто себе не задаёт: 👉 Сколько денег вы реально получите на руки? Минус: — налог — остаток по ипотеке — комиссия агенту — торг с покупателем И только после этого появляется реальная цифра...

? 🤔 Каждый год с января по март происходит одно и то же. Инвесторы в посуточной аренде начинают нервничать. Летний сезон дал хорошие деньги 💰, новогодние праздники тоже, а дальше — холод, падение загрузки и среднего чека. И в голове появляется мысль: «Может уйти в долгосрок? Или вообще продать?» Не буду скрывать — ситуация меняется. С каждым годом Москва становится всё более сезонным городом: летом — поток туристов 🌆 зимой — перегретое предложение и дорогая загрузка При этом: — растёт коммуналка 📈 — растут зарплаты — растут операционные расходы И за последние 2–3 года это сильно бьёт по экономике...

На прошлой неделе принял решение снова вести блог от себя, а не «от команды». Буду писать: — что реально происходит у меня в бизнесе — какие решения принимаю и почему — какие ошибки допускаю — какие возможности сейчас есть на рынке Осенью я полностью делегировал канал команде. Они делали всё качественно: контент, аналитику, оформление. 📈 Канал вырос: — подписчики — охваты — активность Но есть нюанс 👇 📉 Заявки практически исчезли. Сделал для себя вывод (возможно, спорный): интересно читать ≠ хочется купить...

» Есть у нас в стране давняя традиция — с появлением первых больших денег покупать квартиру. А потом еще одну. И еще. Главный страх человека, владеющего капиталом — потерять его. А недвижимость по праву считается самым надежным активом, который еще и раз в месяц деньги приносит. И вопрос, который мы ставим перед собой на эфир: 😪какая недвижимость лучше для долгосрочных инвестиций? Офисы и склады мы в расчет не берем — поговорим про самые простые и понятные варианты: торговая недвижимость и квартиры...

? На бумаге «большая» выглядит солиднее. Один объект, меньше суеты. Но я всегда начинаю с простой логики: сколько источников дохода у вас в итоге? 😪 Одна квартира это один арендатор. Уехал доход обнулился. Даже если простой всего месяц, вы уже теряете ощутимую часть годовой прибыли. 😪 Несколько студий это уже диверсификация. Даже если одна стоит пустой, остальные продолжают приносить деньги. Риск распределяется. 😪 Второй момент ликвидность. Студии сдаются/продаются быстрее. Их проще «разбить» и продать по одной, если срочно нужны деньги или хотите зафиксировать прибыль. С большой квартирой так не получится вы привязаны к одному крупному чеку и более узкой аудитории покупателей...

Арендаторы делятся на типы. И каждый собственник рано или поздно встречает их всех. Иногда даже одновременно. 😪 Первый тип, идеальный на просмотре. Вежливый, спокойный, работает в стабильной компании, животных нет, вечеринки не любит. Все выглядит отлично. Через месяц соседи пишут: "У вас там что, караоке клуб открылся?" 😪 Второй тип, я на долгосрок. На просмотре уверенно говорит: "Минимум на три года, я стабильный человек". Через две недели пишет: "Владислав, а можно съехать, планы поменялись"...

Причина простая рынок меняется, и привычные стратегии уже не всегда работают так, как раньше. 😪 Если говорить про квартиры, здесь все понятно и привычно. Порог входа ниже, проще продать при необходимости, понятный спрос. Но при этом доходность часто ниже, арендаторы меняются чаще, а конкуренция на рынке растёт. 🏕 С коммерческой недвижимостью ситуация немного другая. Доходность обычно высокая, арендаторы заходят на долгий срок, меньше бытовых вопросов...