Вы решили сдавать квартиру на рынке долгосрочной аренды. Безусловно, ваша цель - чтобы квартиранты жили как можно дольше и аккуратно платили. НО на какой срок подписать первоначальный договор? Какие точки зрения существуют?
1. Подписать договор на несколько лет. При сроке аренды на срок более года требуется регистрация в Росреестре. Данный способ заключения договоров редко, но встречается. Один раз я видел договор аренды, который регистрировали в Росреестре, но зачем это делали, я так и не понял.
2. Подписать договор на 11 месяцев, а при досрочном расторжении удержать страховой депозит. Пожалуй, это самая часто встречающияся схема работы. НО я не люблю работать по данной схеме по следующим причинам:
- Через несколько месяцев арендатор прекратил осуществлять платежки и у арендатора еще договор на проживание на много месяцев вперед, а это собственнику нужно?
- Страховой депозит в большинстве случаев без конфликта удержать не получится, так как квартиранты очень любят тянуть время и жить последний месяц за счет страхового депозита. Подробнее о моей точке зрения о необходимости страхового депозита при аренде квартиры вы можете прочитать здесь.
3. Подписывать договора на короткие промежутки времени, например, на 3 или 6 месяцев. Мне кажется, что данная схема работы лучше двух предыдущих. НО, опять договор аренды может еще продолжаться, а деньги за проживание могут быть еще не уплачены, что не есть правильно.
4. Подписать договор только на оплаченный период времени. Я этой схемой люблю пользоваться при работе с иностранцами. Например, при заключении договора клиент оплачивает два месяца проживания и соответственно получает договор только на два месяца. При следующем платеже собственник подписывает с клиентом дополнительное соглашение о пролонгации. Безусловно, что условия пролонгации и сроки платежей оговариваются заранее.
5. Договор с гибким сроком. Собственник, например, заключает договор на 11 месяцев. НО, в случае отсутствия платежей по договору, срок аренды сокращается, и договор автоматически расторгается, т.е. если арендатор аккуратно платит в течение 11 месяцев, то и договор будет действовать 11 месяцев, а если платежи по договору прекратятся, то и срок действия договора автоматически сократится.
А какой срок действия договора аренды, по вашему мнению, является оптимальным?