Ключевую ставку кредитования коммерческих банков Центробанк сохранил на уровне 4,25%. Льготную ставку по ипотеке 6,1% на жилые новостройки и апартамены продлили до 1 июля 2021 года. Казалось бы, самое время рефинансировать текущий жилищный кредит.
Но так ли все просто?
"При Иване III Великом (1462 – 1505г), закладная кабала* называлась ересью жидовствующих. Считалось, что это подрыв экономической мощи государства и доведение народа до массовой нищеты. Тогда за такие «фокусы» полагался костер!"
(Николай Карамзин)
*закладная кабала = ипотека
В каких случаях имеет смысл рефинансировать ипотеку
1 - если ипотека взята 1-3 года назад и есть шанс снизить ставку на 1-2%
Это случай, когда вы только-только взяли ипотеку, например, в 2018-ом году, когда средняя ставка была 10% на вторичку и 9% на новостройку. У вас еще много невыплаченного долга, вы только в начале кредитного пути.
(Как известно, самые эффективные досрочные погашения и любые другие досрочные выплаты по кредиту максимально выгодны первые 5 лет. Желательно вообще выплатить ипотеку за 5-7 лет за счет досрочных погашений. Иначе потом - будет большая переплата)
Если найти банк, который возьмет вас на рефинансирование на ставку ниже текущей на 1-2%, то игра стоит свеч.
2 - если ипотека была взята в 2016-ом году или ранее, когда ставка составляла более 11%
В этом случае рефинансирование не просто разумно, а прямо необходимо. Ибо до 8-9% даже на вторичку сегодня снизить ставку вполне реально.
Особенно это актуально, если ипотека взята на максимаьльный срок 20-25 лет и прошедшие из 5 - это еще тоже самое начало пути и основной долг еще большой. Особенно если за прошедшие годы вы вносили мало досрочных платежей, уменьшая срок кредита.
Понижение ставки на 1-2% - далеко не самая важная причина связываться с рефинансированием, и вот почему.
3 - сколько осталось долга?
Если долга по ипотеке осталось менее 2 млн рублей, даже при снижении ставки на 2-3% (скажем, с 11% до 8%) рефинасирование никогда не окупит себя.
Снижение ставки принесет ощутимую пользу только при значительной сумме кредита.
Разберем пример от ипотечного брокера @ipotekapro. Имеет ли смысл рефинансирование, если человек планирует закрыть кредит за ТРИ года?⠀
Заёмщик взял ипотечный кредит 9 115 000 руб. на 20 лет со ставкой 10,3%.
В первый же год она внесла в счёт досрочного частичного погашения — 785 000 руб. И сократила срок кредита. Изначально переплата составляла 12 500 000 руб., но заемщик сократила ее с помощью погашений до 8 700 000 руб.
Заемщик планирует закрыть ипотеку за ТРИ ближайших года, поэтому переплата составит 2 400 000 руб.
При параметрах такого кредита, можно предложить ставку 7,8% и срок кредита 10 лет (так комфортно заемщику).
Остаток долга у Тани — 8 200 000 руб., общая переплата за 10 лет — 3 600 000 руб. Переплата за ТРИ года = 1 700 000 руб.
Расходы на рефинансирование
- Оценка недвижимости — 4 500 руб.
- Страхование — 35 000 ₽
- Госпошлина — 1 000 ₽
- Доверенность — 3 500 ₽ (если через брокера)
- Услуги регистратора — 6 000 ₽
- Услуги брокера по рефинансированию — 10 000 - 30 000 ₽
Итого: 60 - 80 000 ₽
Получается 1 780 000 ₽ против 2 400 000 ₽.
Выгода составляет 620 000 ₽.
В рефинансировании ипотеки могут отказать: 10 причин для отказа снижения ставки
Во-первых, надо еще найти банк, который возьмет вас с кредитом, а во-вторых, отказы в рефинансировании тоже случаются.
1 - Вы обратились в тот же банк, где у вас уже есть ипотека
Рефинансирование собственной ипотеки для банков юридически невозможно.
Рефинансирование в том же банке зачастую возможно только при условии полного погашения имеющейся задолженности перед банком.
Некоторые банки берутся за снижение ипотечной ставки для своих заемщиков. Но это уже не рефинансирование, а реструктуризация долга.
2 - Отрицательная кредитная история заемщика: как беречь "кредитную честь" смолоду?
Самая простая и частая причина отказа в рефинансировании - это отрицательная кредитная история.
Отрицательная кредитная история формируется, если у вас:
- есть текущие просрочки;
- закрытые просрочки;
- есть или были займы в микрофинансовых организациях (МФО).
Что делать?
Текущие просрочки обязательно надо однозначно закрыть и взять справку из кредитной организации, что вы погасили кредит (если вы его пошасили). Закрытые просрочки банк будет глубого анализировать на предмет количества просрочек по каждому кредиту, суммы каждой просрочки, срока и даты просрочки. А про существование МФО надо забыть навсегда, даже с благой целью формирования кредитной истории.
Мы не Америке. В России - отсутствие займов и кредитов равно хорошей (положительной) кредитной истории.
Очень важно сколько времени прошло с момента закрытия последней просрочки, потому что во многих банках есть кредитная амнистия. Это когда банк анализирует кредитную историю заёмщика только за последние 3 месяца или 1-2-3-4-5 лет.
"Если у вас есть огрехи в кредитной истории в прошлом, то нужно выждать соотвествующий срок и подавать заявку на ипотеку в банк с кредитной амнистией.
Можно просто подать заявку на ипотеку сразу в банк, который лояльно относится к нулевой кредитной истории", - советует Ольга Конзелевская @ipotekapro.
Факт наличия активного кредита в МФО (даже без просрочек) может стать причиной отказа в кредитовании в некоторых банках.
ТОП-5 советов для улучшения (обеления) кредитной истории от ипотечного специалиста Ольги Конзелевской @ipotekapro
- не нужно брать лишних кредитов для создания кредитной истории
- гасите текущие просрочки, если они есть
- ждите и будет вам счастье в виде кредитной амнистии
- забудьте про мелкие кредиты в МФО (микрофинансовых организациях)
- остерегайтесь мошенников, обещающих вам исправления кредитной истории. Таких организаций не существует.
Еще о причинах отказа в рефинансировании.
3 - развод и отсутствие раздела имущества по закону
Если супруги были созаемщиками, развелись, но ипотечную квартиру не разделили.
4 - неправильный выбор банка
Когда выбираем банк для подачи заявки на рефинансирование, важно понимать, что при разнице в ставке менее 1% сразу будет отказ. Ранее на канале я приводила список банков и их ориентировочные ставки для желающих рефинансироваться.
5 - ипотеку взяли менее 6 месяцев назад / объем кредита более 30 млн ₽
6 - использование материнского капитала
По закону маткапитал можно использовать только на жилье, где вы обязуетесь выделить долю детям. Если средства использованы, то в идеале надо сначала погасить ипотеку полностью и только затем - думать о рефинансировании.
7 - незаконная перепланировка
Узаконить перепланировку стоит от 80 до 120 тысяч ₽. Далеко не каждый заемщик готов на такие траты. Тогда о рефинансировании думать нечего.
8 - квартира резко упала в цене
Такая опасность есть для жилого фонда более 20 лет, когда стоимость действительно только падает. По закону банк может выдавать ипотечный кредит размером не выше 90% от цены объекта.
Если вы купили квартиру за 3 млн ₽ в первым взносом по ипотеке 300 тысяч ₽, а к моменту рефинансирования цена жилья упала до 2,7 млн ₽, то стоимость нового кредита в случае рефинансирования становится равной 100% стоимости кредита. Банк не может такого допустить и, скорее всего, тоже откажет.
Чтобы выровнять эту ситуацию надо либо положить денег в счет уменьшения долга, либо отказаться от рефинансировании ипотеки.
9 - неплатежеспособный заемщик, сюда же - пожилой возраст (условно старше 60 лет)
Надо будет постараться доказать банку, что вы в состоянии платить кредит, а тем более, в пред- или пенсионном возрасте.
Про банки, где лучше рефинансировать ипотеку в 2020-ом году, читайте здесь:
- Где рефинансировать ипотеку? Список банков с самыми низкими ставками
