Коммерческая ипотека, бизнес-ипотека, ипотека на коммерческую недвижимость... Названий много, а суть одна: вам нужно помещение для бизнеса, а собственных средств на него нет! Поэтому приходится обращаться в банк. Стоит ли этого бояться? Расскажу в сегодняшней статье!
Бизнес ипотека - это банковский кредит, предоставляемый индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам для покупки нежилых объектов, с целью использования их в коммерческой деятельности.
Преимущество бизнес ипотеки это:
- быстрое получение помещений в собственность
- экономия на аренде
- возможность получения дополнительного дохода от сдачи в аренду
Но условия у таких кредитов, как правило, более жесткие, чем жилищные ипотеки. Срок кредитования может быть меньше, а первоначальный взнос, процентная ставка и пакет необходимых документов больше. Банки объясняют это повышенными рисками сфере коммерческого кредитования. И риски действительно есть, но об этом чуть позже.
Придется сильно постараться чтобы получить бизнес-ипотеку сроком более чем на 10 лет, с процентной ставкой менее чем 10 %. Первоначальный взнос, как правило, является обязательным условием и редко бывает меньше 20-25 %. Бизнес-ипотека с нулевым взносом тоже бывает, но такой кредит выдают только с дополнительным залогом на движимое или недвижимое имущество, либо на очень короткий срок. При этом некоторые банки готовы предоставлять заемщикам отсрочку по выплате основного долга на срок от 6 месяцев до 1 года.
Что же можно купить в бизнес-ипотеку?
- офис
- склад
- помещение под магазин или производство
- участок земли
Требования к заемщику для юр. лиц:
- Это резидентство РФ
- Наличие государственной доли в уставном капитале не более чем 25 %.
- Отсутствие просроченных задолженностей перед государственными органами и контрагентами, а так же открытой процедуры банкротства.
Требования к заемщику для физлиц:
- Гражданство РФ
- Возраст от 21 до 65 лет
Кроме того для физических и для юридических лиц имеет значение возраст бизнеса. Чем дольше заемщик осуществляет коммерческую деятельность, тем разумеется лучше. К новичкам чей опыт в данной сфере не превышает 6 месяцев, банки относятся с вполне понятной настороженностью.
У банков есть требования не только в заемщику, но и к помещению, приобретаемому в кредит. Последнее в обязательном порядке должно относиться к объектам капитального строительства. Характеристики таких объектов закреплены в пункте 10 статьи 1 ГК РФ, но в упрощенном виде основным отличием капитальной постройки от не капитальной является фундамент, расположены под землей.
Сам процесс оформления бизнес-ипотеки ничем не отличается от обычного жилищного кредита:
- Вы изучаете условия в различных банках
- Выбирайте подходящий
- Оставляете заявку в отделении или на официальном сайте
- Предоставляете необходимый пакет документов (это учредительные регистрационные документы юрлица или ИП, финансовая отчетность)
- Ждете решение
А вот дальше, если банк ипотеку одобрил, начинается самое интересное. Деньги выдаются под залог приобретаемого объекта, но в российском законодательстве есть определенные пробелы касательно коммерческой недвижимости. На практике это приводит к тому, что залоговое обременение на нежилое помещение может быть наложена только после передачи заемщику право собственности на него, то есть заключение сделки. Проще говоря, банк вынужден сначала выдать заемщику кредит, и только потом после подписания договора купли-продажи получает возможность оформить залог на помещение. И это, конечно, риск для банка - в течение какого-то времени кредит остается необеспеченным.
Именно поэтому схема приобретения помещения в бизнес ипотеку чаще всего выглядит так:
- Заемщик, то есть покупатель помещения находит подходящее помещение и оформляет кредит, внося первоначальный взнос, то есть аванс по сделке.
- Банк выдает ему документ, гарантирующий передачу недостающей суммы продавцу после оформления помещений в залог.
- Покупатель предоставляет этот документ продавцу и перечисляет ему аванс.
- Между покупателем и продавцом оформляется договор купли-продажи помещения, покупатель становится собственником этого помещения.
- Между банком и новым собственником помещения оформляется залоговый договор, на помещение накладывается залоговое обременение.
- Продавец (бывший собственник) получает остаток суммы сделки и от банка.
В общем, вполне понятно, что далеко не все банки предоставляют коммерческую ипотеку. И далеко не все потенциальные заемщики готовые её взять. А как вы относитесь бизнес-ипотеке, что лучше для бизнеса снимать помещение или купить его в кредит? Делитесь своими мнениями в комментариях и обязательно подписывайтесь на мой канал!
Интересуетесь коммерческой недвижимостью в Санкт-Петербурге? Специально для вас мы собрали более 100 объектов в закрытой базе коммерческой недвижимости, переходите по ссылке и найдёте своё!
Информация взята с ютуб канала НЕДВИЖИМОСТЬ.
