Не так давно я писала на тему почти шекспировского драматизма «владеть или арендовать». Резюме получилось такое: арендовать разумнее, но хочется владеть. В особенности если речь идёт об элитной недвижимости, при наличии соответствующих возможностей.
Поэтому, наверное, в вопросе инвестиций в недвижимость стоит разобраться отдельно и подробно — что эта сфера представляет из себя в настоящее время. И существует ли там вообще доходность.
Сразу скажу, что она, конечно, существует — могу утверждать это с учётом большого количества проектов, которые прошли лично через меня. Клиенты моей компании Welhome, приобретавшие в последние несколько лет, например, новостройки на начальной стадии строительства, зарабатывали до 30 и более процентов за полтора-два года (цифра сильно зависела от конкретного проекта).
Как выбрать объект — разум&эмоции
Важно понимать, что недвижимость — это долгосрочная инвестиция, а стоимость денег меняется с течением времени. Поэтому расчёт доходности в недвижимости — это математика, а не дело слепого случая) Например, при покупке недвижимости для дальнейшей перепродажи обычно рассчитывается IRR (внутренняя ставка доходности), а для последующей сдачи в аренду — ROI (коэффициент возврата инвестиций).
Определённые сложности при инвестировании в недвижимость связаны с тем, что на этом рынке не бывает двух одинаковых объектов, информация о них представлена не в полном объёме, а их стоимость при этом значительная. С учётом нашей склонности к покупкам на эмоциях, такая инвестиция может принести массу проблем. Правильно выбрать объект в таких условиях сложно, поэтому при такой покупке необходим профессиональный консультант.
Рассматривая весь комплекс факторов, который необходимо учитывать при покупке, такой консультант, помимо непосредственно цены, обратит внимание на расположение объекта и его непосредственное окружение, перспективы развития района, уровень архитектуры и дизайна, качество строительства и материалов, функциональность и комфорт планировочных решений и многое другое.
В элитном сегменте, с учётом высокой стоимости объектов, такая оценка тем более необходима, вне зависимости от того, приобретается недвижимость для себя или в качестве инвестиции. Именно в этом сегменте недвижимость для жизни редко приобретается «на века» — как правило, через несколько лет собственник расстаётся с ней, в связи с изменением жизненных обстоятельств или уровня дохода, поэтому инвестиционный потенциал такой покупки необходимо изначально учитывать.
Способы инвестирования
Теперь о способах инвестирования, распространённых на сегодняшний день: от самостоятельной покупки до иностранных фондов.
- Самостоятельная покупка недвижимости
Купить квартиру или несколько квартир (в этом случае возможна скидка и/или специальные условия) на первичном и вторичном рынке, торговое или офисное помещение самостоятельно (в том числе, с использованием искусственного интеллекта — например, посредством платформы Realiste, помогающей в поиске ликвидных предложений) или обратившись к профессиональным консультантам, специализирующимся на подборе недвижимости для инвестиций.
Особенности: доходность и ликвидность будет сильно зависеть от выбора, а надёжность — от профессионального сопровождения сделки, минимизирующего риски.
- ПИФы недвижимости (паевые инвестиционные фонды)
Это покупка одного или нескольких больших объектов в складчину — вместе с другими инвесторами. В России основные игроки этого рынка — «Тринфико», UFG, «Велес-капитал», «Сбер», «ВТБ».
Особенности: из плюсов — доходность выше депозитов (7-13% в рублях) и рисков не намного больше, чем в других вариантах. Из минусов — не очень высокая ликвидность, но всё же выше, чем при покупке квартир.
- Акции иностранных бирж
На американских биржах есть большой выбор акций REIT’s (Real Estate Investment Trust). Это как наши ПИФы, только более гибкие по ряду параметров и торгующие своими бумагами на бирже.
Особенности: эти бумаги уже не очень похожи на недвижимость - ведут себя довольно непредсказуемо.
Помимо этого, существуют несколько других сценариев для формирования инвестиционного портфеля: например, прямые инвестиции в проекты девелоперов, схожие по формату с инвестициями в венчурные компании. В случае успеха — высокая доходность от 10 до 30% годовых. Но есть нюанс — многие проекты не получаются и инвесторы теряют деньги.
Более сбалансированным решением являются специальные фонды, профессионально инвестирующие в девелоперские проекты в других странах. В основном это практика США, Великобритании и Европы, но в России тоже стали появляться подобные фонды — например, Blue Ocean Fund.
После всего вышесказанного, мне остаётся лишь дать, возможно, очевидный, но всё же дельный совет: задавшись целью выгодно инвестировать свои средства в недвижимость, первое, что стоит сделать — обратиться к профессиональным консультантам)
P. S. Благодарю за помощь в подготовке материала Павла Яншевского — успешного практика в теме)
Анастасия Могилатова
Управляющий собственник Welhome
Я в социальных сетях — Telegram
