Мы живем в уникальное время, с одной стороны сейчас рынок предложения арендных квартир переполнен, а с другой, люди продолжают покупать недвижимость под сдачу в аренду. Темпы продаж конечно значительно сократились, но есть те, кто хочет успеть закрыть сделку в 2022 году. Именно поэтому я решила рассказать свои соображения по покупке коммерческой недвижимости.
Что такое коммерческая недвижимость
Согласно нашему гражданскому кодексу, недвижимость делится на нежилые и жилые помещения. Все что не имеет статус жилого помещения можно отнести к коммерческой недвижимости.
Коммерческой недвижимости у нас много всякой разной, например:
- апарт-отели в которых можно купить помещение под сдачу в аренду;
- "жилые комплексы" которые застройщик строит как не жилые. Таких проектов в столице очень много и не все даже догадываются, что в конкретно этом "жилом комплексе" нет ни одного жилого помещения, а одни апартаменты;
- торговые площади на первых этажах;
- складские помещения;
- парковочные места.
И это далеко не весь перечень, поскольку я пыталась перечислить то, что чаще становится объектом для инвестиций.
Отметаю все то, что может иметь большой простой
Перед тем как купить инвестиционную студию, я стала изучать какие вообще есть объекты для покупки в Москве и Санкт-Петербурге. Я живу в спальном районе, в котором часто меняются арендаторы коммерческое недвижимости на первых этажах. Кому-то удается зацепиться, кому-то нет.
В какой-то момент у нас в соседнем доме открылся классный сетевой магазин "Белый кролик" и вроде посетителей было много, но он съехал. Лично меня это удивило, ведь менеджмент сетевого магазина должен был хорошо рассчитать проходимость, это не ИП у которого нет опыта. А потом тот же магазин открылся в торговом центре у метро и живет уже много лет.
Я смотрю на коммерческую недвижимость у моего метро и вижу, что бывают длительные простои в аренде. А любой простой - это убыток для арендодателя. В новых ЖК может дела обстоят лучше, но опять же, я вот недавно обустраивала студию и несколько месяцев наблюдала за тем, как место на первом этаже искало арендаторов. Коммерческая недвижимость в этом доме стоила дорого, видимо сдается она не дешево и пока не нашлось желающих.
Я для себя сразу же решила, что связываться с торговой недвижимостью не хочу. На уровне котлована она стоит дорого, ведь застройщики не продают маленькие помещения, они первый этаж режут на больший объекты. А на вторичном рынке хорошие объекты сложно найти. Хорошие объекты обычно не продают, а сдают. А брать то, что далеко от метро и получать вечные простои, я не готова.
На тот момент когда я изучала рынок коммерческое недвижимости, строило несколько апарт отелей и, поскольку, тогда границы еще не были закрыты, я присмотрелась к ним. Я запрашивала у застройщиков договора управления, ориентиры по прогнозируемой доходности. Апарты Valo и Вертикаль в Питере мне не понравились. По Вертикале мне даже давали отчет по тому как сдавался один готовый объект, который был выставлен на продажу, меня он не вдохновил. И вот тот факт, что эта недвижимость привязана к управляющей мне не понравился. Мне не понравилось, что есть 2 программы управления:
- с фиксированным, но маленьким доходом;
- с переменным доходом зависящем от заполняемости номера.
Я испугалась, что в первую очередь управляющая будет сдавать номера по которым она платит фиксированный доход, что бы отбить его, а уж во-вторую очередь номера с переменным доходом. И получается, что фиксированный доход мне не интересен, а с переменным сложно прогнозировать сколько раз объект сдадут за месяц.
И опять же с Питером мне не понравилась сезонность. В теплое время года там много туристов, а в холодное мало. Зимой что делать, лапу сосать?
Склады и парковки я тоже сразу отмела, как то, что может быть сложно сдать быстро и без простоев, хотя муж активно предлагал к студии прикупить кладовку в подвале. Он считал, что такая кладовая будет большим бонусом к маленькой студии. Но студия прекрасно сдалась и без кладовки.
Нет жилым не жилым комплексам
Отдельным обиняком для нас стояли жилые комплексы в которых застройщик делает не жилые помещения. Такие студии стоят дешевле, чем квартиры, но нашлось несколько но:
- в таких домах строится обычно очень много студий, а это значит что конкуренция за арендатора будет большая, придется снижать ценник;
- со сдачи таких помещений нельзя платить налог в качестве самозанятого;
- для нежилых помещений действуют свои тарифы на коммунальные услуги и другие налоги.
В целом можно было купить 2 нежилые студии вместо одной жилой, но мне не нравились проекты которые сейчас строились. В итоге все решилось просто.
Налоги и коммерческая недвижимость
Самое для меня не приятное в истории с коммерческой недвижимостью заключалось в том, что я не могла сдавать ее и платить налог как самозанятая. Кто-то скажет, что можно на это забить, платить и все, кто будет разбираться. Но лично мне было бы страшно сдавать коммерческую недвижимость и платить налог как самозанятая. Если это всплывет, но налоговая скажет, что налог я не платила, доначислит его, а еще и штраф выпишет. А что-то мне не хочется платить и налоги, и штраф, и пени.
Сдавать коммерческую недвижимость как физическое лицо тоже не стоит. В наших законах прописано, что если человек ведет коммерческую деятельность, он должен открыть ИП или получить статус самозанятого. Сдавать коммерческую недвижимость будучи самозанятым нельзя, значит надо открывать ИП.
Про открытие ИП еще 2 года назад я ничего не хотела слышать. Меня смущала необходимость каждый год платить определенные фиксированные взносы. Когда у тебя один объект, размер налога будет равен сумме обязательных взносов и будет явно больше 6% от полученного дохода, а если будут простои, то я уплачу взносы, а дохода не получу. С простоями размер уплаченных налогов может оказаться и выше 13% от суммы дохода.
Но в то же время, когда ты приобретаешь коммерческую недвижимость, не платить налоги совсем страшно. Тут у налоговой может быть повышенный интерес.
Сейчас я уже спокойнее отношусь к открытию ИП. Но понимаю, что открывать ИП только ради того, что бы завести один объект недвижимости под сдачу - это крайне не выгодно. Да и со всей это коммерческой недвижимостью у меня сложилось впечатление, что надо либо брать много объектов, либо не связываться. Если ведёшь один объект, то нельзя оптимизировать налоги, в этом плане иметь два объекты выгоднее. К тому же два объекта дают диверсификацию которую никак не получишь с одного объекта. Но покупать два объекта коммерческой недвижимости я не готова. Именно поэтому я остановилась на квартире-студии и статусе самозанятого.
