Автор: Егор Ян, внештатный обозреватель
Важно: материал отражает мнение автора и основан на открытых источниках, наблюдениях и документах застройщика/УК. Все ссылки и количественные оценки сохранены.
Добро пожаловать к нам в Телеграм.
Часть 1. Контекст, «второй старт» и переупаковка
Второй старт продаж и повторение сценария «Одиссея»
- Не так давно в Крыму объявили очередной «старт продаж» апарт-отеля, который фактически продаётся уже около года. По моему мнению, маркетинговая подача создала иллюзию нового старта, чем ввела инвесторов в заблуждение.
- Подобный приём уже применяли в проекте «Одиссей»: после полугода вялых продаж последовал резкий всплеск — около 100 сделок по завышенным ценам. Затем последовала провал продаж после «огненного» старта (см. графики ниже) и задержка стройки на 5 месяцев.
- В «Берий Палас» вновь использована стратегия «переупаковки». Если в «Одиссее» подчёркивали бренд «Cosmos», который на поверку оказался франшизой с участием небольшой УК из Москвы, то здесь акцент смещён на «Мрию» - супер-отель на ЮБК.
УК «Верто Партнёрс» и связь с «Мрией»
- Тезисно: используются ассоциации с «Мрией», однако речь идёт не о самом курорте, а о новой УК с участием человека, ранее занимавшегося развитием «Мрии» от «Сбера».
- По сообщениям СМИ, в 2024 году Гаджи Курбанов обозначался как директор блока развития курорта «Мрия». Недавно он стал совладельцем микропредприятия ООО «Верто Партнёрс» с уставным капиталом 10 000 руб., созданного с нуля.
- Доли: 30% — у Гаджи Курбанова, остальное — у Темирлана Бериева (учредитель застройщика «Берий Палас»).
- Как и во множестве похожих кейсов на рынке, УК создаётся при застройщике, не имея портфеля действующих объектов и подтверждённой доходности. Прогнозы доходов в таких условиях носят характер предположений. К тому же УК от застройщика не являются "противовесом" в объективной оценке, как это происходит в УК не аффилированных с девелопером.
- На сайте «Мрии» Гаджи Курбанов в составе действующей команды не указан: https://mriyaresort.com/about/team/
- Участие опытного управленца может усиливать проект, но опыт внутри большой структуры и создание своего бизнеса «с нуля» — разные задачи. Масштабы также несопоставимы: «Мрия» — 64 га сейчас и 108 га в будущем; «Берий Палас» — 0,7 га. Здесь уместна пословица: «Что дозволено Юпитеру, не дозволено быку», то есть опыт «Мрии» может оказаться нерелевантным «Берию».
Два ключевых факта, удерживающих «Берий Палас» в ряду типичных проектов
- «Берий Палас» не имеет отношения к отелю «Мрия» и созданной им УК. «Мрия» принадлежит «Сберу», а комплаенс в таких структурах ограничивает возможность сотрудникам вести похожий бизнес. Отсюда логично предположить, что Гаджи Курбанов больше не является сотрудником «Мрии».
2. На сделке с покупателем не подписывается договор управления. Это означает:
- финальные параметры и формулировки будущего договора пока не определены;
- формула распределения прибыли не закреплена юридически;
- при неустраивающих условиях собственники могут не передать апартаменты в управление, и вместо отеля возникнет «шанхай»;
- альтернативно — собственников вынудят принять невыгодные условия;
- уровень отделки/оснащения и стоимость работ неизвестны: есть риски, что либо они окажутся чрезмерно высоки, либо не будут соответствовать заявленной звёздности.
Маркетинговые обещания и «мифы»
- Использованы тезисы: «классификация на 5 звёзд», «перенос дороги» (которая сейчас отделяет отель от пляжа), и даже «перенос железной дороги» вдоль восточных окон комплекса. Эти заявления будут разобраны ниже.
Локация: скоринг и текущая фактура
- Регионально — Сакско-Евпаторийская агломерация, запад Крыма, не ЮБК.
- Редакция готовит большой обзор территорий, где эта локация проходит как «Первый пляж» (см. фото ниже).
«Берий» расположен ближе всего к ж/д-переезду и стоит «первым» зданием по улице Симферопольской (адрес — дом 1). Сейчас там блокпост, сквозной проезд к Симферопольскому шоссе перекрыт военными.
По скорингу нашего канала: локация набрала 33/87, город Евпатория — 22/80. Итого — 55 баллов, средний уровень.
Параметры скоринга:
- привязка к городу и турпотоку вне сезона;
- удалённость от центра;
- инфраструктурная доступность (по Дом.рф);
- транспорт внутри/междугородный;
- расстояние до аэропорта и риски (перевалы зимой для ЮБК);
- окружающая застройка (уровень ЖК и отелей);
- близость к негативным (военные базы, вокзалы, рынки, очистные) и позитивным (аквапарки, топовые санатории) соседям.
На сайте застройщика размещена панорама beriy-palace.com/location,
но она выглядит как относящаяся к периоду до 2022 года и не отражает текущую ситуацию.
Полное описание версии скоринга 1.0 в трёх частях можно прочесть здесь.
Перейдём к разбору параметров имеющих отношение непосредственно к объекту, перспективам его развития, управлению и застройщику.
Часть 2. Объект, море и пляж, инфраструктура, параметры проекта
Море и пляж: первая линия с оговорками
- Почти первая береговая линия: пляж через дорогу. Летом обе обочины этой дороги обычно заставлены припаркованными авто (на рендерах застройщика, естественно, это не показано).
- Отсутствие на официальных визуализациях потенциально значимых факторов уже приводило к прецедентам: в одном ЖК Евпатории трамвайные пути под окнами не обозначили; в итоге дольщик расторг ДДУ и получил компенсацию по закону о правах потребителей.
- Утверждение «собственный песчаный пляж» некорректно: пляжи муниципальные. Данный пляж сейчас в управлении частной компании. Передача его под УК апарт-отеля маловероятна: приоритет продления договора аренды обычно у действующего арендатора.
- Летом место оживает, но статус пляжей остаётся муниципальным, а власти даже обсуждают расширение общего доступа к пляжам санаториев (пример — санаторий «Полтава», на него можно попасть летом любому желающему).
- Перенос дороги: по словам застройщика это обсуждалось, но городская критика на этапе подготовки общественных слушаний была резкой. Перенос потребовал бы осушить часть «Лебяжьего» озера — государственного заказника (см. зону парковки на схеме).
Окружение и перспективы развития
- Проект «Золотые пески России» намечен в паре километров. Сроки завершения — не ранее 2032 года.
- Возможный эффект каннибализации: крупный сосед может перетянуть на себя более состоятельный поток, оставив отелю «Берий Палас» «средний» сегмент.
- Ближайшая зона планируется «тусовочной», что не усиливает текущее позиционирование «Берий Палас».
Сроки сдачи
Заявлен 4 кв. 2028 года — позже большинства локальных конкурентов: «Птица», «Темпо», «Прайм Прибрежный», «Лазурный Берег» должны быть сданы раньше; «Ола-Апарт» и «Золотые пески» уже в этом году бубут принимать гостей.
Инфраструктура будущего
Новой» инфраструктуры вокруг не ожидается, кроме первых этажей самого комплекса и соседних зданий. Многие помещения долго пустуют.
В несезон — вероятны 1–2 кафе и мини-маркет. Развитие района ограниченно: с тыла — железная дорога и озеро (см. выше фото - с высоты).
Нет крупного магазина и набережной для прогулок — только пляжная полоса. До набережной Терешковой — 4 км (с детьми — около часа пешком), что нереалистично и летом, и зимой.
Участок и благоустройство
Собственная территория — около 0,78 га — одна из самых малых строек в локации.
Выразительных детских/спортивных площадок не заявлено; парковые зоны отсутствуют. По духу — скорее «городской отель», у которого всё внутри.
Курортная инфраструктура и бассейны
На сайте фигурирует площадь бассейна 207 м²
В декларации — площадь помещения бассейна 162,95 м², сама чаша — получается максимально 140–150 м².
Коэффициент обеспеченности — около 0,6 м² на апартамент: ниже среднего по локации (хотя лучше, чем, например, у «Птицы»). Парков поблизости нет, крупного спорт/санаторного ядра рядом тоже нет и проектом не создаётся.
Парковка
- Предусмотрены -1 и -2 уровни, 94 машиноместа. Обеспеченность — 38%: приемлемо для отеля данного типа.
- Гидрориски: локация лиманных озёр и высоких грунтовых вод. Возможна угроза подтопления подземных уровней. Напомним, что осенью 2023-го года был «шторм века», который затопил всю эту территорию и нанёс ущерб свыше 4 миллиардов рублей. Хотя и до него улицу Симферопольскую топило каждые 2-3 года (фото выше). На сегодня только проект «Темпо» заявил про строительство подпорной стенки и поднятие уровня грунта на 2,5 метра для защиты береговой линии.
- По фото котлована (ниже) не видно явных въездов вниз — вероятно, минусовые этажи окажутся частично выше уровня земли.
Архитектура
Сильная сторона: современно, с национальными мотивами, оригинально.
Оценка — твёрдая «5».
Управляющий оператор
- На сайте заявлена УК «Верто Партнёрс», но договор управления не подписывается на сделке — итоговая доля фонда под единым управлением неизвестна.
- В отелях с долей в едином управлении ниже 75% падает доходность: демпинг частных собственников и высокий удельный вес постоянных расходов в котле.
Персонал
- Общежития для персонала не заявлены. Кадровый дефицит вероятен, особенно в сезон.
- Для ориентира: у «Мрии» — 3 общежития; на западе Крыма из известных инициатив — земельный участок под общежитие у «Темпо»; «Мирмакс» заявлял о планах, но документального подтверждения нет.
Отделка и оснащение
Предлагаются отдельной опцией. Пакетная комплектация под звёздность и договорные условия — не представлены.
Потолок и планировки
Сильное конкурентное преимущество: 1-й этаж — 4,8 м (позволит создать выразительный холл - про важность можете почитать здесь), жилые этажи — 3,0 м. По западному побережью — второе место из 16 проектов; первое — у «Темпо».
Планировки от студи на 31 метр до супер-резиденций 400 кв.м. с террасами и множеством спален.
Девелопер
СЗ "Благо", руководитель — Темирлан Бериев, сайт застройщика.
Мифы отдела продаж
«Перенесут дорогу», «в управлении участвует “Мрия”», «перенесут железную дорогу». Последнее выглядит совершенно нереалистичным: даже в поддержанном Президентом проекте «Золотые пески России» такой шаг не предпринимается — да и объективной необходимости в нём нет.
Часть 3. Стройка, продажи и цены; экономика, конкуренция, звёзды; итоги для инвестора
Динамика стройки
- Публикация на Дом.рф — 18.10.2024.
- До осени 2025 года работы продвигались медленно, реализация — вялая. Фото за октябрь 2025 — прошёл год.
Возможные причины задержек:
- изначально на небольшой объект заложили чрезмерный срок — 4 года (возможно, отражает внутренние планы девелопера по освоению участка);
- вероятно, стартовый проект не соответствовал отельным требованиям (скорее «псевдожильё» для распродажи частникам без операционной концепции), но рынок в 2024-м ускоренно переформатировался — застройщик принял правильное решение доработать концепцию. Похожая задержка, но уже самого старта продаж была в Cosmos Evpatoriya.
Продажи
На 1.10.2025 было реализовано всего 22 лота — за год.
Затем месяц тишины и «рестарт»: за два месяца продали столько же, сколько за предыдущий год. Изменилось не содержание проекта, а маркетинговая подача — аналогия с «Одиссеем».
Цены
- Начальные уровни выглядели завышенными для данного продукта: 300+ тыс. руб./м², с постепенным ростом.
- К концу 2025 года — уже 400+ тыс. руб./м². Это коррелирует с активными бюджетами на маркетинг (как правило, 10–15% от оборота), которые «надувают пузырь».
Для сравнения «Одиссей»:
- сделки с 240 тыс./м² в сентябре–октябре 2024 и 290 тыс./м² к декабрю;
- затем скачок до 350–400 тыс./м² в феврале–марте;
- при резких скачках вымываются ликвидные лоты, а прибыль «застревает» в оставшихся 20–40%, с которыми объект и вводится.
Доходность и капитализация
На сайте заявлена капитализация 94%. Важно помнить: это коммерческая недвижимость, цену которой определяет доходность с мультипликатором (подробно — «Как оценить стоимость новостройки в Крыму на выходе?»).
- При 677 тыс. руб./м² в 2028-м студия 31 м² стоит около 21 млн руб. без ремонта и не менее 24 млн «под ключ».
- Чтобы оправдать такую цену, годовая чистая доходность (EBITDA до налогов) должна быть от 2,4 млн руб., а для мультипликатора 8 — ближе к 3,0 млн руб.
- Расчёты автора (по методике редакции - см. «Какой доход будет у апарт-отелей западного берега Крыма?») без премий за инфраструктуру/программы (их сложно реализовать в маленьком отеле без сильного окружения) и без премии за развитие локации показывают среднюю выручку 2,7–3,7 млн руб./год и EBITDA 1,35–1,75 млн руб. То есть заявляемые маркетингом ориентиры завышены на 70%+.
Конкуренция
- Действующие 4*: Ribera Resort & SPA и MOJO.
- Рекреационный комплекс «Золотые пески»: корпуса 9–10 этажей, часть уже введена и сдаётся частниками, часть строится.
- Диапазон цен предложений сейчас — 194–300 тыс. руб./м², то есть на 40–60% ниже, чем в «Берий Палас».
- Рядом АК «Лазурный берег»: управление заявляет УК «Мирмакс» (пока недействующая), но договор управления подписывается на сделке — это пусть и ограниченная, но юридическая ясность для собственника. Цена выросла с 273 тыс. руб./м² (сентябрь 2024) до 310 тыс. руб./м² — всё равно на 15–20% дешевле «Берий Палас».
«Пять звёзд» и реальность классификации
- На сайте «Берий Палас» заявлен как «первый пятизвёздочный». Это цель, а не факт: без сертификации рассматривать как маркетинговое позиционирование.
- Представлены скрины «экспертного заключения» компании «Отель-Консалт» (неизвестная компания из МО), что отелю «можно присвоить 5 звёзд» при выполнении условий. Многие критерии касаются не строительства, а операционных регламентов (например, бутилированная вода в номере, вывески в ресторане и т. п.).
Примеры требований:
- санузел не менее 3,8 м²;
- индивидуальный кондиционер;
- номера высшей категории — не менее 5%;
- конференц-зал, спортзал;
- ресторан, банкетный зал, бар;
- швейцар;
- ежедневная уборка и смена белья/полотенец;
- прокат авто и доп.услуги.
Отельная часть требований во многом про оснащение номеров.
- Практика: нередко «сильные четвёрки» лучше «слабых пятёрок». В курортной среде важны факторы, не охватываемые формальной классификацией (например, масштаб и качество прогулочных зон). В «Берий Палас» нет собственной прогулочной территории, тогда как все 5* ЮБК располагают ею. Для сравнения: «Luciano Wellness & SPA Foros» — 70 га, «Мрия» - 3 парка на 64 га. Отельные сети формируют отдельные подбренды для городских/загородных объектов именно по этой причине.
- Спрос 5* уже и чувствительнее к цене; для западного побережья это критично, особенно в несезон. Корпоративные клиенты нередко ограничивают категорию проживания до 4*, что тоже бьёт по загрузке.
Для желающих рекомендуем эту или эту статью.
На практике разница между 4- и 5-звёздочными отелями часто оказывается тоньше, чем кажется по официальным стандартам. Многие четырёхзвёздочные гостиницы сознательно внедряют элементы премиум-сервиса — от просторных номеров до многоязычного персонала, оставаясь при этом в более доступном ценовом сегменте. Между тем, некоторые пятизвездочные отели могут формально соответствовать требованиям категории, но не оправдывают ожиданий в плане комфорта, обслуживания или атмосферы.
- Вывод: заявка на 5* — не гарантия загрузки и доходов, а скорее маркетинговая рамка, за которой может не оказаться устойчивой продуктовой базы.
Инфраструктура и фишки.
- Помимо бассейна и хаммама, в декларации — ресторан на 10-м этаже и «молитвенная комната» (интересная дифференциация; усиленная восточная концепция могла бы стать уникальным позиционированием).
- На 11-м этаже — тренажёрный зал и конференц-зал на 100 мест (сопоставимый с Ribera Resort & SPA). Аналогичные блоки планируются минимум в «Темпо» и «Тамеруне».
Главный вопрос для инвестора
Готов ли будущий гость платить на 20–30% дороже за архитектуру, высоту потолков и набор инфраструктурных решений, которые уже стали стандартом, при отсутствии подписанного договора с УК (даже с участием известного управленца на старте)?
Правило цены недвижимости
- Нет «хороших» или «плохих» объектов — есть недооценённые, переоценённые и сбалансированные по цене. Во вторичке действует принцип: все достоинства/недостатки должны быть отражены в цене. В новостройках Крыма (рынок не сбалансирован) это часто не соблюдается.
- Для анализа я отбираю проекты с «вспышками» маркетинговой активности — чаще это сигнал не о реальном продуктовом усилении или снижении цены, а о «упаковочных» приёмах девелоперов/риэлторов. В общем, я использую принцип "назвался груздём - полезай в кузов" — претендуешь на исключительные продажи - будь готов к пристальному разбору.
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции.
Рекомендуем почитать наши статьи для покупателей новостроек и инвесторов:
Какой доход будет у апарт-отелей западного берега Крыма?
Как оценить стоимость новостройки в Крыму на выходе?
Рейтинг новостроек Крыма (ч.1)
Как правильно выбрать апарт-отель для инвестиций в Крыму (ч.2)?
Обзор новостроек Крыма для инвестиций (ч.3)
5+ параметров выбора недвижимости в Крыму
Удержится ли рынок новостроек Западного Крыма?
Как сравнить доходность от аренды при разной стоимости новостроек в Крыму?
Cosmos и апарт-отели в Крыму - разбираемся в доходах
Ипотека или рассрочка - что выгоднее для покупки новостройки в Крыму?
На сколько вырастет цена на недвижимость в Крыму?
Если нашли неточность, ошибку в расчётах или с чем-то не согласны — напишите в комментариях 💬 Только по делу, без холивара, ок? 😉
А если хочется больше цифр, инсайтов и разбора по крымской недвижимости — добро пожаловать к нам в Телеграм или обратитесь с запросом 👉 @nilM2tvpro.