Строительство промышленного здания на земельном участке – это сложный и многогранный процесс, который требует не только значительных инвестиций, но и строгого соблюдения обширного перечня нормативных требований. Одним из ключевых вопросов на этапе планирования является определение минимально допустимого расстояния от границ участка до самого промышленного объекта. Ответ на этот вопрос не является фиксированной цифрой, а представляет собой комплексное решение, зависящее от многочисленных факторов, таких как вид разрешённого использования земельного участка, функциональная зона, категория промышленного производства, характеристики прилегающих территорий, градостроительные, санитарно-эпидемиологические, противопожарные и экологические нормы. Понимание этих требований критически важно для получения разрешения на строительство и обеспечения безопасной эксплуатации объекта.
Основные цифры указаны в конце статьи.
Если вы ищете выгодные условия кредитования вашего бизнеса, лизинг авто и техники, открытие РКО, трансграничные переводы, напишите нам в Telegram или позвоните +7-960-265-19-00 и мы подберём вам необходимый продукт.
Градостроительные нормы и зонирование территории
Основополагающим документом в Российской Федерации, регулирующим вопросы градостроительной деятельности и землепользования, является Градостроительный кодекс Российской Федерации. В соответствии с этим законом, каждый муниципалитет разрабатывает и утверждает Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Эти правила делят всю территорию на различные территориальные зоны, например, производственные зоны, жилые зоны, общественно-деловые зоны и другие. Для каждой такой зоны устанавливаются градостроительные регламенты, которые содержат обязательные требования к параметрам разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
В градостроительных регламентах, применимых к производственным зонам, могут быть указаны следующие параметры, определяющие размещение промышленного здания:
Минимальные отступы от границ земельного участка до основного строения. Эти отступы обеспечивают необходимое солнечное освещение, пожарную безопасность, возможность обслуживания зданий и прокладки инженерных коммуникаций. Отступы могут различаться для фасадной части, выходящей на улицу (обычно определяется "красными линиями"), и для боковых или задних границ, смежных с соседними участками.
Максимальный процент застройки земельного участка, который ограничивает общую площадь, занимаемую всеми зданиями и сооружениями на участке.
Максимальная высота промышленного здания и количество этажей.
Требования к организации парковочных мест, подъездных путей, благоустройству прилегающей территории.
Ключевым документом для застройщика промышленного здания является Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). В нём содержится исчерпывающая информация о границах участка, разрешённых видах использования, предельных параметрах разрешённого строительства, о существующих ограничениях и обременениях, включая точные значения минимальных отступов от границ.
Подобрать поставщиков финансовых услуг на Ten-X.pro.
Санитарно-эпидемиологические требования и санитарно-защитные зоны
Промышленные здания и предприятия, зачастую, являются источниками различных негативных воздействий на окружающую среду и здоровье человека, таких, как шум, вибрация, выбросы загрязняющих веществ в атмосферу, неприятные запахи, образование промышленных отходов. Для минимизации этих воздействий установлены строгие санитарно-эпидемиологические требования, основанные на Федеральном законе от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения».
Одним из важнейших инструментов регулирования для промышленных объектов является установление санитарно-защитных зон (СЗЗ). Размер санитарно-защитной зоны определяется в зависимости от класса опасности промышленного предприятия (от I до V), его технологических процессов, используемого оборудования, мощности производства, характеристик и объёмов выбросов в атмосферу и уровня шума. Классы опасности предприятий и ориентировочные размеры СЗЗ определены в санитарных правилах, например, в СП 2.1.3678-2020 «Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг», и иных специализированных нормативных документах.
В границах санитарно-защитной зоны категорически запрещается размещать жилые здания, детские дошкольные учреждения, общеобразовательные школы, медицинские организации, спортивные сооружения, зоны отдыха, садоводческие и дачные товарищества, а также другие объекты, предназначенные для постоянного или временного пребывания людей. Это означает, что от границ промышленного земельного участка до перечисленных объектов должно быть выдержано расстояние, равное или превышающее размер установленной СЗЗ. Фактически, санитарно-защитная зона напрямую определяет минимальное расстояние, на котором промышленное здание может располагаться от жилых или рекреационных территорий.
Найти подрядчиков и поставщиков на портале Ten-X.pro
Противопожарные нормы и безопасность
Пожарная безопасность является одним из приоритетных аспектов при проектировании и строительстве любого объекта, особенно промышленного здания, где часто используются пожароопасные материалы и технологические процессы. Требования к противопожарным расстояниям (противопожарным разрывам) между зданиями и сооружениями, в том числе от границ земельного участка, регламентируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» и сводами правил, такими, как СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям».
Размеры противопожарных разрывов зависят от многих факторов, включая:
Ø Степень огнестойкости зданий и сооружений.
Ø Класс их функциональной пожарной опасности.
Ø Категорию зданий и помещений по взрывопожарной и пожарной опасности (А, Б, В1-В4, Г, Д), определяемую согласно СП 12.13130.
Ø Класс конструктивной пожарной опасности зданий.
Ø Площадь противопожарных отсеков.
Ø Используемые строительные материалы (например, деревянные, каменные, железобетонные конструкции имеют различные показатели огнестойкости).
Кроме того, на промышленной территории должно быть обеспечено беспрепятственное движение пожарной техники ко всем зданиям и сооружениям, что оказывает влияние на планировочные решения и, соответственно, на размещение промышленного здания.
Найти выгодные условия оборотного кредита, факторинга, лизинга на платформе Ten-X.pro.
Охранные зоны инженерных коммуникаций и объектов инфраструктуры
При строительстве промышленного здания необходимо учитывать наличие и расположение охранных зон различных инженерных коммуникаций и объектов инфраструктуры, которые могут проходить по участку или в непосредственной близости от его границ. К таким объектам относятся:
Линии электропередачи (ЛЭП) и объекты электрических сетей.
Магистральные газопроводы, нефтепроводы и продуктопроводы (регулируются Федеральным законом от 21.07.1997 № 116-ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов» и соответствующими подзаконными актами).
Водопроводные и канализационные сети.
Тепловые сети.
Железнодорожные пути и автомобильные дороги.
Охранные зоны этих объектов устанавливаются соответствующими нормативными актами и предусматривают строгие ограничения на строительство, проведение земляных работ, посадку деревьев и другие виды деятельности. Расстояние от границ охранных зон до возводимых промышленных зданий должно быть строго соблюдено для обеспечения безопасности эксплуатации коммуникаций и возможности их обслуживания.
Найти выгодные условия подрядного финансирования на платформе Ten-X.pro.
Иные факторы и местные нормативы
Помимо федерального законодательства, существуют региональные и муниципальные нормативные правовые акты, которые могут устанавливать дополнительные требования к размещению промышленного здания. При проектировании необходимо учитывать:
Особые природные условия участка (например, сейсмичность, наличие просадочных грунтов, подтопляемые территории).
Наличие историко-культурных и природоохранных зон, необходимость соблюдения требований по сохранению объектов культурного наследия
(Федеральный закон от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия памятниках истории и культуры народов Российской Федерации»).
Обеспечение оптимальной транспортной доступности и внутренней логистики для функционирования промышленного предприятия.
Подобрать поставщиков финансовых услуг на Ten-X.pro.
Конкретные расстояния отступов для промышленных строений
Основное правило:
Промышленное здание должно быть расположено не менее чем в 25 метрах от границ участка (красных линий и границ с соседними земельными участками). Это требование СП 56.13330.2011 (СНиП 21-01-97*).
Важные уточнения:
25 метров — это минимальное расстояние от самого здания. От вспомогательных сооружений (например, складов) могут действовать другие нормы (часто 15 м).
Расстояние считается не от забора, а от проекции выступающих частей здания (стена, крыша, эркер) до границы участка.
Требования могут быть строже, если:
Здание имеет повышенный класс пожароопасности (Ф5.1, Ф5.2).
Производство является вредным (с выбросами, шумом, вибрацией). Тогда понадобятся дополнительные санитарно-защитные зоны (СЗЗ) — от 50 до 1000 метров и более, что может вообще запретить строительство на данном участке.
Обязательно проверьте:
ПЗЗ вашего муниципалитета — в них могут быть установлены индивидуальные отступы для конкретной территориальной зоны.
Проект планировки территории (ППТ), если он разработан для данной промзоны.
Что делать:
Закажите выписку из ПЗЗ по кадастровому номеру участка.
Закажите градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) — это официальный документ с основными параметрами и ограничениями.
Разрабатывайте проект с учётом этих норм.
Итог: Минимум 25 метров — отправная точка. Фактическое расстояние определяется на основе ПЗЗ, ГПЗУ, класса опасности здания и технологии производства.
Заключение
Таким образом, для определения точного расстояния от границ участка, на котором планируется строительство промышленного здания, до самого объекта требуется провести комплексный и всесторонний анализ всех применимых нормативных требований. Не существует единой универсальной цифры, которая подходила бы для всех случаев. Каждый проект строительства промышленного объекта уникален, и требует детального изучения следующих документов и условий:
Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) конкретного муниципального образования.
Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).
Проект планировки территории (ППТ), если он разработан для данной зоны.
Действующие санитарно - эпидемиологические правила (СанПиН, СП) и нормы по установлению санитарно-защитных зон (СЗЗ).
Действующие противопожарные нормы и своды правил (СП 4.13130).
Нормативные акты, регулирующие охранные зоны инженерных коммуникаций и объектов.
Технические условия на подключение к централизованным или автономным инженерным сетям.
Найти выгодные условия финансирования строительства на платформе Ten-X.pro.
Владельцу земельного участка и будущему инвестору настоятельно рекомендуется обратиться к квалифицированным специалистам – проектировщикам, архитекторам, градостроителям, экологам, инженерам и юристам – для разработки проектной документации и получения всех необходимых согласований и разрешений. Только всестороннее соблюдение всех норм и требований законодательства Российской Федерации и местных нормативных актов гарантирует законное, безопасное и эффективное размещение и эксплуатацию промышленного здания.
Если вы планируете застраивать коммерческий участок или ищете строительную компанию, то переходите на портал Ten-X.pro и выбирайте из сотен поставщиков.
Понравилась статья? Поставьте лайк, подпишитесь, чтобы не пропустить новые статьи на тему бизнеса!
Топ статей для начинающих и не очень инвесторов в коммерческую недвижимость:
5 причин инвестировать в коммерческую, а не в жилую недвижимость
Виды коммерческой недвижимости: офисы, ритейл, склады, мультифаммли — что выбрать?
Коммерческая недвижимость для начинающих: с чего стартовать?
10 ошибок начинающих инвесторов в коммерческую недвижимость: как не потерять деньги и время
Инвестиции в недвижимость для бизнеса: как заработать на коммерческих площадях.
Как рассчитать доходность коммерческой недвижимости: почему цифры обманывают инвесторов?
Как выбрать локацию для коммерческой недвижимости: на что реально смотрят профессионалы?
10 стратегий успеха в коммерческой недвижимости: какие модели реально приносят миллионы инвесторам?
10 ключевых коэффициентов для анализа доходности коммерческой недвижимости
Как правильно выбрать локацию для коммерческой недвижимости: 10 ключевых критериев
Словарь инвестора: основные термины коммерческой недвижимости
Как выбрать локацию для инвестиций в коммерческую недвижимость
Покупка коммерческой недвижимости: самостоятельный поиск или работа с брокером.
Что лучше: офис, склад или торговая площадь? Сравнительный анализ для инвестора
Окупаемость инвестиций (ROI) в коммерческую недвижимость: реалистичные сроки
Как сформировать инвестиционную стратегию перед покупкой недвижимости?
Как оценить свой финансовый потенциал для покупки коммерческого объекта?
Прямые инвестиции или фонды недвижимости (REIT): что выбрать частному инвестору?
Анатомия идеальной сделки в коммерческой недвижимости: от земли до выхода с прибылью