К середине осени рынок слегка оживился, но до уверенного роста всё ещё далеко.
Октябрь московский рынок завершил в небольшом плюсе. По данным аналитического центра IRN.ru, индекс стоимости готового жилья в столице вырос на 0,5%, достигнув 281 640 руб. за кв. м (без учёта элитного сегмента). С начала года прирост составил 3,4%, что всё еще ниже инфляции.
Цены: плавный рост и разнонаправленные тренды
Если в предыдущие месяцы рост обеспечивал в основном недорогой сегмент, то в октябре дорогое жильё тоже пошло вверх — +1%, особенно в Центральном и Юго-Западном округах.
При этом однородности нет: наряду с дорогими локациями в лидерах оказались и районы за МКАД, где прирост составил почти +0,9%.
Средние цены по типам домов (IRN.ru):
✅ Типовая панель — 249 945 руб./кв. м (+0,2%)
✅ Современная панель — 267 146 руб./кв. м (+0,5%)
✅ Старый кирпич — 284 247 руб./кв.м (-0,1%)
✅ Современный монолит-кирпич — 285 278 руб./кв.м (+0,4%)
По комнатности сильнее всего выросли однокомнатные и трёхкомнатные квартиры (+0,6%), а многокомнатные остались на месте.
Лидеры по округам:
✅ ЦАО — +1%,
✅ ЮЗАО — +0,9%,
✅ Западный и Северный округа — +0,8%,
✅ при этом заМКАДье — тоже +0,9%.
Вторичка: на рынке всё больше «свежих» квартир
По данным Авито Недвижимости, за последние четыре года доля недавно построенных домов во вторичном сегменте выросла с 6% до 11%.
Это создаёт серьезную конкуренцию новостройкам.
Рост «свежей вторички» — прямое следствие строительного бума 2021–2023 годов и льготной ипотеки, когда квартиры часто покупались для инвестиций и теперь выходят на перепродажу.
Сделки: рынок отыграл летнюю просадку
Статистика Росреестра показывает умеренный рост числа сделок. Это не новый всплеск, а скорее восстановление после провального конца весны и начала лета.
По активности рынок вернулся на уровень февраля–апреля, но с учётом того, что ключевая ставка снизилась с 21% до 16,5%, ожидания у многих были выше.
Главная особенность сегодняшнего рынка — вымывание недорогих лотов. На рынке всё больше переоценённого неликвида, который требует серьёзного дисконта. Из-за этого общий рост цен — скорее статистический эффект, чем реальное подорожание. Впрочем, покупателям от этого не легче.
Ожидания покупателей, которые ждали сильной просадки рынка, не оправдались, как и надежды продавцов на существенный рост. Фактическое подорожание, хоть и присутствует, незначительно и не успевает за реальным уровнем инфляции.
Рынок новостроек: комфорт-класс задаёт тон
По данным РБК Недвижимость, в октябре 2025 года в московских новостройках главным драйвером роста стал комфорт-класс.
Именно этот сегмент показал наибольшую динамику по цене — плюс 1,5% за месяц, до 346 тыс. рублей за квадратный метр.
Бизнес-класс подорожал меньше — на 0,8%, средняя цена «квадрата» достигла 487 тыс. рублей.
В элитном сегменте рост составил 0,7%, до 750 тыс. рублей за кв. м, средняя стоимость лота увеличилась на 2,2%, до 51,2 млн рублей.
При этом комфорт-класс прибавил по суммарной цене ещё сильнее: на 4,2%, до 15,7 млн рублей за квартиру.
В бизнес-классе цены почти не изменились (в среднем 23 млн рублей, лёгкое снижение на 0,1%).
По словам экспертов рынка, повышение активности покупателей и изменение структуры предложения стали ключевыми причинами роста.
Начавшееся летом снижение ключевой ставки подстегнуло спрос — на рынок вышли семьи и инвесторы, которые ранее ждали более доступных ипотечных условий.
В результате медианные цены пошли вверх, особенно в массовом сегменте.
Согласно данным bnMAP.pro, в тройку округов-лидеров по росту цен вошли Западный, Восточный и Зеленоградский — именно здесь зафиксировано самое заметное удорожание новостроек.
Общее число сделок на первичном рынке Москвы и области в октябре выросло почти на 43% по сравнению с тем же периодом прошлого года.
Это говорит о частичном оживлении спроса после летней просадки, хотя до полноценного восстановления пока далеко.
Настроения в строительной отрасли
Несмотря на рост показателей, оптимизма в отрасли мало. По данным исследований Высшей школы экономики (ВШЭ), лишь 16% компаний малого и среднего строительного бизнеса сегодня сохраняют уверенность в будущем.
Большинство сокращают проекты и не видят возможности для стабильного дохода. И это происходит ещё до вступления в силу новых налоговых ставок, которые, как ожидается, повысят и без того высокую финансовую нагрузку.
При этом есть небольшой плюс: впервые за два года стабилизировалась кадровая ситуация. Сокращение числа компаний при сохранении прежнего количества квалифицированных работников приводит к их перераспределению в пользу наиболее устойчивых и крупных игроков рынка.
Рынок аренды
Осенью 2025 года московская аренда остается одной из самых дорогих в стране, но перегретый спрос постепенно остывает.
Средняя ставка долгосрочной аренды снизилась примерно на 10% год к году и сейчас составляет около 76 тысяч рублей в месяц. Больше всего подешевели двух- и трёхкомнатные квартиры — владельцы нередко делают скидки до 10%, а иногда идут и на уступки: разрешают домашних животных или разбивают предоплату на части. Основная причина спада — сезонность, а не перелом тренда.
Пока ипотечные платежи остаются в разы выше арендных, интерес к съёмному жилью сохранится высоким, особенно в сегменте комфорт- и бизнес-класса.
Ипотека и платежеспособность: разрыв растёт
В конце октября ЦБ вновь снизил ключевую ставку — всего на 0,5 п. п., до 16%. Прогноз на 2026 год остаётся пессимистичным: ипотека, по оценке аналитиков, вряд ли подешевеет ниже 16–18%.
Банки, в свою очередь, активно повышают ставки по депозитам, не позволяя сбережениям перетекать в недвижимость. Ипотечные ставки при этом не снижаются.
По прогнозам ЦБ, рынку предстоит прожить как минимум ещё год без доступной ипотеки и без массового оттока денег со вкладов.
Уровень отказов по ипотеке сегодня достиг рекордных 60%, а доля одобренных заявок сократилась почти на 10%. Центральный банк ужесточил требования к заёмщикам с высокой долговой нагрузкой, поэтому всё меньше потенциальных покупателей соответствуют новым стандартам.
Причина очевидна: в период 2020–2023 годов, когда ставки были низкими, многие граждане уже оформили по одной, две, а иногда и по пять ипотек (рекорд — 22 ипотечных кредита).
Потенциал рынка фактически исчерпан: долговая нагрузка населения высока, а реальные доходы не позволяют обслуживать кредиты при нынешних ставках.
Инвесторы
Инвестиционные сделки с жильём сегодня занимают всего 10% рынка — минимум за последние годы.
Число тех, кто рассчитывает на доход от аренды, снизилось более чем на 20%.
На фоне неопределённости растёт доля покупателей, выбирающих надёжные сегменты — бизнес и премиум.
Противоречия рынка
Ноябрьский рынок демонстрирует разрыв между цифрами и реальностью.
В официальной статистике — рост выдач, продаж и цен,
на практике — усталость и падение оптимизма.
Тем не менее рынок показывает живучесть: сделки идут бодро,
но только там, где есть реальная ценность и прозрачные условия.
Резюме
Рынок остаётся на развилке:
✅ с одной стороны, отсутствие доступной ипотеки и дорогие кредиты сдерживают спрос,
✅ с другой — высокие издержки и инфляция не дают ценам сильно просесть.
Пока равновесие выглядит как стагнация с плавными колебаниями.
Небольшое оживление возможно в ноябре–декабре — традиционно активный сезон для покупателей.
Что делать продавцам и покупателям на таком рынке
📍 Продавцам
✅ Главное — адекватная оценка объекта. Ликвидные квартиры по адекватной цене продаются в среднем за 3–8 недель даже на таком рынке.
✅ Те, кто ставит «с запасом» и ждёт «своего покупателя», теряют не только время, но и деньги. Чем дольше квартира на рынке, тем дешевле цена в итоге.
✅ Если квартира в новом жилом фонде и продажа не срочная — можно рассмотреть вариант аренды на 3–5 лет: получать доход и дождаться нового цикла роста.
✅ Старый фонд, напротив, лучше не затягивать с продажей — вероятно, сейчас последние месяцы, когда можно выйти по верхней границе рынка.
✅ В долгосрочной перспективе сильнее всего будут дорожать современные комплексы с инфраструктурой и энергоэффективными решениями. Старый фонд будет терять в цене стремительно по отношению к новому.
📍 Покупателям
✅ Если у вас есть вся сумма или вы подходите под семейную ипотеку — лучше рассмотреть покупку сейчас. Условия быстро меняются, и пока не в лучшую сторону.
✅ Сейчас ещё можно получить хорошие скидки — и у застройщиков, и на вторичке.
✅ Если не хватает небольшой суммы, можно взять ипотеку на разницу, продумав возможность рефинансирования через год, когда ставки станут адекватные. Ставки снизятся, но таких цен уже может не быть.
✅ Не стала бы я сейчас рекомендовать к покупке новостройку на котловане. Здесь подробно рассказала, почему.
📍 Инвесторам
✅ На коротких дистанциях рынок больше не приносит ту доходность, что раньше.
✅ Оптимальный горизонт инвестиций — 5 лет и больше.
✅ Фокус смещается на ликвидные объекты под аренду и долгосрочное удержание.
А вы что думаете по этому поводу?
🤝 Если вы планируете покупку или продажу недвижимости в Москве — можно обсудить стратегию лично.
Разберём именно вашу ситуацию: стоит ли выходить на рынок сейчас, как сохранить или приумножить капитал.
📞 WhatsApp / Telegram: +7-989-114-38-48 — консультация.
Помогаю выгодно и безопасно продавать и покупать недвижимость.
Ольга Левчук — эксперт по жилой недвижимости в Центральном округе Москвы, партнёр Федерального онлайн-агентства недвижимости WELCOME 24.
