Присматриваетесь к новостройкам, но не можете понять, что выгоднее: купить квартиру на стадии котлована или подождать почти готовый дом?
Многие все еще верят, что новостройки на начальном этапе – это выгодное вложение, но, как показывает практика, нынешние реалии могут удивить.
Раньше: «успел на старте — победил»
До 2019 года всё работало по-другому. Чем раньше заходишь в проект — тем больше выгода. Инвесторы буквально охотились за стартами продаж: старались успеть на котлован, потому что именно тогда застройщики предлагали самые ликвидные лоты с ощутимым дисконтом — до 30% от финальной цены. Дом достраивался — и они выходили с хорошей прибылью. А обычные покупатели получали жильё заметно дороже.
Фактически вы становились партнёром застройщика: давали ему деньги вперёд, по сути — беспроцентный займ. А он в ответ делился будущей прибылью. Это был честный, но рискованный обмен. Потому что тогда никто не давал гарантий. И все знали истории, когда стройка замораживалась, компания банкротилась — а люди оставались ни с чем: ни квартиры, ни денег.
Сейчас: котлован — не значит дешевле
Сегодня всё поменялось. Квартира на котловане может стоить дороже, чем та, что уже почти достроена — или даже сдана.
Почему так?
1. Эскроу-счета всё изменили
С 2019 года застройщик не может использовать деньги дольщиков до сдачи дома. Средства лежат на специальных эскроу-счетах, а строительство ведётся за счёт банковского кредита (проектного финансирования).
Чем больше денег собрано на этих счетах, тем дешевле застройщику обходится кредит. Поэтому ему выгодно продавать с самого начала. Но с большими скидками, как раньше, — уже нет: себестоимость проекта выше, риски у покупателей гораздо ниже.
2. Самые ликвидные квартиры теперь — в конце
Раньше ликвидные лоты предлагались в начале, чтобы привлечь интерес. Сейчас наоборот: на старте часто в продаже самые неинтересные лоты (неудачные планировки, этажи, вид во двор и т.д.).
Хотите квартиру получше уже сейчас? Её даже могут вывести из закрытых продаж, но стоить она будет столько, сколько планировалось ближе к сдаче дома.
3. Льготная ипотека изменила расклад
Когда ипотека на вторичное жильё стала недоступной, а у застройщиков ещё сохранялись льготные ставки, покупатели начали перетекать с «вторички» в новостройки. Этим и воспользовались застройщики — на фоне возросшего спроса они с радостью подняли цены. И те квартиры, которые только что сдались, стали дешевле тех, что будут сдаваться через 2–3 года. Потому что на них не действуют ни семейная ипотека, ни рассрочки.
4. Рассрочка — это не всегда подарок
После отмены большей части льготных программ на новостройки, чтобы не допустить падения продаж, застройщики начали активно предлагать рассрочки. Звучит заманчиво, но часто в цену уже заложены проценты — и по сути вы оплачиваете все проценты заранее.
В итоге
Сегодня рынок выглядит парадоксально: готовые квартиры часто дешевле, чем те, которые пока только на рендерах.
Сегодняшний котлован — это не тот «золотой шанс», что был раньше. Особенно если учитывать:
❗ ключевая ставка пока еще высокая и влияет на всё — от ипотеки до темпов строительства;
❗ риски задержек реальны;
❗ финансовое положение некоторых застройщиков вызывает вопросы.
Покупка на котловане сейчас часто не оправдана — особенно если это ваше единственное жильё и вы покупаете на последние деньги.
Но бывают исключения
Если вы не спешите, не зависите от ипотеки, живёте в своём жилье и нашли проект, который идеально вам подходит — даже с дальним сроком сдачи — почему бы и нет?
Главное — понимать:
✅ Риск недостроя минимален, благодаря эскроу-счетам;
❗ Риск задержек — всё ещё актуален, и его нужно учитывать.
А стоит ли вообще сейчас покупать новостройку?
Да, если у вас есть вся сумма или вы проходите по льготным программам. Сейчас на рынке «окно возможностей»: щедрые скидки от застройщиков и ещё приличный выбор.
Но когда ставки по ипотеке вернутся к адекватным значениям, эти условия могут уже не повториться.
Как выбрать новостройку?
Об этом я писала отдельно и очень подробно — вот здесь.
А вы что думаете об этом?
Если статья была интересна и полезна, буду благодарна за лайк 👍и подписку.
Если вы планируете продавать или покупать недвижимость в Москве, записывайтесь на консультацию:
WhatsApp / Telegram: +7-989-114-38-48
Ольга Левчук, эксперт по недвижимости в Москве, партнёр Федерального онлайн-агентства недвижимости WELCOME 24.