Каждый продавец хочет продать свой объект по максимальной цене, а покупатель стремится купить его как можно дешевле.
Существует так называемый "коридор рынка": не попав в который, продавец никогда не сможет реализовать свою квартиру, какой бы замечательной она ни была, пока рынок не дорастет до этой цены. Но, ждать этого можно очень долго. Некоторые ждут буквально годами.
Зато объекты конкурентов продаются быстрее, поскольку на фоне вашей неадекватной цены они выглядят более привлекательными.
Если вам действительно нужно продать, а не попродавать, расскажу, что нужно учесть в оценке квартиры обязательно, чтобы не продешевить и в то же время не переоценить.
Как обычно оценивает свою квартиру собственник?
"Посмотрел в интернете", "сосед продал", "мне столько нужно", "моя квартира — самая лучшая", "посоветовали знакомые", часто добавляет к цене сумму на торг и комиссию риелтора. В результате квартира выпадает из "коридора рынка" и "зависает".
А как нужно оценивать?
Для правильной оценки мало учесть только основные параметры объекта: локацию, инфраструктуру, общую площадь, количество комнат, тип дома, год постройки, планировку, наличие незаконных перепланировок, обременений, схему сделки и многое другое.
По каждому из этих пунктов есть так называемые поправочные коэффициенты. Например: на квартиры на первых этажах понижающий коэффициент к цене может быть от 5 до 15%, в зависимости от класса жилья. В "экономе" меньше, в "бизнесе" больше. На наследственные квартиры или квартиры, продающиеся по доверенности, с маткапиталом и т.д., понижающие коэффициенты могут быть от 5 до 15%.
Все это важно, но чтобы определить адекватную цену, особенно важно учитывать не только рекламные цены конкурентов, поправочные коэффициенты, но и цены, по которым они готовы торговаться. Обязательно стоит обзвонить конкурентов и получить информацию по документам, схеме сделки и торгу.
Также важно обратить внимание на цены прошедших сделок по аналогичным объектам, информация о которых уже доступна на сайте "Домклик".
На падающем рынке часто происходит интересная ситуация: в рекламе много объектов, которые даже в стабильный период не продавались, а новые продавцы, выходя на рынок, смотрят по сторонам и устанавливают цену, ориентируясь на НЕпроданные квартиры.
Именно поэтому очень важно учитывать цены предыдущих сделок.
Часто собственник думает: попробую по такой цене, если не получится, снижусь. Рекомендую в этом случае внимательно изучить конкурентов, сколько они стоят в экспозиции, и если больше 1-2 месяцев, значит, это цены, по которым квартиры НЕ продаются в вашей локации. Зачем вам пробовать, ваши конкуренты уже попробовали, не совершайте их ошибок.
Что ещё важно учитывать: если рынок растет, вы можете ставить цену «по верхней границе рынка». Если вы не спешите и не продадите в текущем месяце, ничего страшного — в следующем месяце ваша квартира может подорожать.
Если же рынок, как сейчас (сентябрь 2024 года), «ползёт» вниз, такая стратегия, наоборот, приведёт к минимальной цене. Если вы не продадите в текущем месяце, в следующем месяце ваша квартира может стать дешевле.
И чем дольше она будет находиться на рынке, тем меньше вы в конечном итоге получите.
В среднем, при правильной продаже объекты продаются по максимально возможной цене, но в коридоре рынка:
- 1-комн. квартира — за 2-5 недель;
- 2-комн. квартира — за 3-6 недель;
- 3-4-комн. квартиры — 4-7 недель.
Если вы продаёте дольше, скорее всего, вы переоценили свою квартиру или у вас неправильная стратегия продажи.
А если все вместе, то у вас есть все шансы, что ваша квартира «зависнет».
В следующий раз я расскажу о том, как правильно продавать квартиру, чтобы получить максимальную цену и сделать это в разумные сроки. Кроме цены, есть и другие важные аспекты, на которые стоит обратить внимание.
Планируете продавать квартиру и не знаете, как правильно оценить и подготовить её к продаже?
Записывайтесь на бесплатную консультацию и оценку своей недвижимости.
Ватсап/Телеграмм +7-989-114-38-48, Ольга Левчук — эксперт по жилой недвижимости в Москве.
