Заметки Московского агента

В прошлом материале я подбила итоги 2025-го и вскользь упомянула тренды 2026-го. Сегодня разберем конкретику: что нас ждет и где расставлены грабли, на которые вы можете наступить. Изучив мнения ведущих экспертов и аналитиков, я выделила 7 ключевых моментов, которые радикально меняют правила игры на рынке: 1️⃣ Инвестиции в новостройки — все? Давайте честно: когда бетон на этапе котлована в бывшей промке стоит на 20–40% дороже готовой квартиры в обжитом районе — это не рынок, это абсурд. Эксперты говорят прямо: рынок новостроек перегрет...

Если вы ждали, что рынок недвижимости в 2025 году рухнет или, наоборот, улетит в космос — выдыхайте. Не случилось ни того, ни другого. Мы вошли в фазу «холодного штиля». Разберемся, почему в Москве всё чаще выгоднее покупать вторичку, чем «блестящий» новострой, и какие сюрпризы рынок готовит в 2026 году. В 2025 году московская вторичка выросла в цене меньше чем на 5%. При официальной инфляции в 6% это означает одно: в реальных деньгах жилье подешевело. Спрос ушел в самый низ. Люди реже покупали «мечту», чаще покупали то, на что хватило «своих» плюс крошечный добор по безумной ставке в 21%...

Вокруг мессенджера MАКС сейчас два лагеря: одни злятся из-за «принудиловки», другие тихо пользуются. Пиарщикам и создателям МАКСа — жирная двойка. Людей погнали туда силой, а принуждение всегда рождает протест. Мне кажется, сработал бы обратный подход: сделай они MАКС «закрытым клубом для избранных» с доступом только через «Госуслуги» — люди бы сами туда потянулись. Представьте заголовки у блогеров: «Туда пускают не всех», «Это не просто чатик, а цифровой сейф», «Новый уровень безопасности». Хайп и статусность сработали бы круче любого админресурса😁...

Если раньше вся деловая жизнь крутилась вокруг центра и «Москва-Сити», то сейчас город осознанно уходит от этой модели. Москва становится полицентричной — с несколькими точками притяжения внутри МКАД. Похоже, мы становимся свидетелями исторического сдвига. Столица окончательно прощается с «радиально-кольцевой» зависимостью. На юго-востоке, в Печатниках, прямо сейчас рождается «Южный порт» — проект, который называют «третьим центром» Москвы. Это не просто застройка бывшей промзоны, а создание «города...

Если вам кажется, что квартиры в Москве дорогие, вы просто ещё не смотрели на паркинг. В 3-м Обыденском переулке выставлено самое дорогое машино-место столицы. 📍 Цена вопроса — 41,5 млн рублей. Немного сухой математики для лучшего осознания: ✅ Площадь — 24,9 кв. м (почти как компактная студия). ✅ Цена за квадрат — около 1,7 млн рублей. На минуточку: за эти деньги можно купить упакованную трехкомнатную квартиру (~70 кв. м) в новом жилом комплексе в моем любимом Пресненском районе — с современным ремонтом и мебелью...

Многие сейчас ждут 2026 года в надежде, что ипотека наконец-то вернется в «комфортную» зону. Можно, конечно, верить в чудо, но Центральный Банк решил не гадать на кофейной гуще и сразу нарисовал три сценария: Базовый, Оптимистичный и Пессимистичный. ЦБ любит подстраховаться, поэтому и дает такую вилку. Правда, я, например, не помню, чтобы их прогнозы сбывались, особенно по инфляции, но это уже «мелочи». Главное — хочется верить, что пессимистичный остался на бумаге 😊 Давайте посмотрим, что нам светит по этим прогнозам...

Представьте себе двух инвесторов. Оба умные, оба с калькулятором… Но один выбирает депозит, а другой — квартиру. Кто из них молодец? Спойлер: оба, но в разные сроки. А теперь — по порядку и «на пальцах». Почему этот вопрос волнует многих? С одной стороны, банки до сих пор предлагают щедрые ставки — на декабрь 2025 года 13–14% годовых, а средняя ставка за год была 15,5%. С другой — недвижимость в Москве исторически дает защиту от инфляции и рост капитала. Кажется, кладёшь деньги — и они сами работают...

Новый способ не тратить нервы и не играть в «угадай, кто на проводе». Если вы когда-нибудь продавали или покупали квартиру самостоятельно, то знаете, как это бывает: только выставил объявление или начал активный поиск, и твой телефон превращается в горячую линию с незнакомыми номерами. Звонят все: от реальных агентов до... ну, скажем так, до очень креативных личностей. Раньше приходилось полагаться на интуицию, веру в доброе или просто на удачу. И вот хорошая новость. Теперь гадать больше не надо — Российская Гильдия Риелторов (РГР) запустила простую кнопку «Проверь, кто звонил»...

Наконец-то на самом верху задумались о добросовестных покупателях недвижимости в схематозах с ведомыми продавцами. Это когда продавец берёт деньги, а потом через суд заявляет: «Я был не в себе! Верните квартиру!» В Госдуме 18 ноября по этому поводу собрали реально крутой состав (круглый стол): следственные органы, Верховный Суд, Росреестр, Минюст, главного нотариуса и агентов рынка недвижимости. Искали способ, как прикрыть эту лавочку раз и навсегда. «Хочешь вернуть квартиру? Сначала верни деньги покупателю»...

Что реально выгоднее в Москве — без мифов, эмоций и лозунгов. Сегодня есть два лагеря: — «Аренда всегда выгоднее!» — «Нет, своё жильё — это инвестиция и стабильность!» Правда, как обычно, между ними. Разберёмся на цифрах и логике московского рынка, где ставка 21%, а средняя двушка стоит больше 20 млн рублей. Начнём с простого и понятного индекса Price-to-rent (P/R) — соотношение стоимости покупки к годовой аренде. Он показывает, за сколько лет аренды «окупится» покупка. Формула: P/R = цена квартиры / годовая аренда...

К середине осени рынок слегка оживился, но до уверенного роста всё ещё далеко. Октябрь московский рынок завершил в небольшом плюсе. По данным аналитического центра IRN.ru, индекс стоимости готового жилья в столице вырос на 0,5%, достигнув 281 640 руб. за кв. м (без учёта элитного сегмента). С начала года прирост составил 3,4%, что всё еще ниже инфляции. Если в предыдущие месяцы рост обеспечивал в основном недорогой сегмент, то в октябре дорогое жильё тоже пошло вверх — +1%, особенно в Центральном и Юго-Западном округах...

Пока мы с вами спокойно ищем достойный вариант на вторичке, где-то в недрах правовой системы снова сработал красный сигнал. Началось всё с гремучей истории — квартиры Ларисы Долиной: суд признал сделку недействительной, квартиру вернули прежней владелице — и понеслось. Решение стало катализатором для лавины похожих исков по всей Москве. После этого «модуль» судебных решений будто скачали и массово тиражируют: если продавец говорит, что его «подвели» мошенники, и по факту завели уголовное дело — дело почти выиграно...