Редакция Всеостройке.рф выяснила, прогнозируют ли эксперты резкий рост цен на жильё.
Российский рынок жилья переживает переходный период. После нескольких лет высокой ключевой ставки и охлаждения потребительского спроса в экономике наметились первые признаки стабилизации. Девелоперы корректируют свои стратегии, банки адаптируются к новым условиям, а покупатели — к реалиям дорогих кредитов. На фоне постепенного восстановления интереса к ипотеке и возросшего уровня сбережений граждан аналитики прогнозируют: уже к концу 2026 года рост цен на жильё может превысить уровень инфляции.
Прогноз Сбербанка
По оценке старшего управляющего директора — директора аналитического управления Сбербанка Натальи Загвоздиной, рынок недвижимости вступает в фазу потенциального подъёма. Она отмечает, что за последние два года значительная часть потребительского спроса, основанного на кредитных средствах, временно ушла из экономики. Люди отложили крупные покупки, включая жильё, предпочитая сохранять деньги на депозитах.
Когда процентные ставки начнут снижаться, накопленный потенциал может реализоваться в виде новой волны покупок. По словам Загвоздиной, объём средств, которые население держит в различных активах, впечатляет: совокупные активы граждан оцениваются примерно в 147 триллионов рублей, а с учётом инвестиционной недвижимости — до 200 триллионов. Из них около 60 триллионов размещено на банковских вкладах. Даже если на рынок жилья придёт всего 5–10% этих средств, эффект может быть сопоставим с несколькими годовыми объёмами продаж новостроек.
Загвоздина подчёркивает: если ключевая ставка снизится до 12–14%, жильё способно подорожать на 7% в 2027 и 2028 годах при ожидаемой инфляции около 4%. Это означает, что недвижимость вновь начнёт расти быстрее, чем потребительские цены, становясь привлекательным активом для инвесторов и покупателей.
Себестоимость строительства: давление снизу
Ожидаемый рост цен не ограничивается макроэкономическими факторами.
Управляющий партнёр компании IDI-Project Дмитрий Владимиров.
Как поясняет Владимиров, девелоперы уже сталкиваются с ростом себестоимости. Цены на металлопрокат, арматуру, бетон и другие базовые материалы в 2025 году увеличились в среднем на 15–30%. Даже в месячном выражении динамика остаётся заметной: по данным официальной статистики, в сентябре рост цен на стройматериалы приблизился к 10%.
Параллельно растут расходы на оплату труда. Строительная отрасль испытывает нехватку квалифицированных рабочих, и чтобы удержать специалистов, компании вынуждены повышать зарплаты. За год уровень оплаты труда в секторе вырос более чем на 20%, приблизившись к уровню доходов в IT. Все эти затраты в итоге оказывают давление на конечную стоимость квадратного метра.
Владимиров отмечает, что рост будет не резким, а плавным, но устойчивым. После периода спада девелоперы осторожны с новыми запусками, поэтому в 2025 году предложение новостроек может даже сократиться. А снижение ключевой ставки приведёт к оживлению спроса, создавая естественный дисбаланс между количеством покупателей и объёмом доступных квартир.
Баланс спроса и предложения
Наиболее активное оживление ожидается в крупнейших агломерациях, где концентрация занятости и миграционный приток традиционно выше. Москва и Санкт-Петербург сохраняют лидерство по уровню цен, а вслед за ними идут миллионники — Новосибирск, Казань.
При этом, по мнению эксперта, структура ценовых зон сохранится: регионы с сильной экономикой будут демонстрировать рост чуть выше среднего, а менее активные территории — ближе к инфляции. Это приведёт к постепенному расширению разрыва между ведущими и периферийными рынками.
«Мы не увидим революции в структуре рынка, — говорит Дмитрий Владимиров. — Лидеры останутся лидерами, но различия между регионами могут стать заметнее».
Первичный рынок: осторожный оптимизм девелоперов
Управляющий партнёр строительной компании «Билдсервис» Владимир Комлев.
Комлев считает, что называть происходящее «взрывным ростом» преждевременно. По его словам, речь идёт о постепенном восстановлении активности, прежде всего — в крупных городах.
Он отмечает, что одной из причин оживления сделок стало заявление Банка России о планах по снижению ключевой ставки. После пика на уровне 17% покупатели, имеющие накопления, решили не ждать и воспользоваться текущими условиями. Дополнительный стимул дали программы рассрочек и господдержки, а также возможность последующего рефинансирования кредитов.
Комлев подчеркивает, что при всей активности покупателей объём нового строительства не растёт такими же темпами. Многие компании в 2025 году были вынуждены пересмотреть планы и сократить запуск новых проектов из-за роста себестоимости и высокой стоимости заёмных средств. В результате к концу 2025 года в столичном регионе было распродано до 90% лотов, тогда как по стране средний уровень продаж составлял около 60%. Это отражает разницу в покупательской способности: в регионах граждане пока не готовы приобретать жильё по рыночным ипотечным ставкам в 21–22%.
Татьяна Шибанова, директор по продажам ASTERUS:
«Если говорить о первичке, то объём предложения на рынке стабилизировался, застройщики менее активно выводят новые проекты, и рынок перешёл примерно в те же пропорции спроса/предложения, что были 2 года назад, с учётом сократившегося спроса сократилось и предложение. Думаю, этот тренд продолжится до конца 2025 года, а дальше все будет зависеть от внешних факторов и уровня ключевой ставки».
Давид Худоян, генеральный директор компании Optima Development:
«Считаю, что разрыв цен между первичным и вторичным рынком в ближайшей перспективе серьезно не изменится. Новостройки зачастую представляют собой гораздо более качественный продукт, а девелоперы предлагают гибкие инструменты продаж, не доступные в сегменте “вторички”. Но дальнейшее увеличение разрыва все же привело бы к сокращению ликвидности первичного фонда и оттоку покупателей. Так что текущий баланс будет сохраняться».
Отложенные проекты и возможный дефицит
Ситуация с нехваткой новых предложений может стать одной из ключевых причин роста цен. Если объемы ввода жилья останутся на уровне 2024–2025 годов, а спрос начнёт восстанавливаться, даже небольшое снижение ставки способно спровоцировать дефицит.
По словам Комлева, правительство уже готовит дополнительные меры поддержки для компаний, работающих на принципах проектного финансирования. Это позволит стабилизировать себестоимость и снизить риски недостроев. Если сценарий Банка России по смягчению денежно-кредитной политики будет реализован, то заметный рост цен на первичном рынке действительно возможен в 2027 году.
Генеральный директор VSN Group Яна Глазунова.
Глазунова также допускает, что рост цен может опередить инфляцию уже в ближайшие годы. По её словам, для рынка недвижимости такая ситуация не уникальна: в периоды восстановления экономики квадратный метр традиционно дорожает быстрее, чем индекс потребительских цен.
Глазунова подчёркивает, что ключевым фактором станет баланс между предложением и спросом. Новых проектов становится меньше, а население всё чаще рассматривает жильё не только как место для жизни, но и как инструмент сохранения капитала.
Рациональный взгляд: рост без перегрева
Коммерческий директор компании «Главстрой Регионы» Алексей Артошин.
Артошин придерживается более сдержанной позиции. Он считает, что рынок постепенно приходит к точке равновесия: после периода резких колебаний цены стабилизируются.
По оценке Артошина, за последний год средняя стоимость квадратного метра выросла примерно на 5%. Средняя цена по стране в сентябре увеличилась лишь на 0,4%, до 176,9 тысячи рублей за метр. Это не свидетельство о начале нового ценового витка, а скорее отражение инерции — влияния себестоимости и высоких ставок по проектному финансированию.
В Московской области объём продаж в третьем квартале 2025 года увеличился на 13% относительно предыдущего периода, но этот рост не выглядит чрезмерным. Более того, предложение на рынке растёт: количество квартир в экспозиции превысило 2,2 миллиона квадратных метров — на 12% больше, чем год назад. Новые проекты активно развиваются как в ближнем, так и в дальнем Подмосковье.
По мнению эксперта, базовый сценарий на горизонте конца 2025 – начала 2026 года выглядит сдержанно: значительного скачка не произойдёт, но локальные повышения в крупных агломерациях возможны. В регионах с избыточным предложением, напротив, вероятна стагнация или даже небольшой откат цен.
Макроэкономический фон и роль государства
Эксперты сходятся во мнении: ключевым условием для устойчивого роста станет политика Центрального банка. Постепенное снижение ключевой ставки будет стимулировать ипотеку, но одновременно усилит давление на цены. Поэтому задача регулятора — найти баланс между доступностью кредитов и контролем инфляции.
Государственные программы льготной ипотеки остаются важнейшим драйвером продаж. Однако их влияние постепенно снижается: всё больше покупателей переходят на рыночные условия. Если в 2022–2023 годах льготные кредиты составляли до 80% рынка, то к 2025 году их доля сократилась почти вдвое.
Тем не менее для отдельных категорий граждан — молодых семей, военнослужащих, работников бюджетной сферы — поддерживающие меры сохраняют значимость. Они обеспечивают стабильный спрос в сегменте массового жилья и позволяют застройщикам планировать строительство с меньшими рисками.
Перспективы до 2027 года: что ждать покупателям и инвесторам
Суммируя мнения экспертов, можно выделить несколько ключевых факторов, которые будут формировать рынок в ближайшие годы:
- Снижение ключевой ставки — основной драйвер спроса и стимул для выхода отложенных покупателей.
- Рост себестоимости строительства — давление на цену со стороны материалов и зарплат.
- Сокращение предложения — следствие осторожности девелоперов и задержек с запуском новых проектов.
- Региональная дифференциация — Москва, Санкт-Петербург и крупные города продолжат расти быстрее остальной страны.
- Возврат инвестиционного интереса — граждане вновь рассматривают жильё как защитный актив.
Таким образом, прогнозируемый рост цен выше инфляции — результат совокупности объективных факторов. При сохранении текущей макроэкономической динамики рынок постепенно перейдёт от фазы стагнации к фазе умеренного подъёма.
Итог редакции Всеостройке.рф
Рынок недвижимости движется к новому циклу. Если сценарий снижения ключевой ставки реализуется, а экономика сохранит положительные темпы роста, то уже к концу 2026 года квадратный метр может начать дорожать быстрее инфляции.
Это не означает «взрывного» скачка — скорее плавный, но устойчивый рост, основанный на реальном спросе и ограниченном предложении. Девелоперы, банки и покупатели постепенно возвращаются к активным действиям, а само жильё вновь становится не только базовой потребностью, но и инструментом сохранения капитала.
Для тех, кто планирует покупку, 2025 год может стать временем взвешенных решений: приобрести жильё по ещё умеренным ценам и дождаться благоприятных условий по ипотеке. А для профессионалов строительного рынка наступает новый этап, где выигрывают не самые быстрые, а самые дальновидные.
Ранее мы также писали о том, что квартиры в новостройках могут подорожать в 1,5 раза за 6 лет — Аналитическое кредитное рейтинговое агентство (АКРА).
