В предыдущей статье (Типовой договор аренды) на примере реальных договоров из интернета я показал некачественные и непроработанные формулировки, которые могут выйти вам боком при взаимоотношениях с арендатором. Продолжая историю типовых договоров (вами разработанных или скаченных из интернета), я хотел бы также подсветить вам скрытые угрозы, т.е. такие условия, которые в договоре могут быть просто не проработаны, что и порождает определенные осложнения.
Здесь вижу два варианта негативного развития событий.
Вариант первый.
Ситуации, которые не предусмотрены договором, но по умолчанию решены законом. И не в лучшую для арендодателей сторону. Другими словами такие позиции закона, которые могут быть в договоре сторонами изменены, но изначально защищают интересы арендатора.
Вариант второй.
Отсутствующие в договоре условия создают ситуацию неопределенности и, при возникновении разногласий, спор может перейти в драку (ну или в судебное разбирательство). Почему? Потому что закон четких решений по многим вопросам просто не дает, а общие формулировки правовых актов не позволяют достоверно установить истину.
Давайте посмотрим, с какими огрехами вы можете столкнуться при использовании типового договора аренды нежилого помещения.
- Отсутствует информация о преимущественном праве аренды. Поздравляю, условие работает по умолчанию. По окончанию договора арендатор будет таким правом обладать. Конечно, ничего суперкритичного нет, но меня это право арендатора определенным образом напрягает. Подробнее об этом я писал здесь Преимущественное право аренды
- Отсутствует информация об индексации. Условие об индексации не предусмотрено договором = проведение индексации без согласия арендатора невозможно. Или проведение индексации установлено по соглашению сторон = проведение индексации без согласия арендатора невозможно. Или индексация предусмотрена, но оформляется она соглашением сторон = шансы на проведение индексации в одностороннем порядке крайне малы. С нюансами индексации можете ознакомиться в статье Все про индексацию
- Отсутствует информация о размере индексации. Вы попадаете в зону риска судебного спора, арендатор может потребовать обоснование размера индексации. Подробнее об этом писал здесь Индексация без предела
- Отсутствует информация об одностороннем отказе от договора. Это значит, что выйти из контракта (без наличия существенных нарушений) до окончания срока действия договора не получится ни у арендатора, ни у арендодателя. Хорошо это или плохо - решайте сами. И не забудьте прочитать статью Нельзя отказаться от договора в одностороннем порядке
- Не определено состояние помещения на момент подписания договора (на момент передачи объекта арендатору). Опрометчиво. Ведь даже 11-месячные контракты порой растягиваются на годы. И вспомнить первоначальное состояние помещения стороны просто не в состоянии. А вернуть помещение вам могут, мягко говоря, немножечко «поношенное», примеры можно посмотреть здесь Как арендаторы ушатывают помещения. И как в этом случае доказывать арендатору, что он не прав? Лично я присутствовал при таких диалогах с арендатором, по уверению которого состояние возвращаемого помещения гораздо лучше того, что он получил от собственника.
- Не развернуто понятие нормального износа. Конечно, по закону (если стороны не договорились об ином) помещение вам вернуть должны в состоянии нормального износа. А что это за зверь? Какого-то единого подхода нет, что и вызывает трения сторон. Как правильно составить договор аренды я писал в статье Нормальный износ
- Нет информации о неотделимых улучшениях. Арендатор должен вернуть помещение с учетом проведенных неотделимых улучшений. Проблемы две. По умолчанию неотделимые улучшения, согласованные с арендодателем, при окончании контракта должны быть арендатору компенсированы (т.е. собственник должен будет арендатору деньги заплатить). Второе - что собственно относить к неотделимым улучшениям? Не договорись на старте - получите потенциальный спор на финише (убранные двери, демонтированную сантехнику и т.д.). Как правильно составить договор читайте в статье Неотделимые улучшения
- Не разведена эксплуатационная ответственность сторон. Кто за что должен отвечать при исполнении договора аренды? Менять лампочки, чистить крыльцо, обслуживать сигнализацию, ремонтировать батареи и прочее, прочее… Хотите чувствовать себя увереннее - проработайте этот вопрос максимально подробно. И ознакомьтесь со статьей Кто за что отвечает
- Не определен состав переменной арендной платы. Что арендатор должен компенсировать дополнительно к стоимости аренды? Такой список должен быть предельно конкретным и включать услуги, компенсируемые арендатором дополнительно (коммунальные платежи, электроэнергия, капитальных ремонт, охрана, уборка территории, содержание и пр.) и/или указывать на услуги, которые в стоимость аренды не входят (плата за размещение вывески и оборудования, вывоз мусора и т.д.). Помимо этого иногда требуется установить порядок определения объема потребляемых арендатором услуг: пропорционально площади, по счетчикам, на основании выставляемых поставщиками квитанций.
- Не предусмотрено наличие обеспечительного платежа. Конечно, не факт, что арендатор на такой платеж согласится, но попробовать точно стоит. Типовой же договор может попросту этого не учитывать. Вторая проблема - момент возврата обеспечительного платежа. Вы можете столкнуться с тем, что автор типового договора предлагает вернуть обеспечительный платеж путем зачета за последний месяц аренды. Не рекомендую так делать.
- Не решен вопрос с подсудностью. В некоторых случаях вам придется судиться на территории арендатора. Указывайте подсудность по месту нахождения объекта (конечно, если вам это удобно). Об этом я писал здесь Арендодатель не поменял подсудность
Вот вам далеко не полный перечень потенциальных проблем, которые вы можете словить при использовании некачественного юридического продукта, гордо именуемого Договор аренды нежилого помещения! Будьте бдительны и все у вас получится.
С первой частью статьи про типовые договоры аренды из интернета ознакомьтесь по ссылке Стоп! Типовой договор аренды из интернета
Больше информации и обсуждений в Телеграм и MAX
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Обращайтесь за помощью:
- профессионально подготовленные образцы договоров аренды нежилых помещений от 1000 рублей;
- анализ договоров аренды с выдачей конкретных рекомендаций;
- образцы договоров купли-продажи нежилых помещений (магазины, офисы, помещения в строящихся домах), соглашений (скидки, рассрочки и пр.);
- подготовка писем, уведомлений в рамках действующих договоров аренды;
- совет по аренде и продаже коммерческой недвижимости.
Обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством Max/Telegram по номеру +7-922-603-58-35