Как правило, путь арендодателя коммерческой недвижимости усеян различного рода проблемами, маленькими и не очень. Многие собственники нежилых помещений первоначально идут по пути наименьшего сопротивления: скачивают в интернете образец договора аренды и подписывают его, особо не вникая в нюансы. В последующем (по мере «набивания шишек») дополняют договор новыми вводными, исправляя какие-то конкретные огрехи, с которыми они непосредственно столкнулись. На выходе мы имеем странное нечто - скаченный из интернета договор, в который внесены какие-то правки, порой противоречащие некоторым положениям самого договора. Так себе история.
В чем основная проблема типовых договоров аренды? Они очень общие, предусматривают те условия, которые необходимы для заключения договора с точки зрения законодательства. Но этого не достаточно! В подвешенном состоянии остается довольно большой объем вопросов, которые сторонам приходится как-то самостоятельно решать.
Второе. Как правило, типовой договор аренды имеет нейтральный характер, он не занимает чью либо сторону (арендодателя или арендатора). При прочих равных это означает перевес на стороне арендатора, поскольку его интересы более защищены законом.
Третье. Иногда в таких договорах аренды (из интернета) я натыкаюсь на откровенную дичь. Я не хочу вникать - почему же так происходит. Не хочу обвинять авторов таких договоров в непрофессионализме. Но такое встречается.
На примере конкретных формулировок договоров, взятых из интернета хочу вам показать - с чем конкретно вы можете столкнуться..
Я выборочно взял формулировки из четырех договоров, которые выпали в поиске. Курсивом обозначена фраза из договора, обычным текстом - мои комментарии.
Поехали.
- Арендатор имеет право без дополнительного согласования с Арендодателем сдавать Помещение (как полностью, так и по частям) в субаренду. Нормальная в целом история - только арендодателю это зачем?
- Продукция и доходы, полученные Арендатором в результате использования Помещения, является его собственностью. Если в помещении у арендатора ферма, то конечно. Бессмысленное и лишнее условие.
- Фиксированная сумма является неизменной в течение срока действия соглашения. Оно вам надо? И немного дальше в этом же договоре: Арендодатель вправе изменить размер арендной платы, уведомив об этом Арендатора за _______ календарных дней. Помимо противоречий самого договора возникает вопрос (претензия) к формулировке - какой размер индексации?
- В случае, если Арендатор не исполнил свою обязанность по оплате арендной платы до _______ числа текущего месяца, Арендодатель вправе в этот же день отключить в помещении Арендатора доступ к помещению. Мощная формулировка. И поосторожней с такими отключениями (особенно доступа), невозможность использования арендатором помещения дает ему возможность отказаться от начисления арендной платы.
- Настоящий договор может быть продлен по соглашению сторон. Здесь я выступлю в защиту бумажной промышленности. Зачем бумагу-то переводить, к чему эта формулировка - без неё по соглашению сторон договор не продлить?
- Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Условие, которое работает по умолчанию, упоминать в договоре его не обязательно. К тому же, если вы арендодатель, вам нужна диаметрально противоположная формулировка.
- Производить устранение последствий от неблагоприятных ситуаций (аварии, повреждения, стихийные бедствия и т.д.), произошедших не по вине Арендатора. Арендодателю это зачем? Задача арендодателя как раз перевести зону ответственности за помещение на арендатора.
- Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим соглашением. Без комментариев.
- По истечении срока действия договора аренды или в случае его досрочного расторжения передать арендуемые помещения Арендодателю….. в срок 5 дней с момента прекращения договорных отношений. Почему не на момент окончания договора и кто платит за эти 5 дней?
- При нарушении срока возврата арендованного помещения, Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату за все время просрочки и возмещает убытки, причиненные Арендодателю в части не покрытой арендными платежами. В целом неплохая норма, но для большего стимулирования освобождения помещения арендатором я, например, устанавливаю арендную плату в двойном размере в случае просрочки возврата помещения.
- Досрочно расторгнуть Договор в целом, предупредив об этом Арендодателя письменно не позднее чем за 1 месяц до расторжения Договора. Это называется односторонний отказ от договора, а не расторжение. Путаница в понятиях может привести к неправильному толкованию договора и к неблагоприятным последствиям.
- Арендодатель обязан производить инвентаризацию сдаваемого в аренду имущества. Что это такое и главное для чего?
- Договор может быть расторгнут в одностороннем порядке по требованию Арендодателя, если Арендатор не внес арендной платы, а также платы по возмещению затрат на содержание в течение 2 месяцев подряд, независимо от возмещения вреда и уплаты договорных и законодательных санкций. Два месяца долгов - это не перебор? Как-то многовато, как по мне.
- «Арендодатель» обязан обеспечить своими силами и за свой счет хозяйственное обслуживание "Недвижимого имущества". И ниже по тексту договора. "Стороны" пришли к соглашению, что обязанность поддерживать "Недвижимое имущество" в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание "Недвижимого имущества" лежит на "Арендаторе". Что такое хозяйственное обслуживание и что такое содержание? Кто в итоге и за что отвечает?
- "Арендодатель", извещенный о требованиях "Арендатора", указанных в п._____ "Договора" (об устранении недостатков) или о его намерении устранить недостатки "Недвижимого имущества" за счет "Арендодателя", вправе без промедления произвести замену предоставленного "Арендатору" "Недвижимого имущества" либо безвозмездно устранить недостатки "Недвижимого имущества". Произвести замену недвижимого имущества - это сильно!
- Расторжение "Договора" в одностороннем порядке производится только по письменному требованию "Сторон" в течение (Срок рассмотрения календарных дней) со дня получения "Стороной" такого требования. Очень интересно, что автор этим хотел сказать? Сказать, что по устному требованию договор не может быть расторгнут? Установить срок рассмотрения требования? Установить порядок одностороннего отказа? У меня больше вопросов, чем ответов.
- Арендодатель обязан производить капитальный ремонт Здания в срок ______________. Интересно - какой срок здесь можно поставить? И зачем в типовом договоре такое?
- Арендодатель обязан нести обязанность по страхованию арендуемого нежилого Здания. Какой смысл в этом пункте - нагрузить арендодателя дополнительной обязанностью? Или от чего-то уберечь арендатора? Я не против страхования, но в данном контексте не совсем понимаю цели автора.
- Аредодатель обязан оказывать консультативную и иную помощь в целях наиболее эффективного использования арендованного имущества; осуществлять все иные действия, необходимые для исполнения Договора, предусмотренные законодательством, настоящим Договором и дополнениями к нему. Пустые пункты, не несущие никакой практической пользы ни арендатору, ни арендодателю.
- Арендатор вправе сдавать Здание в субаренду, как в целом, так и какую-либо его часть без дополнительного согласования с Арендодателем. В интересах арендодателя должно быть все наоборот.
- Арендатор вправе в случае окончания или досрочного прекращения Договора по любым основаниям требовать возмещения произведенных им расходов по капитальному ремонту, а также возмещения иных затрат, направленных на улучшение эксплуатационных качеств арендуемого Здания и его помещений, включая стоимость произведенных неотделимых улучшений. Арендодатель обязан возместить Арендатору произведенные им расходы на указанные цели в полном объеме. Подписывать такое собственнику в здравом уме строго воспрещается, даже сетевые компании в своих желаниях не заходят так далеко.
- Арендная плата может пересматриваться сторонами досрочно по требованию одной из сторон в случаях изменения складывающихся цен, но не чаще одного раза в год, при этом сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы, должна предупредить об этом другую сторону за _______ месяц путем направления этой стороне письменного уведомления. Как это вообще работает? Что значит может пересматриваться? Что такое изменение складывающихся цен и как будет работать такой механизм? И далее. При получении уведомления о повторном увеличении арендной платы в течение одного года Арендатор вправе расторгнуть Договор в одностороннем порядке. Это называется не расторгнуть, а отказаться. И как это механизм по мнению автора должен работать?
- Арендная плата, поступившая в меньшем размере, может быть не принята Арендодателем. Шедеврально.
- Арендодатель, извещенный о требованиях Арендатора (о недостатках переданного имущества) или о его намерении устранить недостатки имущества за счет Арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного Арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Ну и опять про замену имущества (в данном договоре речь идет про здание).
Это далеко не полный анализ выбранных договоров, так, прошелся «по шапкам». Это не значит, что все договоры такие. Но предлагаю вам не рисковать. Выходы есть:
- Самому досконально изучить эту тему. Вариант хороший, но потребует достаточно много времени, нюансов много.
- Привлечь на подписание договора профессионального юриста. Хороший вариант. Но нужно быть уверенным, что юрист хорошо разбирается именно в арендных отношениях и именно по нежилым помещениям. Поверьте, специфика есть. Еще важно понимать, что такой специалист за подробную работу, скорее всего, попросит приличную сумму.
- Всего за одну тысячу рублей получить копию типового договора аренды у меня. Это довольно крепкий, защищающий интересы арендодателя и проверенный на практике договор. Он стоит этих денег. Конечно, и при его подписании потребуется проработать ряд вопросов. А что делать? Волшебной палочки не существует. Но основные вопросы для арендодателя он решает.
С удовольствием ознакомлюсь с качественными договорами аренды из интернета, если вы пришлете соответствующие ссылки.
Подписывайте договоры с умом и удачи вам!
Больше информации и обсуждений в Телеграм и MAX
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Обращайтесь за помощью:
- профессионально подготовленные образцы договоров аренды нежилых помещений от 1000 рублей;
- анализ договоров аренды с выдачей конкретных рекомендаций;
- образцы договоров купли-продажи нежилых помещений (магазины, офисы, помещения в строящихся домах), соглашений (скидки, рассрочки и пр.);
- подготовка писем, уведомлений в рамках действующих договоров аренды;
- совет по аренде и продаже коммерческой недвижимости.
Обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством Max/Telegram по номеру +7-922-603-58-35
#коммерческая недвижимость#аренда#инвестиции#готовый арендный бизнес#ГАБ#договор аренды