Знакомые попросили проверить договор аренды офисного помещения. Выступали они на стороне арендатора. И вот с какой формулировкой я столкнулся: «Арендная плата может изменяться (увеличиваться) в одностороннем внесудебном порядке по требованию Арендодателя не чаще одного раза в год. Об увеличении арендной платы Арендодатель сообщает Арендатору путем направления письменного уведомления Арендатору. Уведомление об увеличении арендной платы направляется Арендодателем Арендатору не позднее, чем за один месяц до даты увеличения арендной платы, указанной в уведомлении, является обязательным для Арендатора и составляет неотъемлемую часть договора».
Что меня как арендодателя в этой формулировке напрягает? Очень просто - отсутствие четких размеров индексации. С одной стороны может показаться, что такая формулировка для собственника желаема. Максимальный предел индексации не установлен. Хулиганить, так по полной программе. А получи, дорогой мой арендатор, индексацию на 10%. Скажи спасибо, что не на 15%.
К сожалению у судов по этому вопросу другая позиция. Вот вам краткое содержание одного показательного дела.
Фабула
- Договором аренды сторонами предусмотрена возможность изменения размера годовой арендной платы арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год.
- Арендодатель направил арендатору уведомление об установлении нового размера арендных платежей по договору аренды.
- Указанный размер арендных платежей определен арендодателем на основании отчета, выполненного оценочной компанией.
- Важно! Индексация составила 71%, но по итогам индексации арендодатель выходил на рыночную ставку аренды!
- Арендатор с повышением не согласился.
- Арендодатель обратился в суд.
- В свою очередь, арендатор, полагая незаконным изменение учреждением размера арендной платы обратился в суд со встречным иском о признании недействительным сделки по одностороннему изменению условий названного договора.
Позиция суда
- Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 22 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.
- На основании экспертного заключения судом установлена пропорция изменения средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду имущества, аналогичного имуществу, являющемуся объектом аренды, которая за рассматриваемый период составила 4,45%.
- Вместе с тем пропорция изменения арендной ставки согласно уведомлению арендодателя составляет 71%, что определено как существенное превышение пропорции изменения среднерыночных ставок за соответствующий период.
- В свою очередь оспариваемое арендатором уведомление арендодателя о повышении цены направлено в рамках реализации права арендодателя, предусмотренного договором аренды, и не противоречит нормам действующего законодательства, в связи с чем не может быть признанно недействительным.
Таким образом, право арендодателя на повышение аренды суд не оспорил, но размер этой индексации существенно порезал. При этом арендодатель потратил силы, время и деньги, а результат получил, мягко говоря, спорный.
Какой вывод мы должны сделать, благодаря этой истории.
Размер индексации должен быть четко определен в договоре аренды! Рекомендую всегда делать его альтернативным, привязываясь как к инфляции, так и фиксированному поднятию. Например: арендодатель вправе изменить размер арендной платы на индекс роста потребительских цен за последние 12 месяцев, но в любом случае не менее 5% (7, 10%) от действующего размера арендной платы. В моем типовом договоре именно так и сделано, а в вашем?
Не забудьте прочитать статью Всё, что нужно знать про индексацию в договоре аренды коммерческой недвижимости
Судебный акт и номер дела будут выложены в Телеграм
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в Телеграм - https://t.me/proarenda, ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Устали от неопределенности при аренде недвижимости? Закажите профессионально подготовленные образцы договоров аренды и купли-продажи нежилых помещений (магазины, офисы, помещения в строящихся домах), соглашений (скидки, рассрочки и пр.), сопутствующих договоров (поручительство, залог и пр.) всего за 1000 рублей! Эти документы помогут защитить ваши интересы и избежать юридических проблем. Не рискуйте — обеспечьте свою сделку надежностью! Обращайтесь за анализом сторонних договоров аренды! Свяжитесь со мной и получите качественные образцы прямо сейчас!
За консультациями, образцами договоров аренды или за составлением индивидуальных договоров аренды, анализом сторонних договоров аренды и представительстве в арбитражных судах обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35
#коммерческая недвижимость#аренда#инвестиции#готовый арендный бизнес#ГАБ#договор аренды