Друзья, продолжаем обзор новостроек? Читательница просила обзор по ЖК "2-ой Иртышский" - выполняю.
А до этого мы с Вами смотрели ЖК "Москворечье", "Люблинский парк", "Саларьево Парк", "Молжаниново", "Бунинские Луга" и "Set".
1. Риски
Несмотря на то, что срок сдачи лишь в 2027 году, очень высокий уровень распроданности.
В августе продали 26, а в сентябре 42 квартиры. Ещё лучше продаётся другой проект ПИК в этой же локации - "Амурский Парк", но это для нас уже не столь важно - с проектом "2-ой Иртышский" - всё прекрасно, никаких рисков не вижу.
2. Локация
Комплекс строится в рамках редевелопмента бывшей промышленной зоны "Калошино"
Одна из самых крупных промышленных зон Москвы, расположенная на территории районов Гольяново и Метрогородок и частично Богородский.
Первым проектом здесь стал ЖК "Level Амурская", стартовавший, емнип, ещё в 2017 году; в последующие годы локация стала одной из самых застраиваемых в Москве, с проектами (строящимися и введёнными в эксплуатацию): Лосиноостровский Парк, Амурский Парк, 1-ый Измайловский, Открытый Парк, Квартал Метроном, Мангазея в Богородском (новое название НАЗАРЕ), Сиреневый Парк + ряд домов по программе реновации.
В общем, с одной стороны, новый район, застроенный почти полностью жк комфорт-класса, с другой, насколько эта локация будет востребована в будущем и будут ли ликвидны приобретенные квартиры - уверенно сказать не могу.
С точки зрения транспортной доступности, если нужно метро (а это проект комфорт-класса, конечно, метро нужно) - одинаково далеко (25-30 минут пешком) и неудобно как до станции "Щелковская" синей линии, так и до "Бульвара Рокоссовского" красной и Черкизовской МЦК.
3. Конкурентная среда
Выше уже разобрали - большое количество сравнимых проектов комфорт-класса, как сданных, так и на разных этапах строительства.
4. Цены и инвестиционная привлекательность
Самый бюджетный вариант, который нашёл от застройщика - студия 20,1 кв.м. с отделкой за 8,45 млн
420 000 за кв.м.
А есть, например, такой вариант
Скромные 371 000 рублей за строящуюся 1-комнатную в промке в Гольяново :-)
Мы с Вами чуть ниже посмотрим, сколько стоит сопоставимая вторичка и у Вас будет возможность самостоятельно сравнить, стоят ли новостройки дороже, столько же или, возможно, дешевле вторички. Если я правильно понимаю, ключи должны выдавать осенью 2027 - то есть, при расчете доходным методом добавляйте 24 месяца в финмодель.
5. Сравнение со вторичкой
"2-ой Иртышский" - серия "Плюс", то есть что-то, если я правильно понимаю, уровня выше комфорт-класса, обычные старые панельки, понятно не конкуренты, с другой стороны, локация и транспортная доступность вряд ли будут способствовать безумному спросу на аренду, в общем, сложно оценивать. Но давайте попробуем. Если брать только новый жилфонд - можно посмотреть квартиру в доме по реновации неподалеку.
373 000 за кв.м. и, вероятно, что-то в районе 55 000 за аренду, потому что в гораздо более интересном "Level Амурская" 1-комнатную можно снять за 65 000
И это 8-10 минут от метро, а никак не 25.
Или можно купить симпатичный лужковский монолит с высотой потолков 3,2 метра
293 000 за кв.м и собственники-физлица обычно торгуются и дают скидки :-)
Я не знаю правильного ответа, давайте подумаем вместе:
1. Можно ли сравнивать лужковский монолит со строящимся жк от ПИК?
2. Если можно - какой из этих вариантов должен стоить дороже?
3. Почему?
4. Правильно ли считать, что цена 373 000 за кв.м с выдачей ключей через 2 года примерно то же самое, что и 293 000 в квартире в давно сданном доме с ремонтом и мебелью?
Буду признателен за Ваши ответы, потому что у некоторых читателей, видимо, возникает ощущение, что я рассуждаю неправильно, сильно переоцениваю вторичку, одновременно обесценивая новостройки.
6. Выводы
Интересный проект с высокими потребительскими свойствами квартир в одной из самых быстро развивающихся локаций Москвы. Думаю, вполне подходит для приобретения с использованием семейной ипотеки для клиентов, не зависящих от общественного транспорта.
Не уверен в высоком потенциале квартир для сдачи в аренду в этом ЖК, с моей точки зрения для этой цели стоит приобретать что-то ближе к метро.
Друзья, всего самого доброго - желаю Вам много успешных сделок.
P.S.
Друзья, если будет время и желание, пожалуйста, напишите своё мнение. Что важно при выборе квартиры (берём эконом и комфорт-класс):
1. Расстояние до метро
2. Высота потолков
3. Наличие балкона/лоджии
4. Подъезд (вход и качество мест общего пользования)
5. Двор без машин
6. Наличие кладовки
7. Количество квартир на площадке
8. Наличие полноценной ванной (а не душевой кабинки)
9. Два санузла
10. Наличие кухни (т.е. насколько удобен формат студий)
11. Качество звукоизоляции
12. Количество комнат
13. И главное, правильно ли игнорировать площадь квартиры? Правильно ли предполагать, что, к примеру студия 20 кв.м но в новом доме априори лучше 34 кв.м в "старом хруще", а для однокомнатной в новом доме справедлива цена как для 3-ки в брежневской панели?
Буду признателен за Ваши комментарии. Если что-то забыл - добавляйте, пожалуйста.
Онлайн курс "Квартира в Москве"
Книга "Ключ от Москвы. Где и как найти квартиру своей мечты"
Если посчитаете интересным - пишите/звоните +7919-7782622 или в телеграм @AlexanderKhalitov