Друзья, начинаем обзор новостроек? Предлагаю стартовать с проекта "Люблинский парк". Это ПИК, самый успешный застройщик Москвы, это проект, который стабильно занимает первую-вторую строчку по количеству продаж среди всех новостроек Москвы и это проект с очень большой вариативностью - как по квартирографии, так и по условиям оплаты.
Прошу Вас дать обратную связь - какую информацию Вы бы хотели видеть в обзоре жилых комплексов? Я постараюсь делать упор в том числе и на обзоре локации/конкурентных жк и аналогов на вторичке.
1. Риски
Репутация ПИК, активное строительство и высокий уровень распроданности - всё хорошо. Рисков не вижу.
2. Локация
Западная часть Люблино, расположенная между улицей Люблинской и жд путями Курского направления. До ближайшей станции метро "Люблинская" салатовой ветки - более 1,5 км - пешком довольно далеко. Ближе расположена станция "Депо" МЦД-2 - 14 минут пешком.
3. Конкурентная среда
Рядом строится (или строился?) проект печально знаменитого застройщика Seven Suns - "Светлый мир Станция Л" и "Страна Заречная" от Страна Девелопмент.
Проект от Seven Suns - долгострой с квартирами и апартаментами; была какая-то проблема со сдачей, дальше за проектом не следил (проекты от этого застройщика точно остерегайтесь - смотрите историю его питерских проектов + гуглите московские проекты "Сказочный лес" и "В стремлении к свету" - насколько я понимаю, везде были задержки и проблемы).
"Страна Заречная"- более дорогая средневзвешенная, меньше продаж (25 в Июле по сравнению со 125 в "Люблинском парке") + не впечатляющий уровень распроданности
За жд путями - "Квартал на Воде" от Самолет, в девичестве "Графика на воде" от МИЦ, но это уже Курьяново - эксклав Печатников, поэтому этот проект особо не влияет. Но, возможно, стоит помнить про розу ветров и расположение в Курьяново очистных - не уверен, но возможно всё-таки не самое интересное соседство, которое влияет и на наш жк.
И сильно южнее - "Квартал Домашний" от застройщика Самолет.
Т.к. сильно дальше в Марьино - тоже на наш проект не влияет.
В общем, из конкурентов только "Страна. Заречная", но предпочтение подавляющего количества покупателей, очевидно в пользу "Люблинского Парка".
3. Цены и инвестиционная привлекательность
Самый бюджетный вариант, который нашёл от застройщика - студия за 8 млн
со сроком сдачи - конец 2028 года.
Пишут о том, что через 3 года этот лот будет стоить уже 10,4 млн
Возможно, и так, хотя есть уступка со сдачей в 2026 и ценой 7,9 млн
А самая дешёвая студия на вторичке в корпусе, сданном в 2024 году, стоит 8,65 млн
4. Сравнение со вторичкой
В Люблино сравнительно новый жилфонд, поэтому мы можно попробовать найти аналоги в "современной панели" и сравнить с ними.
Самая бюджетная 1-комнатная в современной панели, которую нашел:
38,4 кв.м. в П-44 2000 года. Ссылка
Аналог в "Люблинском парке"
39 кв.м. в корпусе, сданном в 2021 году. Ссылка
276 000 в П-44 и 338 000 в "Люблинском Парке" - разница не очень существенная, около 20%.
Кстати, в корпусе со сдачей апрель 2026 года такую же площадь застройщик продаёт за 14,7 млн ссылка
И обещают рост до 19,3 млн через 3 года. Возможно ли такое? Наверное, да. Или нет :-)
В конце, видимо, должен быть какой-то вывод, но я не знаю, что писать :-) Кто-то из читателей правильно написал, если есть субсидированная ипотека и её нужно использовать - стоит покупать новостройку, во всех остальных случаях, видимо, всё-таки вторичку. Причём, вторичка же не означает, что нужно брать квартиру в доме 1931 года постройки, верно? Можно взять симпатичную квартиру в том же ЖК "Люблинский Квартал". Просто с ремонтом и техникой и у собственника-физлица, с которым можно спокойно поговорить и договориться.
Но это, конечно, моё частное мнение, возможно, не верное.
Друзья, буду очень Вам признателен за комментарии по поводу подачи материала - так/не так, что-то добавить/изменить. И, пожалуйста, пишите в комментариях, обзор какого жк вы бы хотели видеть дальше - либо название, либо характеристики. Сразу обращаю Ваше внимание, что сосредоточусь только на тех жк, которые по моему мнению стоят Вашего внимания - с учётом репутации застройщика, степени распроданности объекта, вероятности роста цен , популярности проекта (количество запросов в Вордстат), кол-ва продаж в месяц и т.д.
Я исхожу из того, что коллективный разум "рулит" и, если где-то хорошо продаётся, значит, что-то там есть интересного. Есть что-то такое интересное, некий неизвестный фактор :-)
Спойлер: конечно, цена :-) Цена - решающий и зачастую единственный фактор. Знаете, какая новостройка Москвы является лидером по кол-ву продаж? Движение.Говорово - 325 продаж за июль 2025. Проект ФСК. Но мы же с Вами это обсуждали. Помните? А нужно было всего лишь поставить адекватные цены (которые сейчас, насколько я понимаю, чуть ли не ниже, чем на старте проекта), чтобы продажи пошли. И уже никому не важно, что это апартаменты за МКАД. Адекватная цена автоматически разрешила все вопросы.
В общем, не верьте никому, друзья, смотрите исключительно на цену :-) Это и есть самый главный секрет рынка недвижимости :-)
Друзья, всего самого доброго - желаю Вам много успешных сделок.
Книга "Ключ от Москвы. Где и как найти квартиру своей мечты"
Онлайн курс "Квартира в Москве"
Если посчитаете интересным - пишите/звоните +7919-7782622 или в телеграм @AlexanderKhalitov