Друзья, добрый день, спасибо за участие в голосовании, получились следующие результаты:
Итак, Москворечье - проект застройщика ПИК на юге Москвы.
1. Риски
Всё прекрасно. Очень высокий уровень распроданности.
2. Локация
Это район Москворечье-Сабурово, мы с Вами его рассматривали в составе локации Царицыно/Москворечье Сабурово
Чуть севернее с 2018 активно строится вполне успешный проект застройщика "Пионер" "Life-Варшавская". полное завершение которого запланировано на 2026 год.
К моменту ввода ЖК "Москворечье" должен появиться удобный пешеходный проход до станции "Варшавская" БКЛ - 24 минуты до центра
Либо будет проще дойти сразу до станции Каширская зеленой ветки и до первой и до второй станции примерно 15 минут пешком.
Хорошая локация, рядом музей-заповедник "Коломенское" и набережная Москва-реки
3. Конкурентная среда
Конкуренты представлены комплексами:
Life-Варшавская от Pioneer
Русич-Кантемировская от компании Русич
Кавказский бульвар 51 от ПИК
и Wave от ЛСР.
Главный прямой конкурент - Life-Варшавская, позиционирующийся как бизнес-класс со сроком сдачи на год раньше.
Тем не менее, распроданность по сравнению с ПИК ниже. Опять же учитываем, что ЖК "Москворечье" это серия ПИК+ с определённым допущением также бизнес-класс.
3. Цены и инвестиционная привлекательность
Самый бюджетный вариант, который нашёл от застройщика - студия 19 кв.м. с отделкой за 9,6 млн
507 000 за кв.м. Ну, прямо скажем, не уверен.
Если мы ищем именно студию в строящемся комплексе, возможно, стоит присмотреться к уступке в ЖК Wave за 7,9 млн со сроком сдачи в следующем году
376 000 за кв.м. смотрится интересней, особенно, если помнить, что в 2030 обещают открыть станцию "Москворечье" Бирюлёвской линии. С другой стороны, на данный момент, около Wave лишь станция МЦД, метро лишь в проекте.
Либо можно рассмотреть уже сданный вариант студии в ЖК "Кавказский Бульвар 51"
Обратите внимание на зелёную стрелочку вниз справа от цены обеих студий. несмотря на то, что это самые бюджетные варианты в локации, приходится снижать цену.
Что-то это да значит, правда, я забыл что именно :-)
4. Сравнение со вторичкой
В Москворечье-Сабурово относительно старый жилфонд, напрямую сравнивать, пожалуй, сложно. Нам с Вами нужно найти аналог, выделить факторы, определить их вес и прийти к итоговому дисконту/премии для того, чтобы иметь возможность лоты сравнить.
Либо можно пойти по пути наименьшего сопротивления и воспользоваться старым добрым доходным методом, согласны?
Итак, у нас есть например квартира в панельной П-30 1989 года постройки.
С ценой 353 000 за кв.м. Если я правильно цены аренды понимаю, её в таком состоянии возможно сдать за 60 000 рублей, что нам даёт что-то около 220 МАПов. Но это старый жилфонд.
Есть вот такая симпатичная квартира в Life-Варшавская
С ценой 452 000 рублей за кв.м. Зато и сдаваться она будет где-то за 95 000, что даёт нам прекрасные 200 МАПов. Обращаем внимание, что эта квартира расположена в шаговой доступности от метро и в давно заселённом корпусе. Ждать ту же стоимость аренды в "Москворечье" - не уверен, что правильно. И ПИК со мной согласен
Аналогичная 1-комн площадью 37,7 кв.м с ремонтом по их мнению может сдаваться за 65 000. Т.е., если бы мы могли эту квартиру сдавать завтра - получили бы доходность 225 МАПов или 18,7 лет окупаемости. Но ключи, в январе 2028 год, т.е. мы должны прибавить еще минимум 28 месяцев = 253 МАПа. На мой взгляд, дороговато. С другой стороны, объективно, аренда видовой квартира в новом пиковском доме теоретически должна быть не на 10%, а на 25% выше аренды в советской панели и тогда мы приходим к цене в районе 75 000 и гораздо более интересной доходности.
5. Выводы
Привлекательный проект с достаточно сбалансированными ценами. Однозначно стоит присмотреться - особенно к предложениям во второй очереди, которая должна в ближайшее время стартовать.
Продажа квартиры через аукцион
Книга "Ключ от Москвы. Где и как найти квартиру своей мечты"
Если посчитаете интересным - пишите/звоните +7919-7782622 или в телеграм @AlexanderKhalitov