Друзья, продолжаем обзор новостроек? До этого мы с Вами смотрели ЖК "Москворечье", "Люблинский парк", "Саларьево Парк", "Молжаниново" и "Бунинские Луга".
Сегодня давайте рассмотрим проект более высокого класса на западе Москвы. SET от застройщика MR Group.
1. Риски
Распроданность на май 2025 года - 22%, при планируемой сдаче - III квартал 2028 года. Почему в конце сентября 2025 можно увидеть только данные трехмесячной данности (оно не только по этому проекту так, по всем) - Бог весть - то ли всё очень хорошо, то ли... В общем, тот, кто хочет получить более свежую статистику должен идти на иной ресурс, регистрироваться, указывать, какую организацию представляет и только потом сможет получить более свежую информацию. Ну, или не сможет - мне таким заниматься лень, поэтому, что там на сайте "Продома.дом.рф" я не узнал .... и пошел другим путём. На сайт "Пульс Продаж".
Если верить их данным, в июле было продано 43 лота, в августе - 40 (при том, что в мае - 11), ну, то есть с продажами всё хорошо, данные июня искать не будем - фиксируем, что уровень продаж последних 2х месяцев вернулся к уровням продаж ноября 2024. Предполагаю, что возросшая активность связана с подтверждением плана строительства новых станций метро, в соответствии с которым ЖК "Set" окажется расположенным прямо у строящейся станции "Верейская" Филёвской линии.
В общем, рисков по проекту не вижу - выглядит всё хорошо.
2. Локация
Комплекс расположен в одной из самых перспективных локаций Москвы - в бывшей промзоне к западу от Аминьевского шоссе
В 2019 здесь был реализован первый проект - Loft 151 - лофты в каких-то бывших офисных зданиях, потом проект апартаментов (которые то ли перевели позже в статус квартир, то ли не перевели) от Самолет - Верейская 41, сейчас здесь одновременно строится 2 масштабных проекта от MR Group - Veer и Set, с учетом уже реализованных чуть севернее "Life-Кутузовский", "Кутузов Град" и строящихся "Родина Парк", "Кутузов Сити" локация выглядит очень перспективно, примерно так же, как застройка в южных Раменках выглядела лет 5 назад.
В общем, да, очень интересно и однозначно стоит присмотреться.
3. Конкурентная среда
Главный конкурент, если я правильно понимаю, ЖК "Veer", но с учётом того, что застройщик один, предполагаю, что политика продаж согласованная и выстраивается так, чтобы проекты друг другу трудностей не создавали. Близлежащие сданные "Верейская 41" от Самолет и "West Tower" от Ташир - апартаменты и ниже классом, проект застройщика "Родина" севернее, напротив, проект класса "премиум" и тоже прямым конкурентом не является.
В общем, и в этом аспекте - очень хорошее позиционирование проекта.
3. Цены и инвестиционная привлекательность
Самый бюджетный вариант, который нашёл от застройщика - студия 23 кв.м. на 2-ом этаже за 13,1 млн
570 000 за кв.м.
Уступок студий от физиков в ЦИАН не нашёл, нашёл уступку однокомнатной с ценой 478 000 рублей за кв.м.
С чем сравнивать - непонятно, давайте анализировать дальше.
4. Сравнение со вторичкой
Сравнивать Set с близлежащим "Верейская 41" вряд ли корректно, а вот Life-Кутузовский от Pioneer вполне себя конкурент.
Самая бюджетная 1-комнатная, которую нашёл, вот эта
500 000 за кв.м. Но это квартира с ремонтом, а не вариант в бетоне с ключами в начале 2029 года. Для того, чтобы их сравнивать напрямую, наверное, нужно учесть не менее 45 (ожидание ключей + время на ремонт) месяцев аренды, ну и стоимость ремонта соответственно.
Не знаю, насколько цена 130 000 рублей за аренду 1-комн в Life-Кутузовский репрезентативна, но, думаю, не сильно далека от реальности. Просто, чтобы мы с Вами примерно оценили порядок цифр - 130 000*45 = 5,85 млн. У нас сравниваемые квартиры чуть меньше площадью, пусть будет 110 000 за аренду, тогда получим цифру 4,95 млн.
По моей логике получается, что можно взять квартиру с ремонтом в сданном доме бизнес-класса и за следующие 3 с половиной года получить почти 5 млн в качестве дохода от сдачи в аренду. Либо взять квартиру в новостройке с использованием семейной ипотеки, дождаться ключей, найти ещё денег на ремонт, сделать его и уже потом...
Можно посмотреть также, например, Кутузов Град, самая бюджетная 1-комнатная, которую нашёл - 453 000 за кв.м
Сдавать такую можно, видимо, в районе 85-90 т.р
Если предположить, что "справедливая" цена аренды 87 000, при цене 17,4 млн получим идеальные 200 МАПов в хорошем новом московском проекте бизнес-класса.
Возвращаясь к ЖК "Set", 478 000 это уступка, а от застройщика, самое бюджетное, видимо, такое, 500 000, а средний ценник - в районе 550 000 за кв.м однокомнатных.
Это цены при 100% оплате, при использовании ипотеки будет дороже.
5. Выводы
На мой взгляд, ЖК "Set" один из самых интересных строящихся проектов на западе Москвы. Но обоснованность цен, честно, не понимаю.
Апелляции к аргументу "зато ипотека" - как бы да, но мало, что объясняют. На мой взгляд, важна цена актива и доход, который актив может "генерить"; если покупать актив неоправданно дорого, то смысл покупки пропадает.
Но, возможно, не прав, буду признателен, если кто-то этот момент сможет мне объяснить.
Друзья, всего самого доброго - желаю Вам много успешных сделок.
Книга "Ключ от Москвы. Где и как найти квартиру своей мечты"
Онлайн курс "Квартира в Москве"
Если посчитаете интересным - пишите/звоните +7919-7782622 или в телеграм @AlexanderKhalitov