Рассмотрим на примере Сосновой Поляны — Балтийской Жемчужины, где занимаюсь недвижимостью с 2015 года.
Тогда стоимость однокомнатной квартиры на улице Тамбасова составляла около 3 миллионов рублей, а студии в «Балтийской Жемчужине» — примерно 2,5–3 миллиона.
Сейчас, спустя 10 лет, цены выросли:
- Студии в БЖ стоят в среднем 6 миллионов рублей.
- Однушки на Тамбасова (в так называемом «корабле») — около 5,5 миллионов.
Рост цен на студии в БЖ оказался немного выше, чем на однокомнатные квартиры в «корабле». При этом арендная стоимость практически одинакова — как для студии, так и для однушки.
За 10 лет стоимость недвижимости выросла примерно в 2 раза. Это соответствует среднегодовому приросту около 7,2%
Если добавить арендный доход:
- Сегодня арендная плата составляет 30 000–35 000 рублей в месяц (360–420 тыс. в год).
- На фоне текущей стоимости (6 млн) это даёт арендную доходность 6–7% годовых.
Однако важно учитывать, что в 2019–2020 годах аренда была значительно ниже — 15 000–20 000 рублей, то есть доходность тогда была всего 3–4% от текущей стоимости.
Если учесть:
- Рост стоимости: ~7,2% годовых
- Среднюю арендную доходность за период: ~5% годовых (с учётом роста аренды),
…то суммарная доходность — с учётом и роста капитала, и аренды — составляет примерно 12–13% годовых (в терминах простого дохода).
Но по методу внутренней доходности (IRR), более точному для таких расчётов, показатель будет ближе к 8–10% годовых.
- Дальнейший рост цен будет зависеть от ключевой ставки ЦБ, стоимости ипотеки, макроэкономической ситуации и спроса.
- Арендный рынок стабилен, но конкуренция растёт.
Да, вкладывать в недвижимость можно быть выгодно — но с оговорками.
- Это не пассивный доход "автомат" — требуется управление, ремонт, поиск арендаторов.
- Доходность около 8–10% годовых— хороший результат, но не фантастический.
P.S. Ключевая ставка ЦБ играет огромную роль: она влияет и на стоимость ипотеки, и на привлекательность альтернативных вложений. Когда вклады дают 15–18%, недвижимость с арендой в 6% и ростом 7% уже не выглядит таким однозначным выбором.
