Земельный налог является одним из обязательных платежей для собственников земельных участков, постоянных пользователей и лиц, владеющих землей на праве пожизненного наследуемого владения. Этот местный налог играет значительную роль в формировании бюджетов муниципалитетов, но для многих налогоплательщиков, физических лиц или организаций, он представляет собой существенное налоговое бремя. Основой для расчёта земельного налога служит кадастровая стоимость земельного участка, устанавливаемая государством. Зачастую, эта стоимость значительно превышает реальную рыночную цену, что приводит к неоправданно высоким налоговым отчислениям. В данной статье мы рассмотрим законные методы снижения налоговой нагрузки, связанные с уменьшением кадастровой стоимости и использованием других доступных инструментов.
Найти выгодные условия подрядного финансирования на платформе Ten-X.pro.
Понимание земельного налога и кадастровой стоимости
Прежде, чем углубляться в способы экономии, важно понять механизм расчёта земельного налога. Он регулируется главой 31 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) и устанавливается нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований. Формула расчёта проста, кадастровая стоимость умножается на налоговую ставку и на коэффициент владения (если участок находился в собственности неполный год). Налоговые ставки могут варьироваться, но обычно не превышают 0,3% для земель сельскохозяйственного назначения, участков для жилищного строительства (индивидуальное жилищное строительство – ИЖС), личного подсобного хозяйства (ЛПХ) и дачного строительства, и 1,5% для прочих категорий земель.
Ключевым фактором, определяющим размер налога, является кадастровая стоимость. Она определяется в ходе государственной кадастровой оценки, проводимой уполномоченными государственными учреждениями. Особенностью такой оценки является её массовый характер, то, есть, стоимость определяется не для каждого отдельного участка с учётом всех его индивидуальных характеристик, а путём применения унифицированных методов для групп схожих объектов. Это часто приводит к ошибкам, устаревшим данным или некорректному учёту уникальных свойств участка, что в итоге завышает его стоимость по сравнению с рыночной ценой.
Законные способы снижения кадастровой стоимости
Существует два основных законных способа уменьшить кадастровую стоимость земельного участка и, как следствие, снизить размер земельного налога.
Найти подрядчиков и поставщиков на портале Ten-X.pro
Исправление ошибок в сведениях об объекте недвижимости
Этот метод является наиболее простым и наименее затратным. Он применим в тех случаях, когда кадастровая стоимость была определена с ошибкой, связанной с неверными исходными данными об объекте недвижимости. Такие ошибки могут быть техническими (опечатки, арифметические просчёты) или реестровыми (неправильное указание площади, вида разрешённого использования, местоположения, категории земель и других характеристик, которые влияют на кадастровую оценку).
Для исправления таких ошибок необходимо подать заявление в орган регистрации прав – Росреестр. В заявлении указывается, какая именно ошибка была допущена, и прилагаются документы, подтверждающие правильные сведения. Например, это могут быть право-устанавливающие документы, технические планы, межевые планы, документы, подтверждающие фактическое использование земельного участка. Порядок исправления ошибок регулируется Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке". Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости может рассмотреть такие заявления. В случае успешного рассмотрения, кадастровая стоимость будет пересчитана с учётом исправленных данных, что приведёт к уменьшению налоговой базы.
Установление кадастровой стоимости в размере рыночной
Если ошибок в исходных данных нет, но кадастровая стоимость, всё равно, значительно
превышает рыночную, можно оспорить её, установив в размере рыночной стоимости. Это более сложный, но часто очень эффективный способ снижения налоговых обязательств. Процедура может быть реализована в до судебном (административном) или судебном порядке.
Административный порядок оспаривания
Для физических и юридических лиц предусмотрена возможность обращения в специальную комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную при территориальном управлении Росреестра или региональном уполномоченном органе.Порядок действий:
Заказ отчёта об оценке рыночной стоимости. Необходимо обратиться к независимому оценщику, являющемуся членом саморегулируемой организации оценщиков (СРО). Оценщик проведёт анализ рынка, соберёт данные об аналогичных объектах и составит отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка. Отчёт должен соответствовать требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки.
Получение положительного экспертного заключения. Согласно изменениям в законодательстве, отчёт об оценке рыночной стоимости, подготовленный для целей установления кадастровой стоимости в размере рыночной, должен пройти экспертизу в СРО, членом которой является оценщик. Цель экспертизы – подтвердить соответствие отчёта требованиям законодательства и стандартов оценки.
Подача заявления в комиссию. К заявлению об оспаривании кадастровой стоимости прилагаются: выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о кадастровой стоимости объекта, нотариально заверенная копия право-устанавливающего или право-удостоверяющего документа на объект недвижимости, отчёт об оценке рыночной стоимости и положительное экспертное заключение СРО.
Рассмотрение заявления комиссией. Комиссия рассматривает представленные документы в установленные сроки (обычно 30 дней) и принимает решение об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной или об отказе.
Найти подрядчиков на портале Ten-X.pro
Судебный порядок оспаривания
Если комиссия отказала в удовлетворении требований или вы не хотите проходить административную процедуру, вы вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением. Для физических лиц это районные суды, для юридических лиц – арбитражные суды. С 2015 года дела об оспаривании кадастровой стоимости рассматриваются в соответствии с Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ).
Для обращения в суд потребуются те же документы, что и для комиссии: выписка из ЕГРН, правоустанавливающие документы, отчёт об оценке рыночной стоимости и положительное экспертное заключение СРО. Суд тщательно изучает представленные доказательства, может назначить судебную экспертизу отчёта оценщика. Решение суда об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной вступает в силу после обжалования или по истечении срока на обжалование.
Важно помнить, что новая кадастровая стоимость, установленная в размере рыночной, применяется для расчёта налога с 1 января того года, в котором было подано заявление об оспаривании, но не ранее даты начала применения оспоренной кадастровой стоимости.
Найти поставщиков на портале Ten-X.pro
Другие законные способы оптимизации земельного налога
Помимо прямого оспаривания кадастровой стоимости, существуют и другие возможности для снижения налогового бремени.
Использование налоговых льгот и вычетов
Законодательство Российской Федерации предусматривает ряд налоговых льгот и вычетов по земельному налогу для определённых категорий граждан и организаций.
Федеральные льготы. Согласно статье 391 НК РФ, определённые категории граждан имеют право на налоговый вычет в размере кадастровой стоимости 600 квадратных метров площади одного земельного участка. К ним относятся пенсионеры, ветераны Великой Отечественной войны, инвалиды I и II групп, инвалиды с детства, многодетные семьи (с тремя и более несовершеннолетними детьми) и другие. Если кадастровая стоимость участка не превышает 6 соток, то налог на этот участок может быть обнулен.
Муниципальные льготы. Органы местного самоуправления имеют право устанавливать дополнительные льготы по земельному налогу для различных категорий налогоплательщиков, определять свои налоговые ставки. Важно изучить местные нормативные акты, чтобы узнать о всех доступных преференциях.
Для получения льготы необходимо подать заявление в налоговый орган по месту нахождения земельного участка, приложив подтверждающие документы (например, пенсионное удостоверение, справку об инвалидности, удостоверение ветерана, свидетельства о рождении детей).
Изменение вида разрешённого использования (ВРИ) земельного участка
Налоговые ставки по земельному налогу зависят от категории земель и вида разрешённого использования. Например, для земель, предназначенных для сельскохозяйственного использования или индивидуального жилищного строительства, ставки, как правило, значительно ниже, чем для земель под коммерческую застройку или промышленность.
Если, фактическое использование участка не соответствует его зарегистрированному
виду разрешённого использования, ВРИ, или, если, есть возможность изменить вид разрешённого использования, ВРИ, на вид разрешённого использования, менее налогооблагаемый это может привести к существенному снижению земельного налога.
Например, изменение вида разрешённого использования "для размещения объектов торговли" на вид разрешённого использования "для индивидуального жилищного строительства", при определённых условиях.
Процедура изменения вида разрешённого использования ВРИ, осуществляется через органы местного самоуправления в соответствии с градостроительным законодательством и правилами землепользования и застройки.
Найти выгодные условия подрядного финансирования на платформе Ten-X.pro.
Важные нюансы и рекомендации
Сбор документов. Тщательная подготовка всех необходимых документов – залог успеха. Это выписки из ЕГРН, право-устанавливающие документы, технические и межевые планы, отчёты об оценке, экспертные заключения.
Сроки. Необходимо учитывать сроки проведения государственной кадастровой оценки, сроки оспаривания и сроки применения новой кадастровой стоимости. Пропуск сроков может привести к невозможности применения сниженной стоимости.
Квалифицированная помощь. Процедуры оспаривания кадастровой стоимости достаточно сложны и требуют знаний в области оценочной деятельности, земельного и административного права. Рекомендуется обращаться за помощью к профессиональным юристам и оценщикам, имеющим опыт в таких делах.
Экономическая целесообразность. Перед началом процесса оспаривания или изменения вида разрешённого использования ВРИ, следует провести предварительный расчёт потенциальной экономии и сопоставить её с расходами на услуги оценщиков, юристов и государственные пошлины. Не всегда процедура будет экономически выгодной для небольших участков или незначительного завышения стоимости.
Найти подрядчиков и поставщиков на портале Ten-X.pro
Заключение
Экономия на земельном налоге – это не уклонение от уплаты, а грамотная оптимизация налоговых платежей в рамках правового поля. Снижение кадастровой стоимости земельного участка через исправление ошибок или установление её в размере рыночной стоимости, использование налоговых льгот и правильного целевого использования земли – это абсолютно законные и эффективные способы уменьшить налоговую нагрузку. Своевременное обращение к специалистам и активная позиция в защите своих прав помогут добиться существенной экономии и избежать переплаты по земельному налогу. В условиях постоянно меняющегося законодательства важно быть в курсе последних нововведений и действовать активно для защиты своих финансовых интересов.
Если вы планируете застраивать коммерческий участок или ищете строительную компанию, то переходите на портал Ten-X.pro и выбирайте из сотен поставщиков.
Понравилась статья? Поставьте лайк, подпишитесь, чтобы не пропустить новые статьи на тему бизнеса!
Смежные темы:
Основа для расчёта земельного налога - кадастровая стоимость земельного участка,
Грамотная оптимизация налоговых платежей в рамках правового поля,
Изменение вида разрешённого использования (ВРИ) земельного участка
Исправление ошибок в сведениях об объекте недвижимости
Установление кадастровой стоимости в размере рыночной
