Владение земельным участком в России неразрывно связано с обязанностью по уплате земельного налога. Этот налог является одним из ключевых источников пополнения местных бюджетов и рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земли. Часто собственники сталкиваются с ситуацией, когда кадастровая оценка их участка кажется необоснованно завышенной, что приводит к излишним налоговым платежам и финансовой нагрузке. Понимание механизмов оспаривания кадастровой стоимости – это важный инструмент для каждого землевладельца, позволяющий не только добиться справедливости, но и существенно сэкономить на налогах.
Найти подрядчиков и поставщиков на портале Ten-X.pro
Что такое кадастровая стоимость и почему она может быть завышена?
Кадастровая стоимость – это определенная государством денежная оценка земельного участка, которая используется в том числе для целей налогообложения. В отличие от рыночной стоимости, которая отражает реальную цену сделки купли-продажи на конкретный момент, кадастровая стоимость определяется методом массовой государственной кадастровой оценки. Этот процесс регулируется Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
· Массовая оценка проводится государственными бюджетными учреждениями (ГБУ) без индивидуального осмотра каждого объекта. Специалисты используют агрегированные данные: вид разрешенного использования, категория земель, площадь, местоположение и другие характеристики. Из-за такого подхода неизбежны ошибки, которые и приводят к завышенной кадастровой оценке. К наиболее частым причинам относятся:Неактуальные или некорректные сведения в государственном кадастре недвижимости. Например, ваш участок классифицирован как пригодный для коммерческой застройки, хотя фактически находится в зоне индивидуального жилищного строительства, или его площадь указана неверно.
· Отсутствие учета индивидуальных особенностей объекта, которые могут снижать его рыночную привлекательность. Это могут быть сложные подъездные пути, удаленность от коммуникаций, наличие охранных зон или другие факторы, которые не видны при массовой оценке.
Использование неверных данных о ценах сделок на рынке недвижимости в конкретном районе при проведении кадастровой оценки.В результате собственники получают огромные налоговые начисления, которые не соответствуют реальной рыночной цене их недвижимости. Именно поэтому оспаривание кадастровой стоимости является абсолютно законным и обоснованным процессом.
Найти выгодные условия оборотного кредита, факторинга, лизинга на платформе Ten-X.pro.
Нормативная база: на чем основано ваше право на оспаривание.
· Право собственника на оспаривание кадастровой стоимости закреплено на законодательном уровне. Оно основано на следующих ключевых нормативно-правовых актах:Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Этот закон определяет порядок проведения кадастровой оценки, а также содержит статьи, регулирующие процедуру оспаривания. Он является основным документом в данном вопросе.
· Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Данный закон регулирует деятельность оценщиков и устанавливает требования к отчету об оценке рыночной стоимости, который является ключевым документом для оспаривания.
Налоговый кодекс РФ. Глава 31 Налогового кодекса устанавливает правила расчета и уплаты земельного налога, который напрямую зависит от кадастровой стоимости. Оспаривание кадастровой стоимости в целях снижения налога – это законный способ оптимизации налоговой нагрузки.Основания для оспаривания: когда есть смысл начинать процесс.
Прежде чем приступать к оспариванию, важно определить, на каком основании вы будете строить свою позицию. Законом предусмотрено два основных варианта:Недостоверность сведений о земельном участке. Это основание используется, если вы обнаружили ошибку в данных, которые использовались для расчета кадастровой стоимости. Например, в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) указана неверная категория земли, площадь или вид разрешенного использования.
Установление рыночной стоимости.
Это наиболее распространенное основание. Оно применяется, когда рыночная стоимость вашего участка ниже его кадастровой стоимости. Задача собственника – доказать это с помощью отчета независимого оценщика. В большинстве случаев, кадастровая стоимость земельного участка оспаривается именно путем установления его рыночной стоимости. Главное – иметь убедительные доказательства, что рыночная цена объекта на дату кадастровой оценки была ниже.
Пошаговая инструкция: как оспорить кадастровую стоимость.
Процесс оспаривания кадастровой стоимости для физических и юридических лиц включает несколько этапов. В большинстве случаев обязательным является досудебный порядок, то есть обращение в комиссию по оспариванию, но есть исключения.
Шаг 1: Подготовка. Заказ отчета об оценке.
Это самый важный этап. Вам нужно обратиться к независимому оценщику, имеющему членство в СРО (саморегулируемой организации оценщиков). Оценщик проведет анализ рынка недвижимости, учтет все индивидуальные характеристики вашего объекта и подготовит отчет об оценке рыночной стоимости. Отчет должен соответствовать всем требованиям законодательства, включая ФЗ-135, и иметь положительное заключение экспертизы СРО.
В отчете будет указана рыночная стоимость объекта на ту же дату, на которую была определена оспариваемая кадастровая стоимость. Важно, чтобы рыночная стоимость была как минимум на 20-30% ниже кадастровой, чтобы оспаривание имело смысл.
Шаг 2: Досудебный порядок. Обращение в комиссию.
После получения отчета об оценке вы можете обратиться в специально созданную при Росреестре или ГБУ комиссию по оспариванию кадастровой стоимости. Для этого вам понадобятся следующие документы:
· Заявление об оспаривании кадастровой стоимости.
· Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта.
· Нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа (свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН).
Отчет об оценке рыночной стоимости с положительным экспертным заключением СРО.Комиссия обязана рассмотреть ваше заявление в течение 30 дней с момента его подачи. В случае принятия положительного решения, новая кадастровая стоимость будет установлена в размере рыночной.
Шаг 3: Судебное оспаривание.
Если комиссия отказала в удовлетворении ваших требований, или вы решили сразу обратиться в суд, следующим этапом будет подача административного искового заявления в суд. Административное исковое заявление подается в суд общей юрисдикции (по месту нахождения объекта недвижимости).
Для обращения в суд понадобятся те же документы, что и для комиссии, плюс квитанция об уплате государственной пошлины и решение комиссии об отказе (если вы обращались). Суд назначит судебную экспертизу отчета об оценке и на ее основании примет решение. Процесс может занять от нескольких месяцев до года.
Практические советы и подводные камни.
· Выбор оценщика. От качества отчета зависит 90% успеха. Выбирайте оценочную компанию с хорошей репутацией и опытом именно в оспаривании кадастровой стоимости.
· Соотношение выгоды и затрат. Учитывайте, что расходы на оспаривание (оплата услуг оценщика, экспертиза отчета, госпошлина, юрист) могут быть значительными. Перед началом процесса рассчитайте, насколько уменьшится ваш земельный налог и окупятся ли эти затраты.
· Срок действия новой оценки. Если вам удалось снизить кадастровую стоимость, она будет действовать до следующей государственной кадастровой оценки. Это позволяет снизить налоги на длительный период.
Обращение в суд. С 2023 года юридические лица обязаны сначала пройти процедуру в комиссии. Физические лица могут сразу обращаться в суд, но это не всегда целесообразно. Досудебное урегулирование часто проходит быстрее и с меньшими затратами. Снижение земельного налога через оспаривание кадастровой стоимости – это законный и действенный способ защиты своих прав и экономии средств. Главное – подойти к процессу ответственно, тщательно подготовить документы и заручиться поддержкой квалифицированных специалистов. Это поможет вам добиться справедливой оценки вашего имущества и платить налог только за его реальную стоимость.
Если вы планируете застраивать коммерческий участок или ищете строительную компанию, то переходите на портал Ten-X.pro и выбирайте из сотен поставщиков.
Понравилась статья? Поставьте лайк, подпишитесь, чтобы не пропустить новые статьи на тему бизнеса!
