Сдача или съём жилья — это полноценная сделка, которая регулируется сразу несколькими законами. Если собственник планирует сдать квартиру без риска, а жильцы хотят быть уверенными в своих правах, важно заранее разобраться в правилах игры. Знание законов — способ избежать потерь, не оказаться в суде и сохранить человеческие отношения. В этой статье разберём, какие нормативные акты регламентируют аренду, зачем их читать и что именно в них искать.
Гражданский кодекс
- Формулировки. Первое, на что стоит обратить внимание, — правильное название. Если вы сдаёте или снимаете квартиру как физическое лицо, вы заключаете договор не аренды, а найма жилого помещения. Он описан в Главе 35 ГК РФ. В ней указаны основные правила: наймодатель (то есть собственник) передаёт жильё в пользование, а наниматель (жилец) обязуется использовать его по назначению, платить и соблюдать условия.
- Форма и срок договора. Он всегда должен быть заключён в письменном виде. Ещё один нюанс: если квартира сдаётся на срок от года, договор нужно зарегистрировать в Росреестре. Отсутствие регистрации не лишает его юридической силы, но может осложнить защиту прав сторон.
- Ответственность сторон. В статьях 678–681 говорится о том, кто за что отвечает: собственник — за состояние жилья и устранение серьёзных неисправностей, жилец — за аккуратное использование. Повреждение имущества, задержка оплаты, использование квартиры не по назначению — всё это может стать основанием для расторжения договора, как указано в статье 687 ГК РФ.
- Условия расторжения. Если собственник хочет выселить жильца или, наоборот, тот решает съехать до окончания срока, важно понимать, на каких основаниях это возможно. Об этом подробно написано в статьях 620 и 687. Кроме того, в статье 621 говорится об автоматической пролонгации: если срок договора истёк, но стороны продолжают его выполнять, он считается продлённым на тот же срок и на тех же условиях.
Юридические нюансы. Также Гражданский кодекс запрещает включать в договор условия, которые ограничивают права сторон в обход закона. Например, если указан отказ от временной регистрации, этот пункт можно оспорить как противоречащий закону.
Жилищный кодекс
Жилищный кодекс регулирует не саму сделку найма, а правила пользования жилым помещением и обязанности собственника по его содержанию. Это важный документ, особенно если стороны начинают спорить о том, кто должен чинить кран, платить за капитальный ремонт или устранять последствия протечки.
- Назначение жилья. В статье 17 ЖК РФ прямо указано, что жилое помещение предназначено только для проживания. Использовать квартиру под офис, мастерскую или сдавать её как хостел нельзя. Это нарушение может повлечь за собой административную или даже судебную ответственность.
- Обязанности собственника. Статья 30 определяет, что собственник обязан поддерживать квартиру в пригодном для проживания состоянии. Это значит: следить за коммуникациями, делать ремонт.
- Взносы. Обязанности по оплате взносов за капремонт тоже ложатся на собственника — это указано в статье 169 ЖК РФ. Даже если договором предусмотрено иное, на практике суд может признать такое условие недействительным.
Налоговое законодательство
Если вы — собственник и сдаёте квартиру, вы обязаны платить налог с полученного дохода. Размер и правила уплаты устанавливает Налоговый кодекс РФ. По умолчанию применяется ставка 13% налога на доходы физических лиц, который регулируется Главой 23 НК РФ. Но с 2019 года физические лица могут перейти на режим самозанятых и платить всего 4% с дохода от сдачи квартиры. Налог на профессиональный доход регулируется Федеральным законом №422-ФЗ.
Регистрация в качестве самозанятого позволяет снизить ставку налога и легализовать доход. В случае судебного спора, например о залоге или порче имущества, наличие прозрачного договора и уплаченных налогов повышает шансы на успешную защиту интересов в суде.
Если сдавать или снимать квартиру через Яндекс Аренду, по поводу договора можно не переживать. Он составлен профессиональными юристами и защищает интересы как собственника, так и жильца. Всё прозрачно и без подводных камней. Подписать его можно с помощью СМС-кода.
Временная регистрация
Регистрация по месту пребывания регулируется Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. №713. В нём указана разница между местом пребывания и местом жительства. Обычно их называют временной регистрацией или пропиской. Оформить регистрацию можно через МФЦ или «Госуслуги», но только с письменного согласия собственника.
Регистрация не влияет на право собственности и не даёт жильцу никаких дополнительных прав на квартиру. Но её отсутствие — это административное правонарушение, и статьёй 19.15.1. КоАП РФ предусмотрены штрафы как для жильца, так и для собственника.
Важно: если регистрация оформлена формально, но фактически человек в квартире не живёт — это тоже нарушение. Особенно это касается сдачи квартир мигрантам или студентам: в случае проверки ответственность будут нести обе стороны.
Общие положения гражданского права
Помимо специальных норм, на аренду распространяются и общие принципы гражданского права. Статья 421 ГК РФ говорит о свободе договора: стороны могут согласовать любые условия, если они не противоречат закону. Также арендатор может требовать возврата неправомерно удержанных средств — например, если залог не возвращён без оснований. В этом случае применяется статья 1102 ГК РФ о неосновательном обогащении.
Эти статьи часто используются при судебных спорах как собственниками, так и жильцами. Поэтому, даже если договор выглядит «стандартным», важно внимательно его читать и проверять, нет ли в нём условий, которые могут быть оспорены.
Локальные нормы и правила
Кроме федеральных законов, на арендные отношения могут влиять и местные нормативные акты. Они отличаются в зависимости от региона, но в большинстве субъектов РФ действуют:
- Законы о тишине. Например, в Москве действует Закон «О соблюдении покоя граждан и тишины в ночное время», запрещающий шумные действия в определённые часы. Нарушение может повлечь штраф.
- Правила проживания в многоквартирных домах. В некоторых муниципалитетах приняты правила благоустройства или поведения в жилых домах, в том числе запрет на размещение большого числа арендаторов в одной квартире.
Все эти нормы нужно учитывать при составлении договора и планировании сдачи жилья.
Что важно запомнить
Если вы сдаёте или снимаете жильё, важно понимать: ваши отношения регулируются законом. И если договор противоречит этим нормам, его условия можно оспорить. Что точно стоит прочитать обеим сторонам:
- Статьи ГК РФ о договоре найма жилого помещения.
- Статьи ЖК РФ о правилах пользования жильём и обязанностях собственника.
- Правила регистрационного учёта.
- Статьи НК РФ и Закон №422-ФЗ — о налогах на доход от аренды.
- Местные законы — о тишине, правилах проживания, ограничениях на посуточную сдачу.
Что можно и нужно согласовывать в договоре:
- Срок аренды и порядок пролонгации.
- Условия оплаты и залога.
- Ответственность за порчу имущества.
- Возможность передачи жилья третьим лицам — субаренду.
Чем точнее будет составлен договор, тем проще будет отстоять свою позицию и в бытовых спорах, и, если понадобится, в суде.
