За два последних десятилетия стала популярной идея покупки квадратных метров для последующей их сдачи в аренду – и получения дохода.
Кто только не «вписался» в эту идею: от богатеньких топ-менеджеров до уборщицы тети Клавы.
Мощным популяризатором стал Роберт Кийосаки, который даже придумал специальный термин «пассивный доход». И подсадил на него десятки миллионов читателей своих книг.
Всё было бы хорошо, если бы не одно большой «НО», а именно: рентный доход на длинном горизонте зримо проигрывает по доходности другим вариантам вложения денег.
Что с печалью и сожалением испытали на своих кошельках миллионы «адептов рентного дохода».
Включая самого Р.Кийосаки, который продал всю свою рентную недвижимость.
Давайте вместе разбираться – Что же не так с идеей сдачи квартиры в аренду?
1) Верный путь к богатству – так преподносят покупку рентной недвижимости.
На деле же всё оборачивается головной болью и упущенной выгодой.
Головная боль: от общения с арендаторами и необходимостью быть на связи с ними 24 часа в сутки.
А то вдруг у них унитаз сломается или кран потечет.
Или недовольные шумом соседи вызовут участкового, а тот настрочит донос в Налоговую за неуплату налогов от сдачи жилья в аренду.
Упущенная выгода – это пострашнее участкового с Налоговой будет. Да, квадратные метры со временем дорожают, да и деньги от арендаторов никогда лишними не будут.
Однако, если сравнить доходность данной затеи с другими вариантами приумножения денег, то тут «как кот наплакал». Банальный банковский депозит и тот приносит больше выгоды. Не говоря уже о росте фондового рынка.
Для справки:
Согласно аналитическим материалам Альфы за последние 15 лет рост фондового рынка в 2 раза превышает уровень инфляции. А с учетом выплаты дивидендов – в 5 раз.
Недвига за это время тоже успела вырасти, потом упасть и снова вырасти. Но не в 5 раз.
2) Эмоциональное бремя и финансовый «хомут на шею».
Так описывают арендодатели свой рентный бизнес на недвижимости.
Это хорошо и приятно первые пару-тройку лет.
Ты получаешь деньги от жильцов на свою карточку – и в ус не дуешь.
Но потом начинается свистопляска с ключевой ставкой, строй материалы и ремонт дорожают, квартиранты становятся всё более требовательными к условиям проживания, конкуренты выбрасывают на рынок сотни более дешевых вариантов …
Короче, жизнь больше не «малина», а хуже самого жуткого ночного кошмара.
Ты считаешь деньги, вырученные от аренды. Они как бы есть, всё – казалось бы – хорошо, но глаз дергается, а друзья над тобой посмеиваются.
Особенно не повезло тем, кто под эту затею взял ипотеку.
Когда любой простой жилья (арендаторы внезапно разорились и съехали, учинив напоследок погром к квартире) становится последним шагом к краю финансовой пропасти.
3) То, что квадратные метры так сильно дорожали последнее время – это не твоя заслуга или гениальность.
Тебе просто повезло попасть на растущий тренд.
Когда «прилив поднимает все лодки».
А сейчас отлив – и все лодки попали на (финансовую) мель.
А твоя пресловутая гениальность оказалось ничем иным, как просто счастливым стечением благоприятных обстоятельств.
Для справки:
Напомню тем, кто лишь недавно вошёл в тему: Глобальный финансовый кризис 2007-2009 г.г. начался именно с ипотечного кризиса. Когда каждая уборщица взяла в ипотеку квартиру и заселила туда жильцов.
Сначала было всё хорошо – но потом всё схлопнулось.
Вместе с десятками солидных и «толстых» копаний, включая многосотлетние банки и именитые инвест.компании. Которые ушли на дно под тяжестью внезапно возникших финансовых проблем.
4) Сдача квартиры в аренду – это бизнес (а не инвестиция).
А любой бизнес – это серьезный риск, с которым справится далеко не каждый новичок.
Приобретение недвижимости зачастую подразумевает кредиты, что серьезно усиливает рискованность бизнес-затеи (разрушая красиво нарисованные бизнес-планы).
Кредитное плечо часто оказывается минным полем, когда каждый последующий шаг может оказаться последним. И вероятность этого нарастает с каждым шагом.
5) В соцсетях бойко делятся «историями успеха».
Рассказывая, как в 2-3 раза выросла стоимость купленного ими жилья.
Что жильцы платят аренду – а они на эти деньги живут на даче (или в Таиланде).
Да, так бывает.
Но часто бывает и другое – с более грустным финалом.
С просрочками, судами и исковыми заявлениями.
Порой с выходом на процедуру банкротства.
Или просто внезапным осознанием того, что в другом месте ты бы запросто заработал гораздо больше, с гораздо меньшими траблами.
Или другой вариант - беда пришла откуда не ждали: Из-за резкого спада продаж и роста процентных ставок по ипотекам и бизнес-кредитам банкротство застройщиков становится всё более и более реальным.
А это пострашнее снижения цен на жильё будет.
Резюмируя:
Деньги должны «работать», расти и приумножаться.
Научитесь инвестировать грамотно, а не так «как все».