2024 год завершился на тревожной ноте: рост ключевой ставки, сокращение числа сделок, рекордный объём новостроек и падение реальных доходов населения. Казалось бы, рынок должен замереть. Однако в январе–апреле 2025 года он показал странную двойственность — цены по-прежнему высоки, но покупателей меньше. Что же будет дальше? Мы попросили прокомментировать ситуацию эксперта по недвижимости с 15-летним стажем.
⚡️ Новострой-М: подписывайся, в нашем телеграм-канале есть всё о новостройках Москвы и области (и не только)
🔻 Покупательская активность снизилась — и это только начало
По данным Росреестра, в I квартале 2025 года число сделок с жильём в Москве снизилось на 18% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. Особенно резко упали продажи в сегменте новостроек — застройщики вынуждены замораживать проекты или выходить на рынок с беспрецедентными акциями.
Причина проста: ипотека стала недоступной. После повышения ключевой ставки до 16% даже льготные программы выглядят не так привлекательно, а субсидии от застройщиков больше не дают прежнего эффекта.
"Сейчас на рынок выходят только те, кто вынужден купить или продать — например, при разводе или переезде. Остальные ждут", — говорит наш эксперт, частный брокер и консультант по недвижимости Дарья Орлова.
📈 Почему цены пока не падают?
На первый взгляд — парадокс. Если сделок стало меньше, почему ценник не ползёт вниз?
Ответ — в структуре предложения.
- Застройщики не торопятся резко снижать цены, потому что это ударит по маржинальности. Они предпочитают давать скидки “внутри сделки” — бесплатная кухня, паркинг, техника.
- На «вторичке» цены держатся, потому что продавцы не готовы отдавать квартиры дешевле и предпочитают снимать их с продажи.
- В элитном сегменте по-прежнему растёт интерес со стороны инвесторов, особенно в столице.
"Цены на жильё — это как поезд: тормозят медленно. Даже если рынок начал падение, оно будет растянутым и неравномерным", — уточняет Орлова.
🏘️ Что будет с новостройками?
Ситуация в 2025 году для застройщиков — тревожная.
- Во-первых, объём выданных ипотек падает, особенно на фоне слухов о сворачивании льготной ипотеки.
- Во-вторых, предложение огромное: в одних только Новой Москве и Подмосковье вывели на рынок рекордное количество новых корпусов.
- В-третьих, бюджет на рекламу у многих компаний урезан, а значит — о новых проектах просто не знают.
Некоторые девелоперы уже начали откровенную “ценовую войну” за покупателя, предлагая скидки до 25% и креативные схемы рассрочки.
Прогноз: до конца 2025 года новостройки в массовом сегменте подешевеют в среднем на 7–12% (реальная, не заявленная цена сделки). Особенно это коснётся локаций с переизбытком предложения — Кузьминки, Коммунарка, Балашиха, Химки.
🏙️ Вторичка: рынок замирания
Вторичный рынок в 2025 году оказался в подвешенном состоянии.
- Продавцы не готовы снижать цену.
- Покупатели не готовы платить текущую.
- Сделок стало меньше на 20–25%.
- Активность сосредоточена в двух зонах: “покупка для жизни” и “альтернатива” (обмен с доплатой).
Те, кто действительно хочет продать, идут на шаги, которые ещё год назад казались немыслимыми: дают торг в 1,5 млн рублей, оплачивают услуги риелтора покупателя, предлагают “в подарок” мебель или парковку.
"Это рынок возможностей — но только для тех, у кого есть живые деньги", — подчёркивает эксперт.
📊 Что будет дальше: 3 сценария
Сценарий 1: Оптимистичный
- Ключевая ставка снижается до 12%.
- Возвращаются ипотечные сделки.
- Цены немного корректируются, но рынок оживает.
Вероятность: 30%
Сценарий 2: Реалистичный
- Ставка держится на уровне 14–15%.
- Ипотека доступна только избранным.
- Объёмы сделок падают, цены постепенно снижаются на 10–15% в реальных цифрах.
Вероятность: 60%
Сценарий 3: Пессимистичный
- Новая волна экономической нестабильности.
- Ограничения в банковской сфере, снижение реальных доходов.
- Массовый выход инвесторов с фиксацией убытков.
- Резкое падение цен — до 20% за год.
Вероятность: 10%
🧠 Вывод: покупать или ждать?
Если вы инвестор — ждите осени. К этому времени рынок будет более понятным, а предложения — ещё интереснее.
Если вы покупаете для жизни — ищите конкретную выгоду здесь и сейчас, но не забывайте торговаться. Сейчас рынок на стороне покупателя.
💬 А вы ждёте падения цен или уже купили?
Оставьте комментарий, поделитесь своим опытом — следите за нашим каналом, чтобы не пропустить обновления и реальные кейсы от экспертов.
⚡️ Новострой-М: подписывайся, в нашем телеграм-канале есть всё о новостройках Москвы и области (и не только)