Допустимое отклонение площади по ДДУ: как защитить свои права

Закон, риски, практика и рекомендации

Ниже публикую более подробную статью по данному вопросу. А если коротко и только выводы - смотрите здесь - вот ссылка.

Этот вопрос поступил от моих клиентов по ДДУ одного из небольших застройщиков Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Суть проблемы – фактическая площадь квартиры, переданной по договору долевого участия, отличается от указанной в договоре. Возникают вопросы: насколько законно отклонение площади до 5%, какие риски для дольщика связаны с таким расхождением, что показывает судебная практика и какие можно дать рекомендации дольщикам в подобной ситуации. Рассмотрим все эти аспекты по порядку.

1. Законодательство: допустимое отклонение площади до 5%

Федеральный закон № 214-ФЗ («Об участии в долевом строительстве…») устанавливает, что в договоре долевого участия может быть предусмотрено допустимое изменение площади объекта – однако не более 5% от указанной в договоре площади. Иными словами, отклонение площади квартиры в пределах 5% считается допустимой погрешностью, которая не требует изменения цены при передаче объекта дольщику. Такое правило было прямо закреплено законодателем с 1 января 2017 года – именно тогда в 214-ФЗ внесли поправку, четко определившую критерий существенного изменения площади в размере 5% от проектного метража.

На практике это означает, что если по договору площадь квартиры, например, 50 кв.м, то фактически допускается диапазон примерно от 47,5 до 52,5 кв.м без пересмотра цены договора. Отклонение до 5% не считается нарушением условий ДДУ и само по себе не даёт оснований для одностороннего расторжения договора. Закон требует, чтобы в самом договоре был прописан порядок расчётов на случай, если разница в площади превысит этот допустимый предел. Таким образом, застройщик вправе предусмотреть в ДДУ возможность не перерасчитывать цену при незначительной (до 5%) разнице между проектной и фактической площадью объекта.

Важно понимать, что 5% – это максимальная граница, установленная законом. Застройщик не может заложить в договоре большую погрешность. Ранее некоторые девелоперы прописывали в договорах допуск до 10% и считали такое отклонение несущественным, вынуждая дольщиков доплачивать за «лишние» метры без ограничений. Сейчас же такая практика незаконна. Любое условие договора, позволяющее отклонение более чем на 5%, будет недействительным, поскольку нарушает императивные нормы закона.

2. Возможные риски для дольщика при отклонении площади

Допустимость отклонения до 5% не означает отсутствие последствий для дольщика. Рассмотрим риски в разных сценариях:

• Площадь меньше договорной, отклонение до 5%. Если фактическая площадь квартиры оказалась, скажем, на 2–4% меньше, чем указано в ДДУ, и договор содержит условие о допустимой погрешности (до 5%), то цена остаётся прежней. Дольщик, по сути, заплатит изначальную сумму за меньший метраж. Это риск переплаты за несуществующие квадратные метры. Закон позволяет такую ситуацию, если дольщик заранее согласился на условие о погрешности. В результате дольщик теряет в площади без компенсации, а застройщик формально не нарушает договор. Например, Верховный Суд РФ указал, что уменьшение площади даже на 1,2 кв.м при отсутствии оговоренных допусков требует соразмерного уменьшения цены. Но если в договоре прямо согласован допустимый предел (до 5%), требовать перерасчёта в пределах этого отклонения не получится – дольщик добровольно принял данный риск при подписании договора.
• Площадь больше договорной, отклонение до 5%. Если фактическая площадь оказалась немного больше, но в пределах 5% допуска, ситуация двоякая и зависит от условий договора. Закон говорит, что отклонение до 5% не влечёт изменения цены. Значит, дольщик не обязан доплачивать за эти лишние метры, но и застройщик не обязан возвращать средства (ведь площадь увеличилась, а не уменьшилась). Для дольщика увеличение площади без доплаты – скорее плюс (бонусные метры бесплатно), однако стоит проверить договор: иногда застройщики прописывают обязанность оплатить дополнительные метры даже при небольшом увеличении. Одностороннее навязывание доплаты без соответствующей оговорки в ДДУ незаконно. Если же договор составлен правильно и симметрично, то до 5% сверх проекта дольщик оплачивать не должен, эта разница покрывается за счёт застройщика. Риск для дольщика здесь минимален (скорее риск застройщика недополучить деньги за лишнюю площадь), но важно убедиться, что договор не содержит ущемляющих прав условий. По Закону о защите прав потребителей условия, обязывающие дольщика оплачивать дополнительную площадь без возможности требовать удешевления при уменьшении, могут признаваться недействительными как ущемляющие права потребителя.
• Отклонение свыше 5%. Когда разница между проектной и фактической площадью превышает 5%, это считается существенным изменением условий договора. Для дольщика здесь появляются серьёзные риски и возможности. Во-первых, застройщик, передавший объект с площадью, отличающейся более чем на 5%, фактически нарушает ДДУ. Дольщик вправе отказаться от договора (расторгнуть ДДУ) в одностороннем порядке на этом основании. Закон (подп. 2 п. 1.1 ст. 9 214-ФЗ) прямо позволяет требовать расторжения через суд, если передаваемая квартира имеет существенное отклонение по размере. Во-вторых, если квартира больше на >5%, дольщик не обязан платить за «лишние» метры сверх нормы. Он может оплатить только до 5% дополнительно, отказавшись оплачивать квадратные метры сверх этого. Требование застройщика оплатить весь излишек (например, все 7–8% превышения) будет незаконным. В такой ситуации у дольщика два пути: либо настоять, что платит только за +5%, либо отказаться от договора. В-третьих, если квартира меньше на >5%, дольщик имеет право требовать соразмерного уменьшения цены – т.е. возврата денег за недостающие метры сверх допустимых 5%. Застройщик обязан вернуть стоимость «непостроенной» площади, поскольку выход за пределы 5% допущенной погрешности – это нарушение условий договора и закона. На практике застройщики неохотно идут на добровольный перерасчёт, поэтому дольщику, вероятно, придётся отстаивать право на компенсацию в суде. Однако шансы на успех высоки: суды, опираясь на закон, в таких случаях становятся на сторону дольщиков.

Важно отметить и финансово-рыночный риск при расторжении договора. Если дольщик решает отказаться от ДДУ из-за существенного (более 5%) расхождения площади, застройщик обязан вернуть уплаченные деньги. Но эти средства возвращаются без учёта роста цен на недвижимость. В условиях постоянного удорожания жилья на ту же сумму может быть сложно приобрести аналогичную квартиру. Поэтому расторжение — это, с одной стороны, способ защититься от необходимости платить за лишние метры или мириться с существенно уменьшенной площадью, но с другой стороны — риск остаться без квартиры и столкнуться с удорожанием рынка. Дольщик должен взвесить, что для него важнее: получить назад деньги (плюс положенные проценты) или всё-таки исполнить договор, скорректировав расчет по метражу.

3. Судебная практика

Судебная практика по спорам об отклонении площади по ДДУ довольно обширна. В целом она подтверждает изложенные выше правила, однако были разные подходы до окончательного уточнения закона и разъяснений высших судов.

Ранее, когда в законе прямо не была прописана 5%-ая граница, застройщики нередко ссылались на отсутствующее нарушение при отклонении площади «всего лишь» на несколько процентов. Некоторые суды соглашались с тем, что разница 3–4% несущественна и не давали дольщику снижения цены. Перелом в практике наступил после 2017 года, когда в закон ввели конкретный порог, и особенно после вмешательства Верховного суда РФ.

В Определении Верховного Суда РФ от 9 марта 2021 г. № 48-КГ20-21-К7 подробно разобран подобный спор. Застройщик передал квартиру меньшей площади, чем было предусмотрено договором (разница порядка 1,2 кв.м, что составляло менее 5%). Нижестоящие инстанции отказали дольщику в уменьшении цены, посчитав отклонение не превышающим 5% и, значит, допустимым. Верховный Суд не согласился с таким подходом. Он указал, что само по себе уменьшение площади является основанием для соразмерного уменьшения цены договора (если иное не предусмотрено договором). Норма о 5% в законе предназначена не для того, чтобы разрешить застройщику не доплачивать за «съеденные» метры, а для предоставления дольщику права на отказ от договора при существенном (более 5%) расхождении. Если же договор не содержит условий о допустимой погрешности, дольщик вправе требовать уменьшения цены на любой обнаружившийся недостаток площади – даже 1–2 кв.м. Ссылка на «менее 5%» не спасёт застройщика, если в договоре прямо не оговорён допуск: суд взыщет в пользу дольщика переплату за не предоставленные квадратные метры.

После позиции Верховного Суда стало очевидно, что права дольщиков подлежат защите даже при небольших отклонениях. В результате грамотные застройщики теперь обязательно включают в ДДУ условие о допустимом изменении площади (в пределах тех самых 5%), чтобы избежать споров. Если такое условие есть и оно вписывается в рамки закона, суды, как правило, его признают действующим. Тогда дольщик не сможет ничего взыскать, если разница укладывается, например, в ±3% и договором предусмотрено, что до 5% стороны взаимных претензий не имеют. Однако попытки застройщика перекроить закон в свою пользу – например, прописать, что дольщик доплачивает за превышение метража, а про уменьшение умалчивается – судами пресекаются. Такой односторонний подход рассматривается как ущемление прав потребителя и признаётся недействительнымkvartirniy-expert.ru. Судебная практика знает примеры, когда по искам дольщиков суды отказывались применять условие договора, обязывающее оплачивать дополнительные метры, если параллельно договор не давал права требовать возврата денег при недостаче площади. Правила должны быть равными: либо сторонами согласован честный перерасчет в обе стороны, либо (что чаще) установлена нулевая компенсация за отклонение в пределах допусka – но тогда уже ни дольщик, ни застройщик не могут предъявлять друг другу требования в этом диапазоне.

При существенных отклонениях (>5%) судебная практика однозначно стоит на стороне дольщиков. Если площадь увеличилась более чем на 5%, суд подтвердит право дольщика не оплачивать метры сверх этого лимита либо расторгнуть договор с возвратом денег. Застройщик, требующий оплатить все лишние метры, практически гарантированно проиграет дело. Также и при уменьшении площади более 5%: дольщик вправе требовать возврата части цены, и суд, установив факт расхождения более допустимого, взыщет с застройщика соответствующую сумму. Кроме того, по требованиям дольщиков-соинвесторов, действующих как потребители, суд взыщет с застройщика проценты за пользование чужими средствами и даже штраф за отказ добровольно удовлетворить требования. Согласно п. 2 ст. 9 закона 214-ФЗ, возврат денег при расторжении ДДУ сопровождается процентами на сумму платежей за весь период пользования средствами дольщика. Для граждан эти проценты рассчитываются в двойном размере (двойная ставка ЦБ РФ за каждый день пользования средствами). Более того, на практике по Закону о защите прав потребителей суд может добавить штраф 50% от присуждённой суммы, если застройщик не исполнил требования добровольно. Все эти меры – судебная неустойка, проценты, штрафы – призваны стимулировать застройщиков строго соблюдать законные пределы отклонения площади.

Таким образом, судебная практика в целом благоприятна для добросовестных дольщиков. Главное – знать свои права и грамотно их отстаивать, опираясь на нормы закона и разъяснения высших судов.

4. Рекомендации дольщикам

В заключение дадим несколько практических рекомендаций для участников долевого строительства, чтобы минимизировать риски, связанные с расхождением площади:

1. Внимательно изучайте договор перед подписанием. Обратите особое внимание на пункт, касающийся изменения площади объекта и перерасчёта цены. Закон допускает до 5% отклонения – убедитесь, что в договоре этот предел не превышен и прописан явно. Если застройщик предлагает допуск, скажем, 1 кв.м или 2-3%, это не противоречит закону и даже выгоднее для вас (меньше потенциальная потеря). Но если вдруг указано больше 5% – такое условие незаконно. Также проверьте, чтобы условия перерасчёта были симметричными: договор должен предусматривать ваши права на уменьшение цены при уменьшении площади, если предусматривает доплату при увеличении. Односторонние условия можете смело оспаривать и требовать привести договор в соответствие с законом.

2. Фиксируйте фактическую площадь при приёмке квартиры. После завершения строительства проводится обмер БТИ – на основании этих данных составляется акт приёма-передачи. Внимательно ознакомьтесь с результатами обмеров. Сравните фактическую площадь с проектной (договорной). Если есть значительное расхождение, отразите это в акте или в отдельном заявлении. Ни в коем случае не подписывайте акт приёма-передачи, если не согласны с указанной площадью или у вас есть претензии по этому поводу.

3. При отклонении в пределах 5% будьте готовы, что перерасчёта не будет, если это оговорено в договоре. Здесь дольщик, по сути, несёт риск небольшой доплаты или недополучения квадратных метров. Например, если «не хватает» до 5% площади, заранее смиритесь, что деньги за эти метры вам не вернут (это плата за погрешность строительства). Если же появились лишние метры до 5%, наоборот, имейте в виду, что по закону застройщик не вправе требовать доплаты сверх оговорённой цены. В спорной ситуации вы можете ссылаться на нормы 214-ФЗ и отказать в доплате, напомнив, что это допустимое отклонение, не влияющее на цену.

4. При отклонении площади более 5% действуйте решительно. Здесь ваши права уже существенно нарушены, поэтому действуйте по выбору:

• Если квартира больше, но застройщик настаивает на оплате всех дополнительных метров – напомните про закон: платите только за +5%, а остальное требование незаконно. Желательно направить застройщику письменное уведомление со ссылкой на подп. 2 п. 1.1 ст. 9 214-ФЗ и ст. 16 Закона о защите прав потребителей, что вы отказываетесь оплачивать сверхнормативную площадь. Как правило, застройщики, зная перспективу спора, соглашаются ограничиться суммой в пределах 5%. Если же нет – у вас есть право обратиться в суд, который, несомненно, освободит вас от этой лишней оплаты.
• Если квартира существенно меньше, требуйте от застройщика перерасчёта цены. Лучший вариант – до подписания акта согласования сторон оформить дополнительное соглашение, где будет уменьшена цена на сумму метров, которых не хватает. Расчёт делается по цене за кв.м из вашего ДДУ (по первоначальной цене, а не по текущей рыночной). Если застройщик отказывается вернуть деньги за недостающие метры, фиксируйте отказ письменно (направьте претензию) и смело идите в суд – судебная практика здесь на стороне дольщиков, вам вернут деньги за «воздух».
• Расторжение договора – крайняя мера, если отклонение площади >5% для вас критично и вы не хотите/не можете продолжать участие. Вы вправе отказаться от исполнения ДДУ в одностороннем порядке через суд. Застройщик обязан будет вернуть вам все уплаченные деньги и начислить законные проценты за пользование вашими средствами. Помните, что в этом случае вы возвращаете вложенные средства, но не больше – ни о какой компенсации за потерянное время или рост стоимости жилья речи не идёт. Поэтому хорошо взвесьте этот шаг. Как показывает практика, чаще дольщики предпочитают исполнение договора с корректировкой расчетов, и только если застройщик ведёт себя неконструктивно, дело доходит до расторжения.

5. Обращайтесь за юридической помощью при необходимости.

Споры по ДДУ часто требуют знания нюансов законодательства и умения грамотно составить документы (претензию застройщику, исковое заявление и т.д.). Если вы чувствуете, что застройщик нарушает ваши права или не хотите действовать самостоятельно, лучше вовремя проконсультироваться с юристом, специализирующимся на долевом участии. Это поможет избежать ошибок и максимально защитить ваши интересы.

Как действовать, если застройщик нарушает ваши права?

1. Направьте письменную претензию застройщику с требованием вернуть деньги или произвести перерасчет.

2. Обратитесь в суд. Если застройщик отказывается от ваших требований, не соглашайтесь на условия, которые ущемляют ваши права. В суде вам помогут доказать, что ваши требования законны, и вы можете получить компенсацию.

3. Юридическая консультация. Для того чтобы не совершить ошибку, лучше заранее проконсультироваться с юристом, который поможет грамотно оформить претензию или исковое заявление.

6. Итоговые рекомендации дольщику

• До подписания ДДУ внимательно читайте пункт об отклонении площади. Убедитесь, что допуск не превышает 5%, и что в договоре прописано, будет ли перерасчет.
• При приёмке квартиры фиксируйте фактическую площадь. Если разница значительная — оформляйте это письменно.
• Если площадь меньше более чем на 5% — требуйте перерасчёта цены или расторжения договора по п. 2 ч. 1.1 ст. 9 214-ФЗ.
• Если площадь больше более чем на 5%, вы вправе не оплачивать "лишние метры" сверх 5%.
• В случае нарушения ваших прав — направляйте досудебную претензию и, при необходимости, обращайтесь в суд.

Обращайтесь ко мне со своими вопросами по ДДУ — разберу и сделаю полный правовой анализ бесплатно.

Связаться со мной просто:

TenChart @mushtaeva

Telegram: @tamushta

Instagram: @tamushta

Подписывайтесь на мой канал Яндекс Дзен, чтобы быть в курсе юридических тонкостей и полезных советов о недвижимости.

Опыт, точность, результат и внимание к каждому клиенту — это мой принцип работы.

#ДДУ #строительство #недвижимость #площадь #долевое_строительство #право_дольщика #застройщик #судебная_практика #юридическая_консультация #права_потребителей #площадь_квартиры #строящийся_дом #недвижимость_Санкт-Петербург #законодательство #защита_прав #эксперт_по_недвижимости #покупка_квартиры #риск_дольщика #стройка_в_петербурге