При покупке и продаже недвижимости в России важно не только выбрать объект и договориться о цене, но и знать, кем вы являетесь — налоговым резидентом или нерезидентом РФ. Статус влияет на налоговую ставку, возможность получить льготы и необходимость собирать дополнительные документы.
Резиденты платят меньше налогов и могут получить налоговый вычет, а нерезиденты не могут купить некоторые виды недвижимости. Поэтому ошибка в определении статуса может привести к лишним тратам: придётся заплатить больше налогов или даже отказаться от сделки.
Разберёмся, как определить, являетесь ли вы налоговым резидентом РФ, какие права этот статус даёт в сделках с недвижимостью и как избежать проблем при их оформлении.
Кто такие резидент и нерезидент РФ
По закону резиденты страны бывают налоговые и валютные.
Статус налогового резидента определяется количеством дней, проведённых в стране. Если человек находится в России минимум 183 дня за последние 12 месяцев, он считается резидентом — это касается и граждан России, и иностранцев (ст. 207 НК РФ). Военнослужащие в командировках за рубежом, служащие госорганов или российских компаний, командированные за границу, остаются налоговыми резидентами России, даже если фактически проживают в другой стране.
Налоговые нерезиденты РФ — это те, кто провёл в России менее 183 дней за последний год. К ним относятся россияне, живущие за границей, и иностранцы, которые приезжают в Россию меньше чем на полгода.
Налоговые резиденты РФ платят НДФЛ по ставке 13–22% и могут оформить налоговый вычет при покупке жилья. Если квартира была в собственности больше 3–5 лет, при продаже им не придётся платить подоходный налог.
Нерезиденты платят налог 30% при продаже жилья (ст. 224 НК РФ), если владели им меньше 5 лет. Налоговый вычет при покупке недвижимости им недоступен. На покупку некоторых объектов, например земли в пограничных зонах или сельскохозяйственных участков, для нерезидентов наложены запреты.
Валютные резиденты — это все граждане РФ и иностранцы, проживающие в России по виду на жительство. Валютные нерезиденты — все остальные иностранные граждане. Операции с наличными деньгами с валютными нерезидентами для граждан России запрещены (п. 3 ст. 14 №173-ФЗ). Покупать и продавать им недвижимость по закону можно только по безналичной оплате через уполномоченные банки. Для налоговых нерезидентов такого ограничения нет.
Как определяется налоговое резидентство
ФНС определяет резидентство гражданина по данным от него или его работодателя. Подтвердить свой статус можно с помощью документов из письма ФНС, но отправлять отдельное заявление о смене статуса человек не обязан. ФНС может сама сделать запрос пограничникам о конкретном человеке, если у неё возникнут сомнения, сколько раз и когда он пересекал границу.
По 5-летнему плану ФНС планирует автоматизировать выявление налоговых резидентов. С декабря 2025 года система «Налог-3» должна будет получать информацию обо всех пересечениях границы, рассчитывать, сколько дней человек прожил в России, и присваивать статус нерезидента автоматически.
Оформление сделок с недвижимостью для налоговых резидентов и нерезидентов
Чтобы оформить сделку с недвижимостью, резиденту России нужны:
- Паспорт гражданина РФ или своей страны с апостилем или консульской легализацией.
- Нотариальная доверенность, если сделка проводится через представителя.
- Кредитный договор с банком при покупке недвижимости в ипотеку.
- Выписка из ЕГРН, которая подтверждает отсутствие обременений на объекте, и справка об отсутствии задолженностей за коммуналку — для продавца.
Нерезиденты РФ — иностранцы тоже могут покупать и продавать недвижимость, но перечень документов для них шире:
- Документ, подтверждающий личность, например загранпаспорт.
- Миграционная карта.
- Документ, подтверждающий легальность пребывания в России: вид на жительство, виза или разрешение на проживание.
- Нотариально заверенный перевод, если документ на иностранном языке.
- Подтверждение права на имущество — выписка из ЕГРН и документ об отсутствии долгов по коммуналке для продавца.
- Доверенность, заверенная у нотариуса, если сделка проводится через представителя.
Все документы, выданные за пределами России, должны быть легализованы для использования в стране. Нужен апостиль или консульская легализация — в зависимости от страны, где выдан документ. Нотариально заверенные переводы должны быть прикреплены к каждому документу. Их важно оформить до подачи бумаг, иначе сделку не зарегистрируют.
После подписания договора купли-продажи права на недвижимость нужно зарегистрировать в Росреестре.
Размер госпошлины, сроки и условия регистрации для резидентов и нерезидентов не отличаются.
Налогообложение для налоговых резидентов и нерезидентов
Резиденты РФ при продаже недвижимости платят НДФЛ по ставке 13–22% от дохода, если владели объектом меньше минимального срока — 3 или 5 лет. Если срок больше, платить налог не нужно.
Для расчёта срока владения учитывают дату перехода права собственности: например, квартиру, оформленную в собственность 20 февраля 2020 года, можно продать 1 марта 2025 года и не платить НДФЛ. Налоговую базу можно снизить на сумму налогового вычета 1 млн рублей или документально подтверждённых затрат: стоимость жилья при покупке.
Налоговые нерезиденты РФ платят НДФЛ по ставке 30% от всей суммы сделки. Они не могут воспользоваться налоговым вычетом или учесть расходы на покупку. Исключение — граждане стран, с которыми у России есть соглашения об избежании двойного налогообложения. В этом случае ставка может быть ниже, но нужно подтвердить статус налогового резидента в своей стране.
Валютные операции в сделках с недвижимостью
Граждане РФ и иностранцы не могут использовать иностранную валюту для расчётов внутри страны. Сделки проводятся только в рублях, даже если одна из сторон — иностранный гражданин, налоговый или валютный нерезидент. В договоре купли-продажи квартиры можно указать цену в иностранной валюте и способ расчёта, например по курсу ЦБ на день оплаты.
При покупке жилья в России валютный контроль требует, чтобы рубли переводились через счета, открытые в российских банках, а не в зарубежных. Это позволяет избежать нарушений валютного законодательства.
Также банки обязаны контролировать поступление валютной выручки от продажи недвижимости за границей. Нарушение этого правила может привести к штрафам.
Риски и меры безопасности в сделках с нерезидентами
Заключая сделки с иностранцами-нерезидентами, можно столкнуться с поддельными документами, фиктивными представителями и другими мошенническими схемами. Злоумышленники могут использовать недействительные доверенности или подложные иностранные паспорта, которые россиянину сложно отличить от настоящих.
Чтобы снизить риски, нужно проверять все документы, связанные с личностью второй стороны, с правами на имущество и законностью сделки. Проверку лучше доверить нотариусу или юристу.
Коротко о главном
Налоговое резидентство влияет на оформление сделок с недвижимостью в России:
- Резиденты платят налог по ставке 13–22% и могут использовать налоговый вычет.
- Нерезиденты платят НДФЛ 30% и не имеют права на вычеты.
- Нерезидентам нельзя покупать земли в пограничных зонах или сельскохозяйственные участки.
- Резидентам для сделки нужны минимальные документы, тогда как нерезидентам требуется более широкий пакет.
- В сделках с нерезидентами-иностранцами выше риски мошенничества, поэтому важна тщательная проверка всех документов.
Операции с иностранной валютой в России запрещены — расчёты при покупке и продаже недвижимости ведутся только в рублях.
