Друзья, добрый день, небольшой пост - на Ваш суд, буду очень признателен за комментарии.
Я твердо верю в то, что есть объективная "справедливая рыночная цена в моменте" и в случае, когда она найдена, процесс купли-продажи квартиры превращается в простейшую операцию. Нужен ли в этой операции кто-то кроме покупателя и продавца? В значительном количестве случаев - нет. Если нет какой-то заковыристой правоустановки - не сложно разобраться и сделать всё самому. Тем не менее, сделок не так много, а срок экспозиции московских квартир всё растёт и растёт и уже достиг рекордных 8 месяцев. Что же мешает двум контрагентам обо всём спокойно договориться?
Цена.
Цена объекта это главный фактор, на который обращают внимание, нередко - единственный. И вот здесь, при определении цены, стороны сделки часто оказываются в тупике. На самом деле, и с покупателем и с продавцом, всё в полном порядке и этот "тупик" изначально предопределён. Почему?
Потому что есть аксиома, гласящая, что "конфликт между покупателем и продавцом на рынке недвижимости принципиально неразрешим и является следствием использования различных методов оценки". Если по-простому, покупатель всегда оценивает ниже, а продавец всегда сильно переоценивает свой объект.
Вот здесь остановлюсь чуть подробнее. При оценке объектов недвижимости применяются только три метода: затратный, доходный и сравнительный. Собственники всегда используют затратный, но так как они его понимают. Условно, купил квартиру в 2008 за 1 млн долларов, готов продать в 2025 за тот же миллион долларов. Нескладуха. Квартира стоит сейчас миллионов 35, в рублях, а миллион долларов сейчас что-то в районе 85 миллионов рублей. Не купят.
Покупатели используют сравнительный метод оценки - упрощенно - поиск самого бюджетного аналога. Тоже, так как они его понимают. Мне бы квартиру на западе Москвы в жк бизнес-класса, 3-комнатную. Нет, ну что вы, какие 40 млн - я видел 3-шки значительно дешевле - за 14 млн. Ну да, Бирюлёво это не совсем запад, а П-49 не полноценный бизнес-класс, но цена-то в 3 раза меньше.
В итоге рынок стабильно фрагментирован на 2 сегмента - продавцы с их "ценами предложения" и покупатели с их "ни копейкой больше". Истина - где-то посередине и называется "цена сделки" - т.е. цены, по которым консенсус между покупателем и продавцом в итоге был достигнут. По актуальной статистике, "цена сделки" от начальной "цены предложения" отличаются в Москве на 16-20%. Т.е. собственник выставляет свою квартиру за 11,8 млн, в течение 8 месяцев снижается на 200 т.р. ежемесячно и в итоге находит долгожданного покупателя на отметке 10 млн.
Аукцион - метод, позволяющий этот процесс сократить с 8 месяцев до 3 недель, но опять же, если бы покупатель и продавец смогли достичь консенсуса самостоятельно, им не нужен ни риэлтор, ни аукцион, ни 8 месяцев ожидания.
Теперь к сути предложения. Недавно вышла моя статья, с указанием нескольких объявлений в ЦИАН
По одной из квартир я написал, что "вариант кажется очень интересным", в итоге кол-во просмотров скакнуло до 400, собственник, вероятно, получил много звонков, решил, что "такая корова нужна самому" и поднял цену на 1 миллион рублей.
Это нормальная ожидаемая, но неправильная реакция собственника :-) Он поднял цену в преддверии майских праздников, упустил горячие предложения и в итоге, с высокой долей вероятности, в течение пары месяцев вернётся к условной цене 9,3 млн, по которой свою квартиру и продаст.
А, что, если собственникам будет интересно выкладывать свои предложения здесь? В блоге много риэлторов и потенциальных покупателей, способных более-менее правильно оценить стоимость и ликвидность квартиры. Их комментарии будут абсолютно неангажированы. С меня - анализ цены с использованием Виннера и т.д. и моё мнение по "справедливой рыночной цене в моменте".
Буду указывать прямой телефон собственника - соответственно, любой желающий сможет напрямую позвонить, самостоятельно провести переговоры и выйти на сделку. Всё абсолютно бесплатно. Если объект ещё не в рекламе и Вы не хотите выходить в рекламу можно указывать неполные сведения об объекте (условно, не 5 этаж 9 этажки, а "средний"). Как минимум - можно будет протестировать цену.
Мой профит - надеюсь, увеличение трафика в блоге, верификация актуальных цен + продажа услуги юридического сопровождения, если потребуется.
Ну, или, если пройдет самостоятельная сделка и собственник будет чувствовать непреодолимое желание меня отблагодарить - конечно с радостью приму :-)
Друзья, напишите, что думаете? Бред-не бред? Инновация в том, что собственник будет вживую видеть отзывы реальных интересантов и их аргументы. Нам для этого приходится проводить сложные мероприятия с аукционами и получением офферов, а здесь можно попробовать сделать это онлайн.
Я когда продавал новостройки всегда с удивлением отмечал, что в течение месяца-двух после начала продаж "коллективное бессознательное" чётко определяло ликвидность среди различных вариантов, выставленных застройщиком плюс-минус по одной цене и в будущем, после сдачи объекта, те ликвидные лоты вырастали условно на 25%, в то время как остальные лишь на 15%. Потом появилось "динамическое ценообразование" и прочее, но до этих технических нововведений, покупатели оценивали предполагаемую инвестиционную составляющую квартир лучше застройщиков :-)
Не знаю как, но "коллективное бессознательное" реально рулит, кстати и эффективность любых аукционов построена именно на этом - групповая динамика vs индивидуальные переговоры.
В общем, если вдруг - всегда к Вашим услугам - звоните/пишите +79197782622 или сразу приходите к нам в офис.
P.S. Мне написал один из читателей, которого этот формат заинтересовал. У него интересная квартира на Юго-Западе и он готов к прямому общению с покупателями. Постараюсь сегодня после обеда опубликовать.
Друзья, всего самого доброго - желаю Вам много успешных сделок.
Продажа квартиры через аукцион
Книга "Ключ от Москвы. Где и как найти квартиру своей мечты"
Если посчитаете интересным - пишите/звоните +7919-7782622 или в телеграм @AlexanderKhalitov
