Друзья, добрый день, возможно кто-то из Вас уже довольно долго продаёт свою квартиру, но не может продать. Это нормально. Срок экспозиции московской вторички всё увеличивается и увеличивается и средний срок приближается уже к 8 месяцам. На мой взгляд 8 месяцев это очень много. Я рассуждаю, что, если до сих пор можно положить деньги на депозит под 20% годовых, то та же сумма в феврале 2025 не равна сама себе в июне 2024. Отнюдь не равна. Условные 20 млн, полученные 8 месяцев назад приросли бы на 13% за это время, верно? Т.е. 20 млн образца июня 2024 = 22,6 млн февраля 2025. Это деньги, согласитесь?
Вторая проблема, что, к сожалению (или к счастью) цены не растут. Да, пока нет твердого консенсуса, что они падают, но, очевидно, не растут. При этом, если лоты долго стоят в продаже (больше 2 месяцев), потенциальные покупатели перестают их замечать. Стоит квартира за 20 млн месяц, два, три. Ну и пусть стоит. Чтобы квартира вновь попала в фокус внимания, нужно показать снижение. Дисконт. По итогам 2024 средний дисконт на московскую вторичку составил около 10%. Т.е, чтобы квартира за 20 млн опять стала кому-то интересна, нужно снизить цену в ЦИАНЕ до 18,5 млн, и быть готовым дать к тому, что финальная цена составит 18 млн.
Это при стагнирующем рынке, а он, возможно, всё-таки, скорее, падающий. Яндекс.недвижимость считает, что:
"В 2025 году скидки при продаже квартир могут составить 20–30%, считает кандидат экономических наук Сергей Зайнуллин. По мнению эксперта, рынок жилой недвижимости будет или медленно сползать вниз, или даже стремительно падать в зависимости от поведения государства, банков, застройщиков и покупателей."
И продолжают: "В столице однокомнатные квартиры могут подешеветь с текущих 12 млн рублей до 9–10 млн рублей".
Туда же новости о просрочках по ипотеке:
Москвичи взяли ипотеку, пока это было еще возможно, но многие теперь не могут ее добросовестно выплачивать. За последний год ситуация с долгами по ипотеке сильно ухудшилась.
Такие цифры приводит агентство «Долговой консультант». По его данным, наибольшая доля в общем портфеле просроченных ипотечных платежей накоплена именно москвичами — 16%, или 16,6 млрд рублей. Всего же объем просроченной ипотеки в России перевалил за 100 млрд рублей. К декабрю 2024 года он составлял 101,7 млрд рублей, а более свежих данных пока нет. В статистике, кстати, учитываются только те платежи, которые были просрочены более чем на 90 дней.
В денежном эквиваленте ситуация на рынке ипотеки ухудшилась в 13 раз: в 2023-м долги выросли лишь на 3,39 млрд, тогда как в 2024-м — на 34,87 млрд. В процентном эквиваленте наблюдается десятикратный рост долгов: +52,1% против +5,3% в 2023-м.
В общем, с учетом происходящего, цены на московскую вторичку вряд ли вырастут в ближайшее время, но вполне могут упасть. На мой взгляд, самый простой выход из этой ситуации - сократить срок продажи. Скажем, до месяца. Если Вам может быть это интересно, с удовольствием предложу проведение аукционов.
Аукционный метод действительно помогает продать квартиру быстрее. Лоты внутри МКАД стоимостью до 12 млн вообще могут быть реализованы на экспресс-аукционах за 7-10 дней. Т.е., через неделю после нашего знакомства, у Вас на руках уже будет аванс.
А теперь, давайте основные страхи, которые, как правило, останавливают собственника от проведения аукционов:
1. Вы не сможете продать по правильной цене. По "правильной" не сможем, по рыночной - продаём всегда. В любом случае, решает собственник. Пока он не примет цену, естественно, ничего не произойдёт;
2. Вы заставите нас... И там много пунктов, где мы можем "прогнуть", "заставить" и сделать ещё много вещей против воли. Я бы, может быть и рад, но наш договор максимально беззубый и не накладывает вообще никаких обязательств на собственника. Можно расторгнуть в любой момент. И нет никаких авансовых, обеспечительных или иных расстраивающих платежей. Если мы достигли искомого результата и собственник готов принять деньги от покупателя, значит и мы получим свое вознаграждение. Если нет - значит нет, поигрались "бесплатно", никто никому ничего не должен;
3. Если аукцион прошёл неуспешно, потом невозможно продать классическим методом. Строго наоборот. Проблема в продаже квартир не то, что о Вашей квартире или о её цене кто-то знает, а напротив, в том, что она никому абсолютно не интересна. Людям лень даже звонить, не говоря уже о визите для просмотра. После проведения аукциона будет как минимум 20 человек, которые дошли до Вашей квартиры и увидели её вживую. Если аукцион не прошёл, а Вы выставили квартиру вновь "классическим методом" будет как минимум 20 человек, которые хотели её купить, были внутри и вполне вероятно сохранили идею её приобрести. К тому же, после окончания торгов, в ЦИАНе сохраняется максимальная цена, а не начальная, т.е. в истории лота будет более высокая цена, чем та, по которой Вы вновь выставите её на продажу.
Ну и неоспоримые плюсы.
- Экономия времени;
- Ноль расходов;
- Ноль рисков;
- Работа на результат.
В общем, если зашли в тупик с продажей, а деньги нужны уже завтра - аукцион самый оптимальный способ. Гораздо лучше срочного выкупа и гораздо быстрее классической продажи. Звоните, пишите, приезжайте в офис - буду рад быть полезным!
Друзья, всего самого доброго - желаю Вам много успешных сделок.
Продажа квартиры через аукцион
Книга "Ключ от Москвы. Где и как найти квартиру своей мечты"
Если посчитаете интересным - пишите/звоните +7919-7782622 или в телеграм @AlexanderKhalitov
