После отмены льготной ипотеки объем продаж на рынке новостроек упал. Пока это не привело к снижению цен. Более того, многие города демонстрируют неплохую устойчивость. Но главные испытания для девелоперов еще впереди.
Базовый график, который объясняет многие претензии к льготной ипотеке в предыдущие годы. Масштабное ипотечное стимулирование спроса на протяжении 4 лет не привело к адекватному росту объема предложения. У правительства было достаточно времени для того чтобы скорректировать и уточнить контуры программ. Перемены в льготных программах были, но они не носили стратегического характера - краткосрочные продления, уточнения, без реальной оценки последствий и региональных особенностей.
Если долго стимулировать спрос и не контролировать предложение, то не стоит удивляться росту цен. За время действия льготной ипотеки объем текущего строительства в стране вырос лишь на 15%. При этом динамика по городам была очень контрастной.
В Хабаровске и Владивостоке объем строительства вырос в несколько раз. Здесь и низкая база и дальневосточная ипотека. С другой стороны - на весь Дальний Восток при всех стимулах - только два крупных рынка.
На льготной ипотеке заметно вырос рынок Тюмени, Тулы, Екатеринбурга, Перми. На другом полюсе - Санкт-Петербург, где зафиксирован обвал объема предложения. Но северная столица продолжала потреблять значительный объем ипотечных программ с повышенным лимитом по размеру кредита. Среди крупных рынков в минусе - Уфа, Красноярск.
В целом не удивительно, что повышенные темпы роста цен чаще фиксировались там, где объем стройки был низким или темпы роста предложения оставались невысокими.
Динамика числа сделок на рынке в последние годы почти полностью зависела от федеральной повестки. Локальные факторы важны, но в период действия льготных программ оставались в тени. Изменение числа ДДУ в большинстве городов происходило синхронно с большой амплитудой.
Но вот масштабы крупнейших рынков отличаются кратно: в предыдущие годы участники рынка выбирали строить много или продавать дорого. Следствие этого выбора - количество сделок на 1 жителя. В лидерах города со значительным объемом строительства (Краснодар, Екатеринбург, Ростов-на-Дону). Среди отстающих - рынки с ограниченным объемом строительства и как следствие с высоким уровнем цен или слишком высокими темпами их роста в последние годы.
Во 2 половине 2024 года во всех городах страны фиксируется обвальное падение продаж. Заранее анонсированная отмена льготной ипотеки сначала привела к ажиотажному росту продаж в мае-июне, позже - к обрушению рынка в июле 2024. Но уже в августе-октябре рынки показывают восстановительный рост по числу ДДУ. Но темпы этого процесса отличаются.
По итогам 9 месяцев 2024 года почти все крупнейшие рынки показывают отрицательный результат к аналогичному периоду 2023 года. На фоне "похоронных комментариев" по рынку важно отметить, что достигнутые уровни 2024 года по-прежнему выше января-сентября 2022 года. Безусловно, падение продаж 2 половины года очень чувствительно, но рынок новостроек в большинстве городов продолжает привлекать покупателей за счет семейной ипотеки и рассрочек. У этих направлений много ограничений и рисков, но сегодня они поддерживают продажи пока рыночная ипотека не работает.
В большинстве городов нет видимого снижения цен в экспозиции. Исключение -Краснодар. Но в последнее время нет и заметного роста цен. В сделках динамика цен уже более рваная. Чаще всего с рынка уходят самые дешевые, в том числе "акционные" предложения со скидками, с наиболее привлекательными условиями финансирования.
Еще один важный график - уровень концентрации рынка.
Мы часто слышим тезис о том, что рынок новостроек Екатеринбурга самый конкурентный в России. Но как это измерить? Мы воспользовались данными аналитической платформы bnMAP.pro и сопоставили долю 5 крупнейших девелоперов на рынке строящегося жилья по объему продаж в 1-3 кв. 2024 года.
В Екатеринбурге на пятерку лидеров пришлось менее 35% от всей реализованной площади. Мелкие и средние компании продолжают давить на лидеров. Во многих других городах ситуация обратная – крупнейшие компании полностью контролируют местный рынок.
На рынке жилья много лет распространен тезис, о том, что его укрупнение
- неизбежный процесс. Но опыт растущего рынка показывал, что мелкие и средние компании часто оказывались более мобильными и динамичными.
Судя по всему рынок новостроек России вступает в первый полноценный кризис с момента перехода на проектное финансирование. И следующий год покажет не только эффективность крупных и мелких компаний, но и даст оценку риск-менеджменту банков, которые так легко финансировали самые разные компании, не взирая их масштаб и статус.
Текст написан на основе выступления на конференции «Российские регионы в фокусе перемен». ⬇️Скачать полную презентацию можно здесь.
Михаил Хорьков,
партнер аналитической платформы bnMAP.pro
по Екатеринбургу и Свердловской обрасти
