«Доходная недвижимость: сколько реально можно заработать на сдаче квартиры?» — это та тема, с которой ко мне обратились мои клиенты. Молодая пара, Антон и Екатерина, мечтали найти стабильный источник дохода, чтобы обеспечить себе уверенность в завтрашнем дне и финансовую независимость. Они знали, что аренда недвижимости может стать для них таким источником, и попросили меня помочь им разобраться, насколько выгодно это будет в реальности.
Когда мы созвонились впервые, они даже уже выбрали несколько квартир, посмотрев на фотографии и предполагаемую аренду. Но, конечно, важно было подойти к вопросу серьёзно, поэтому я предложила провести полный анализ: что ждёт их на пути арендного дохода и насколько надежна эта инвестиция. Ребята согласилась, и мы приступили к разработке их стратегии.
Первый этап: выбор объекта
Начали с поиска объекта. Важные вопросы — в каком районе искать квартиру, какой площади и в каком состоянии? Квартира или апартаменты? Чем привлекательнее квартира для арендаторов, тем выше доход, но и расходы на покупку и ремонт тоже могут возрасти. Первым делом мы присмотрелись к студиям, которые часто популярны среди молодых арендаторов (и не прогадали), но остальные варианты рассматривать так и не стали. В арендном бизнесе сейчас на студии самый большой спрос.
Почему апартаменты в сто раз привлекательнее, чем квартира?
- Цена и расположение: Апартаменты часто находятся в современных жилых комплексах, расположенных ближе к центру и, как правило, к метро. Арендаторы готовы платить больше за комфортное местоположение.
- Спрос на студии: Да, спрос на квартиры и правда есть, но в последние годы наблюдается растущий интерес именно к апартаментам с полным спектром услуг и удобств.
- Качество и инфраструктура: Комплексы с апартаментами предлагают отличные входные группы, охрану, и современные общественные пространства.
- Регистрация арендаторов: Хотя квартира даёт возможность прописать арендаторов, этот плюс для нас несущественен. Мы решили пренебречь этим моментом, так как для нас важнее скорость окупаемости и высокая доходность.
В итоге мы остановились на апарт-комплексе в престижном районе, где в продаже был большой выбор лотов. 10 минут до метро, полчаса до красной площади, рядом парки и магазины. Огромный современный холл с коворкингом человек на 30, спортзал для жильцов, красивая винтовая лестница. Идеальный вариант!
Стоимость покупки приятно удивила — цена была чуть ниже рыночной, что сразу увеличило нашу потенциальную доходность. Мы также увидели перспективы роста стоимости аренды этих апартаментов со временем, так как цены на аренду в Москве стремительно растут, а спрос на такие объекты не спадает.
Второй этап: расчёт доходности и учёт расходов ГАБ
Мы детально подсчитали все затраты, чтобы понять чистый доход, который они смогут получать.
Для расчета доходности рассмотрим два сценария сдачи апартаментов: долгосрочная аренда и посуточная. Условия:
- Стоимость покупки: 9 млн рублей (с учетом торга 300 тыс. рублей)
- Финансирование: покупка за наличные, ипотека отсутствует
- Ежегодные налоги: 15 тыс. рублей
- Коммунальные платежи и услуги УК: от 5 до 7 тыс. рублей в месяц
Сценарий 1: Долгосрочная аренда
Расчет доходности:
- Сдача в аренду на 12 месяцев по 75 тыс. рублей в месяц.
- Годовой доход от аренды: 900 тыс. рублей (75 тыс. руб. * 12 мес.).
- Коммунальные и налоговые расходы:Коммунальные услуги и плата за УК: 72,000 рублей в год.
Налог: 15,000 рублей в год.
Непредвиденные расходы (примерно 2% от дохода): около 18,000 рублей.
Итоговая годовая прибыль:
- Доход от аренды (900,000) - расходы (105,000) = 795,000 рублей.
Рентабельность (ROI):
- 795,000 / 9,000,000 = 8.83%
Особенности сценария:
- Стандартная, стабильная доходность.
- Низкий риск простоя.
- Минимум участия в управлении объектом.
Сценарий 2: Посуточная аренда
Исходные данные для посуточной аренды:
- Сдача по ставке 4,000 рублей в сутки.
- Ожидаемая заполняемость: 80% (примерно 24 дня в месяц).
- Годовой доход:4,000 рублей * 24 дня * 12 месяцев = 1,152,000 рублей.
Расходы на содержание:
- Коммунальные и УК: 72,000 рублей в год.
- Налог: 15,000 рублей в год.
- Уборка (проводится примерно каждые 5-6 дней по 500 рублей бабулей из соседнего двора):(365 дней / 6 дней) * 500 рублей = 30,500 рублей в год.
- Непредвиденные расходы (примерно 5% от дохода): 57,600 рублей.
Итоговая годовая прибыль:
- Доход от аренды (1,152,000) - расходы (175,100) = 976,900 рублей.
Рентабельность (ROI):
- 976,900 / 9,000,000 = 10.85%
Особенности сценария:
- Выше доходность (почти на 2%).
- Требуется больше времени на управление объектом, организация уборки и смены арендаторов.
- Риск временных простоев выше, особенно в сезон отпусков.
Сравнительный вывод
- Долгосрочная аренда: более спокойный вариант с предсказуемой доходностью (8.83%).
- Посуточная аренда: высокая доходность (10.85%), но требует больше времени на организацию и контроль.
Оба сценария привлекательны, однако посуточная аренда остается более выгодной для тех, кто готов потратить больше времени на обслуживание объекта.
Доходность от аренды на уровне 8-10% — реальна, но требует взвешенного подхода и готовности уделять время.
Вывод: ключевые моменты для успеха в арендном бизнесе
- Оценка потенциальных доходов и расходов — первый шаг. Без тщательного расчёта всех затрат легко завысить ожидания и недооценить риски.
- Качество ремонта и мебель играют большую роль. Правильное оформление квартиры позволяет значительно увеличить ставку аренды и привлечь арендаторов. Инвестиции в дизайнерский ремонт могут окупиться многократно.
- Постоянное управление объектом. Доходная недвижимость требует активного участия: от поиска арендаторов до решения вопросов с коммунальными услугами. Организация уборки и контроль за состоянием имущества также важны.
- Понимание целевой аудитории. Важно знать, кто будет вашими арендаторами. Например, молодые ребята могут быть заинтересованы в удобном местоположении и современных удобствах, в то время как семьи будут искать больше пространства и близость к школам.
- Адаптация стратегии аренды. Гибкость в выборе типа аренды (долгосрочная или посуточная) и возможности корректировки цен в зависимости от сезона и спроса могут существенно повлиять на доходность.
- Учет правовых аспектов. Наличие правильно составленного договора аренды и понимание правовых нюансов поможет избежать конфликтов с арендаторами и защитить ваши интересы.
- Планирование непредвиденных расходов. Запасной фонд на случай простоя или неожиданных затрат, таких как ремонт, может помочь сохранить финансовую стабильность.
- Сетевые связи и рекомендации. Создание хороших отношений с местными агентами, службами уборки и ремонтниками поможет оперативно решать любые вопросы, возникающие в процессе управления недвижимостью.
- Долгосрочное мышление. Инвестирование в недвижимость — это марафон, а не спринт. Необходимо быть готовым к долгосрочному планированию и терпению.
Если вы также хотите разобраться в инвестициях в недвижимость и оценить, насколько это выгодно для вас, не стесняйтесь обращаться ко мне за помощью. Я помогу вам провести детальный анализ, подобный тому, что был сделан выше, и мы найдем оптимальное решение, учитывающее ваши потребности и цели. Контакты — в профиле.
