Мои обзоры на рынок часто перепечатывают (спасибо, что со ссылкой) другие блоги в соцсетях. Поэтому давайте еще раз посмотрим, что у нас происходит на рынке жилья. Итак, прошлые тезисы с прошлого поста:
- вторичка будет дорожать (сбывается)
- курс доллара останется стабильным на месяц-два (сбылось)
- новостройки не будут дешеветь по сравнению с маем (сбылось)
Вторичка
Сейчас стоимость вторички выше, чем должна быть. Обычная однушка на окраине в радиусе 10 минут от метро стоит около 11 млн. Можно найти за 9? Можно - без ремонта и в пятиэтажке. Таким образом квартира стоит 115 тыс. долларов, что много.
Пока я считаю потенциал роста роста исчерпан, но (см. ниже).
Наверное, мимо также не прошла новость - что метр в элитных квартирах подорожал уже до 4 млн. рублей. Также мой прогноз по активизации покупателей вторички подтвердился - знакомая купила квартиру в Басманном районе. Вторичку, в панельке. Но именно сейчас, без ипотеки и прочей ерунды.
Понимаете, в чем дело: люди НЕ покупают недвижимость, когда рынок падает. Покупать начинают покупать тогда, когда рынок начинает расти. Это взаимосвязанные процессы - рынок растет, потому что ранее большинство побежало. А если он растет - побежали остальные.
Курс доллара
Ну что, как ваши 18-19-20% депозиты, когда курс за 2 недели вырос на 3% или на 80% в годовом выражении? Очевидно, что курс к концу года хорошо пробьет 100-рублевую отметку. Пальцем в небо, но, думаю, мы увидим 106-108 в конце декабря.
Что это означает для недвижимости? Исторически стоимость обычной однушки в Москве - 100 тыс. долларов (а сейчас она 115). Курс увеличится, стоимость квартиры в долларах чуть упадет, и далее будет за ним следовать. То есть за счет инфляции и повышения курса вторичка также пойдет вверх.
Первичка
Для меня индикатор - коммодити на дне рынка - примерно такая же квартира, как я купил в Котельниках. Дешевле, чем в июле? Дешевле. Дешевле мая? Нет
Пока я вижу, что стоимость квартиры застыла чуть выше уровня моего входа в рынок (напомнимаю, по льготной ставке 8%).
Квартира не стала дешевле, квартира стала дороже, даже при наличной оплате. А теперь смотрите:
1. Например, у нас на руках есть 8 млн. рублей
2. Через месяц при текущей ставке накопительного счета на ежедневный остаток уже 8,12 млн. Через два уже 8.242.
3. То есть, если квартира подорожает за пару месяцев меньше, чем на 240 тыс., то смысла ее покупать сейчас нет. Сидим и ждем. Деньги можно снять в любой момент, когда она поднялась на 100 тыс., например, уловив тренд повышения цены (см. выше).
4. А теперь вопрос. Что надо делать застройщику, чтобы продать эту квартиру и выполнить планы? Ответ один: повышать ценник больше (но тогда может вообще никто не купит). Либо хотя бы перестать снижать.
Уже больше месяца нет снижения. Дальше рост будет разгоняться повышением курса доллара (уже), увеличением стоимости стройматериалов. Инфляция также заставит повышать зарплаты (а при инфляции они всегда растут).
Ключевая ставка к концу года будет выше 20 (и возможно 22) - цены начнут расти.
Бонус-трек: аренда
Ранее я не писал про аренду. В последнее время все возмущаются, что стоимость аренды пошла вверх. Пошла, но не так все очевидно.
- Стоимость аренды однушек у метро с ремонтом хотя бы 2000-х годов превысила 55000 руб. Было 28-40-45, стало 55.
- Сейчас в Москве однушек сдается меньше (!), чем двушек. Они также подорожали. Впрочем, как и обычные трешки.
На самом деле, при стоимости однушки 11 млн., странно, что она сдается за 55, а не за 80 тыс. У нас долго был огромный разрыв между стоимостью квартиры (дорого) и стоимостью аренды (не так дорого), что давало окупаемость в 15-20-30 лет без учета инфляции. А должно быть 10-12 лет. То есть аренда квартиры за 11 млн., должна быть 80-85 тыс. в месяц. В том же Дубае квартира за 100 тыс. долларов сдается за 1000 в месяц.
Так что с отменой льготной ипотеки, с новым витком инфляции и ростом ставок рынок просто выровнялся и стал приходить в норму.
Кстати, стоимость апартов в Сити как была на уровне 190-240 тысяч так и осталась.
А что вы сами думаете?
На этом пока все. Ссылок на каналы и консультации в этом посте не будет. Лучше просто подпишитесь на канал "Дно Мещанства"