Дорогие друзья, в комментариях вижу много одинаковых высказываний, если Вам интересно, давайте обсудим основные принципы ценообразования и оценки. Выскажу, естественно, своё мнение, но оно может быть ложным вследствие профессиональной деформации и каких-то заблуждений, поэтому буду сильно признателен за Ваше мнение в комментариях.
1. Важен только объект. Квартира или дом для любого собственника это целый мир и расстаться с этим миром непросто. В то же время, для покупателя, это один из многих объектов изучения. Можно эту квартиру, можно другую. Можно вторичку, можно новостройку. А можно дом в МО. Индивидуальность vs массив данных. Соответственно, переживания собственника, его мечты и планы, его субъективные представления о своей квартире - важны исключительно для него самого. Объект - важен, фигура собственника - нет. Площадь - важна, а милый ремонт в ванной c вставками из полудрагов от Antolini Luigi (https://www.antolini.com/ru/c7/precioustone-collection) - не важен и никогда не будет по достоинству покупателем оценён. Хотя да, при оценке затратным методом, мы вставки из аметиста с ценой, по-моему, 400 Евро за квадратный дециметр (спойлер: 1 кв.дм = 1/100 кв.м) должны посчитать.
В общем, отбрасываем эмоции и пытаемся трезво рассмотреть свой объект недвижимости. Понимая, что вопрос определения цены - самый важный!!!
А, и ещё. Важно. Задайте себе вопрос: я точно хочу подавать? Продажа это не реклама, это обмен прекрасной изумительной несравненной МОЕЙ квартиры на кучу грязных мятых бумажечек. Нужно ли оно мне?
2. Собственник не равно продавец. Давайте проведём мысленный эксперимент. У каждого из нас есть какой-то объект недвижимости. Мы знаем, что он представляет из себя большую ценность и мы точно не готовы расстаться с этой ценностью. Ну, если только за хорошие деньги. За очень хорошие деньги. А сколько это "хорошие деньги" применительно к нашей квартире? Ну, пожалуй, 50 млн. Да, 50 млн, правильная хорошая цена. А давайте для интереса одним глазком посмотрим в ЦИАН, ну так, ради праздного интереса.
Ух ты, а тупенький сосед-то продаёт аналогичную квартиру за 40 млн :-) Это потому что он всегда был идиотом. Честно говоря, его квартира даже немного лучше моей, я бы её оценил в 55 млн, а он выставил за 40. Ну, дебил, что с него взять.
Каждый раз, когда Вы видите людей, с железнобетонной уверенностью в правильности своей оценки - перед Вами собственник, но не продавец. Продавец - второй человек в нашем гипотетическом примере. Он действительно начал с более высокой цены. И изначально оценивал её не в 55 млн, а в 60. Спустя 4 месяца рекламы и отсутствующих звонков снизил до 55, еще через 2 месяца до 50, в итоге, еще через пол-года до 40 млн. 40 млн - изумительная цена, верно? Он уже скинул 20 млн. Налетайте.
Засада в том, что, если внимательно посмотреть на динамику его объявления на ЦИАН, мы увидим, что и при 40 млн кол-во просмотров в день всего 12, а для продажи нужно больше. Сильно больше. Ну дальше-то цену снижать нельзя, правильно? Ну, куда ниже 40 млн, это и так подарок.
Конечно. Даже снижение до 40 млн было ужасной ошибкой. Нужно было оставаться на 60 и стоять спокойно - ждать своего покупателя. Но ведь нет звонков и просмотров? Бог с ними. Нет и нет, мы же уверены в правильности своей цены, а то, что покупатели - идиоты - это очевидно. Сейчас инфляция подскочит и как миленькие прибегут. Стоп. Но мы же в продаже уже год. И инфляция. Значит ли это, что 60 млн в следующем году будут меньше, чем 60 млн сейчас?
3. Деньги только у покупателя. Когда мы пытаемся понять цену своей квартиры, мы смотрим цены аналогов. И обычно ориентируемся на верхнюю границу ценового коридора. Такая же трёшка, как у меня, выставлена за 42 млн. Свою я оцениваю в 45 млн. Ну и на торг немного. Выйду за 48 млн. Вроде бы логично. И ЦИАН (зарабатывающий со срока размещения рекламы объекта) написал, что 48 млн - "Хорошая цена". И стажёр из агентства недвижимости с пеной у рта доказывал, что продаст за 48 не напрягаясь, особенно если подпишите с ним эксклюзив (к сожалению, стажёр в бизнесе всего 2 недели и не ориентируется в ценах вообще - он мог бы подтвердить и цену 55 млн, его единственная цель - подписать с Вами договор, любой, даже не эксклюзивный, потому что, если он до конца недели хотя бы один подписанный договор в агентство не принесёт - его уволят).
В общем, однозначно, цена правильная, но почему-то звонков нет. А сделки, как оказалось, есть. Аналог Вашей квартиры (ну, конечно, похуже) был продан за 35 млн неделю назад. Сосед сильно продешевил. Или нет?
Покупатель всегда исходит из "сравнительного метода оценки" и ищет самый дешёвый аналог. Всё просто. Самый дешёвый аналог. Если есть квартира за 35 млн, ни за 48, ни за 45, ни за 42 млн Вашу квартиру не возьмут. Ну, как минимум, до момента пока квартира за 35 млн не уйдет с рынка.
Ну, пусть постоит. Конечно, пусть постоит, продажа это же процесс, результат не важен :-) Или важен? Если мы действительно хотим продать, наша единственная задача понять, кто наш клиент и почему он должен купить именно мою квартиру. Кто клиент? Семейная пара? Взрослая с детьми-старшеклассниками? Или молодая - с грудничком и близнецами-первоклассниками? Зачем им трёхкомнатная? Почему они должны купить именно Вашу? Выбор ведь огромный, согласитесь? А покупатели, в основном, смотрят на цену. Иногда только на цену.
Ну, пусть постоит. Конечно, пусть постоит. Несправедливость в том, что деньги за Вашу квартиру может предложить только покупатель. Не Вы, не Ваши друзья, не стажер из агентства, а лишь покупатель. А он мыслит иначе. По-дурацки :-)
4. Оцениваем ликвидность. Друзья, на самом деле, цена не важна. Ну, как не важна, важна, но только под №2.
После всего сказанного выше выглядит абсурдом. Только на первый взгляд. Когда я работал в Российском Аукционном Доме, нам передавали совершенно разные активы. Склад, квартира, сельскохозяйственная земля, особняк, часть здания. Оценочная стоимость одного объекта 600 т.р., второго - 1,5 млрд. Единственное, что я для себя вынес из этого опыта - цена не важна. Сх земля в Шатурском районе МО может быть безумно дешёвой и оставаться невостребованной, а квартира в старом доходнике на Патриках по баснословной цене стабильно привлекает много клиентов.
Важна ликвидность. Востребованность лота. И она, как правило, хорошо проверяется доходным методом. Практически любой объект недвижимости можно сдать в аренду и высчитать его "справедливую цену" через МАПы. Если сдать в аренду нельзя - это жуткий неликвид и в этом случае, цену сложно определить. Ну, раз объект принципиально не способен генерировать доход - он ведь никому не нужен, верно? Смысл его покупать? По любой цене. Зачем?
И вот здесь, продавец и покупатель и могут прийти к разумному компромиссу. Если Ваша квартира ликвидна (а 95% московских квартира априори ликвидны), её можно сдать. За сколько? В этом состоянии за 80 000 рублей. Отлично. Значит, если Вы хотите быстро продать на текущем рынке, цена Вашей квартиры - в районе 16 млн. Всё просто. Аренда - основной маркер. Любой, абсолютно любой объект недвижимости можно оценить именно так, разнятся лишь сроки окупаемости. Исторически, московская жилая недвижимость колебалась в диапазоне 180-300 МАПов (месячных арендных платежей). Т.е., если мы знаем, что стоимость аренды = 80 000, Ваша квартира будет стоить от 14,4 млн (хотелки покупателя) до 24 млн (Ваши необоснованные ожидания). В данный текущий момент большая часть сделок, происходящих на рынке в масс-маркете крутятся вокруг цифры 200-210 МАПов, соответственно, если готовы продавать именно сейчас, с высокой долей вероятности продадите по цене от 16 до 16,8 млн.
Благодарю Вас за интерес и желаю успешных инвестиций.
Советы по приобретению недвижимости в Москве - здесь
Если Вы планируете покупку квартиры в Москве, но не знаете с чего начать, начните с книги "Купить квартиру в Москве. Пособие для инвесторов". Бесплатно скачать здесь
