Мы часто слышим, что в результате увеличения цен на строительные материалы и услуги соответственно растут цены на недвижимость. Честно говоря, и мы придерживались подобного мнения, но так ли это? Если нет, то в чем возможная причина такого роста цен, которые мы наблюдали до недавнего времени?
20 сентября 2024 года состоялась онлайн-конференция ТЕХНОНИКОЛЬ: «Итоги строительного сезона 2024». Привлек внимание доклад Высоцкого Е.В. «Рост стоимости жилья: причины, предложения, прогнозы».
Были приведены интересные данные, согласно которым затраты застройщиков, не связанные непосредственно с возведением жилья, выросли в 3,7 раза с 2018 года, при этом если доля прямых затрат в 2018г. составила 68%, то к 2023 г. снизилась до 46% (-22%).
«В ходе исследования было установлено, что рост стоимости жилья не связан с ценами на строительные материалы и строительно-монтажные работы. Основными факторами повышения стоимости стали так называемые «прочие затраты», включая стоимость земли, коммуникаций и прибыли девелоперов, доля которых в структуре цены квадратного метра жилья за последние пять лет выросла с 32% до 54%. Для сравнения, доля строительных материалов и СМР снизилась с 45% до 27%. Это изменение структуры затрат показывает, что на рост цен влияют не материалы, а дополнительные расходы, связанные с процессом строительства».
Не стоит объяснять, что при сокращении таких важных показателей в подавляющем большинстве случаев происходит снижение качества предлагаемого продукта. Это утверждение косвенно подтверждается и нашими наблюдениями.
Показательны данные по доли стройматериалов в стоимости жилья.
Фактически речь идет об увеличении средней валовой рентабельности застройщиков до 54% в 2023г.
«Основными причинами роста прочих затрат стали увеличение стоимости земли, развитие инфраструктуры и коммуникаций, а также рост прибыли девелоперов. Важно отметить, что эти затраты начали существенно расти с 2018 года, что совпадает с увеличением стоимости жилья. Рост цен на нефть, газ и электроэнергию также внес свой вклад в общие затраты, однако эти факторы лишь частично объясняют общую картину».
Что еще входит в группу затрат не связанных с основной производственной деятельностью можно только догадываться, но с 2020г. (год введения программы льготной ипотеки) рост цен на жилье стал ускоряться, достигнув значения 132632руб. за м2, что превысило уровень средней цены в 2020г. немногим меньше, чем в два раза.
Краткие итоги:
1) Согласно исследованию выявлено снижение основных статей затрат на возведение жилья. Как следствие – высокая вероятность возникновения проблем при дальнейшей эксплуатации данного жилья.
2) Ситуация, при которой спрос на жилье остается высоким, не реагируя на качество продукта, характерна для рынка «продавца»: как ни сделай, все равно купят. Зачем заморачиваться с качеством, если потребителю это не так важно?
3) В результате реализации программы льготного кредитования возник новый тип бизнеса, основанный на спекулятивных сделках с объектами недвижимости. По опубликованным данным, Счетная палата насчитала более 115тыс. заемщиков, взявших несколько льготных ипотек (один россиянин умудрился взять их аж 26). Отмечается, что многим взявшим льготную ипотеку их доходы вполне позволяли обойтись и без нее.
4) Результат, вытекающий из прошлого пункта – более обеспеченные стали богаче, менее обеспеченные стали беднее. Это обоснованно вызывает недовольство Центрального банка РФ и он все активнее закручивает гайку под названием «ключевая ставка», а так же снижает уровень предельной полной стоимости кредита, что уже привело к комиссии для застройщиков и покупателей в среднем 6,5% от суммы кредита.
Читать так же:
Застройщикам придется поднапрячься: лучшие времена уже позади.
Экономика и стройка: какие цены на строительные услуги нам ждать в дальнейшем.