Отложенный спрос на рынке недвижимости. Какая разница между Россией и Турцией?

7 октября 20247 окт 2024

344

6 мин

Что делать в условиях накопления отложенного спроса?

Всем отличного дня! Рад всех видеть на страницах моего канала про недвижимость.

Буду рад, если вы подпишитесь, в нем скоро будет 1000 участников.

Подписались? Тогда поехали.

Инвесторы исторически всегда накапливают свои капиталы в квадратных метрах, именно по этой причине рынок недвижимости в мире капитализирует более 50% всех денег в мире.

Ниже приведена приблизительная статистика распределения капиталов среди всех жителей планеты.

В сектор недвижимости, который включает коммерческую недвижимость, земли и жилую недвижимость на 2022 год оценивается в 335 триллионов долларов США, что составляет около 50% от общего мирового капитала.
Для сравнения, во что еще инвестируют капиталы:
Акции - 109 трлн $
Долговые ценные бумаги - 123,5 трлн $
Глобальный валовый внутренний продукт (Индикатор GDP отражает по сути компании и инфраструктуру вокруг них) - 84,8 трлн $
Золото - 12 трлн $

Похожая ситуация сложилась в практически любой стране, которая имеющая отношение к рынкам капиталов и накоплению. И Россия конечно же не исключение.

Деньги, это такая вещь, которая должна накапливаться и долгосрочно сохраняться с минимальными рисками. Разве не так?

По состоянию на октябрь 2024 года рынок недвижимости в России перешел в среднесрочный период стагнации, когда инвестиционная привлекательность покупки недвижимости сильно снижена. Я, наверное, в сотый раз скажу, как и многие другие, какая причина.

Цены и еще раз цены, которые ничего сейчас не имеют общего с фундаментальной стоимостью кв.м. Широко разрекламированная программа стимулирования льготной ипотеки адсорбировала в себя все что можно и не можно было с рынка, взвинтив цены в 2-2,5 раза. Назовем это сладкой пилюлей, которая нужна была в моменте, но имеет очень негативные долгосрочные последствия.
На рынке невероятное затоваривание из миллионов кв.м., которые не имеют возможности к кратному снижению ценообразования. Иными словами, вывели на рынок гораздо больше, чем готов был проглотить рынок и бюджет страны через субсидирование.
Произошел, по моему мнению, ужасный перекос в позиционировании возводимого жилья. Малогабаритные квартиры и студии, спроектированные в угоду маркетинговых игр продавцов по сути вывели на рынок миллионы кв.м. откровенного неликвида. При этом действительно качественных проектов для жизни откровенно мало и цены на них далеко не рыночные.
Необеспеченные кредиты, которые некоторые умудрялись брать по нескольку штук сейчас становиться головной болью для банков. Да и чем они могли быть обеспечены? Даже если заемщик приостановит выплаты, то купленная им квартира попросту не найдет покупателя по сходной цене, как объект залога.
Ну и главные будущие проблемные игроки – это сами застройщики, которые сейчас должны банкам как земля колхозу, имея в активе сотни тысяч не проданных квартир, которые никому не нужны. И банкам они в целом тоже не нужны. И я допускаю, что нас ждет череда национализаций крупных игроков и банкротство многих средних и малых.

В этот период почти все покупатели, у которых есть 50-100 тыс. накоплений, и поверьте их сейчас очень много в России, попросту не имеют никакого желания во что-то вкладываться. В результате совершается одна из грубейших ошибок, которую допускают инвесторы. Деньги или тают, или инвестируются в откровенно рискованные направления. И да, я говорю про наш фондовый рынок.

Многие мои знакомые положили в депозиты под 21-22 % годовых, но вы давно смотрели какой сейчас курс доллара и как он поменялся за последние полгода? Это ведь даже не про сохранение, я уже не говорю про накопление. И он имеет долгосрочный тренд к падению курса рубля.

Многие вложились в Российский фондовый рынок, который естественно упал на 20% за последние 3 месяца и в целом в условиях изолированной экономики страны и отсутствия портфельных инвесторов полностью болтается за счет легких на подъем спекулянтов. Это не долгосрочные инвесторы, которые накапливают позицию и портфель, а простые физические лица, часть из которых вероятно откровенные лудоманы, которые что-то покупают и продают.

К чему я все это говорю?

Мы пришли к определенной точке, когда стало очень тяжело сохранить результаты своих трудов. Получается работа ради работы, когда полученные капиталы, какие бы они не были, в будущем могут для Вас потеряны. Вы попросту не сможете на них опираться, как на кубышку или источник пассивного дохода.

Пускай это звучит максимально банально, но я вижу основным тот путь, который выбрали для себя Китайцы. А они активно скупают недвижимость в мире, сохраняя деньги на нейтральной территории. И поверьте, их модель сейчас абсолютно ничем не отличаться от нашей. Что в местном рынке недвижимости, что в экономической модели, единственное она чуть более открыта. Для них это кубышка, пассивный доход и в будущем так называемый запасной аэродром. Три в одном.

Куда имеет смысл обратить внимание?

Конечно туда, где рядом, не взвинченная цена и есть определенная степень свободы.

Я таких направлений знаю два – Это Грузия и Турция.

Первое – это на текущий момент одна из самых развивающихся экономик региона, в 3 часах лета от Москвы, и стоимостью квартиры от 30.000 долларов. Поверьте, через 2-4 года не будет таких цен, так как туда начинают высаживаться покупатели из Китая, а они по одному не ходят.

Более того, 75% всей недвижимости в солнечном Батуми бонусом идет с управляющей компанией от какого-нибудь именитого отельного оператора, что полностью снимает головную боль, что с этим делать. Хотите, сами периодически приезжайте, хотите сдавайте, или просто живите, там нет никаких ограничений.

Турция -на текущий момент одно из самых недооцененных направлений всего региона. Последние 2 года на рынке этой страны проходила ожидаемая коррекция после эмоций 2022 года и цены закономерно вернулись к своей фундаментальной отметке, снизившись на 35-40%.

И именно тут запустился тот самый феномен, который называется отложенным спросом. Из месяца в месяц в Турции растут продажи недвижимости, на 98% которые совершаются местными покупателями. Запустилась ипотечная программа и стала активно выправляться экономика, при которой остановилась девальвация и прогноз по инфляции в следующем году будет снижен до однозначной цифры. Именно иностранные покупатели будут показывать самый активный рост в следующие полгода –год. И наиболее активными будут покупатели из России и Китая.

К примеру, в активно строящемся Мерсине, где только что запустили большой международный аэропорт хорошие квартиры стоят по 40-50 тыс. В рассрочку на 12-18 месяцев. И некоторые из них бонусом идут с управляющей компанией в формате доходной недвижимости.

Или как Вам предложение на огромные 2+1 в Стамбуле в новом комплексе по цене 120.000 долларов? Ну не было таких цен даже год назад.

И именно сама модель строительного сектора в стране позволяет так играться ценами, так как застройщики не завязаны на банки и эскрой счета, где у них связаны руки, что стандартно для Российского рынка недвижимости.

Анталия так же серьёзно скорректировалась по цене, и сейчас масса предложений по цене 100.000 в новых комплексах, с большими бассейнами, саунами и хамами и ремонтом под ключ. А ранее все это стоило от 150 тыс. и выше.

Такие цены не долго будут на рынке, сейчас много местных покупателей, очень большой интерес у инвесторов, которые активно выходят с рынка Эмиратов, большой отложенный спрос со стороны Россиян. И есть еще один момент, про который мало кто говорит, когда на рынке затишье, ничего нового на рынок не выводиться. Достраивают и распродают то, что подзависло за этот период. Иными словами, на рынке через некоторое время будет дефицит новых предложений. А там, где есть дефицит, всегда будет премия.