По официальной статистике менее 2% - иностранные покупатели. И чем это похоже на рынок недвижимости России?
Фундаментально рынок недвижимости в Турции кардинально отличается от других направлений, и в этой статье я расскажу почему.
Всем отличного дня! Рад Вас видеть на страницах моего экспертного канала про недвижимость.
В нем уже почти 1000 подписчиков, многие темы более чем актуальные.
Подписывайтесь и Вы. Подписались? Тогда поехали!
Есть такое понятие у тех, кто профессионально занимается недвижимостью, как Сильный и Слабый рынок. Конечно, совсем не сложно привязать статистики продаж к этим двум формулировкам, но фундаментально всегда где-то кроиться причина, по которой почему-то покупатель сейчас не хочет покупать, и в недвижимости это всегда понятия крайне высокого уровня.
Турецкий рынок недвижимости всегда был особенный, он очень импульсивный, динамичный и разнообразный. Причем разнообразие большое как по географии, так и по ценообразованию или целями покупки в тех или иных городах.
- Хотите мегаполис для жизни, ведения бизнеса или образования, пожалуйста. Вот Вам Стамбул.
- Хотите премиум с европейским уровнем и сервисом? Бодрум – идеальное решение.
- Город на средиземноморье со 100% инфраструктурой для жизни или отдыха? Анталья – это город, где мечтают встретить старость многие успешные турки.
- А может дачка на море за дешево? Многочисленные пригороды Алании не просто стали популярны среди иностранных покупателей.
- Ну а инвесторы выбирают Мерсин, как самый неоценённый сейчас курортный город Турции.
Для иностранных покупателей недвижимости Турция покупка вызывала большой интерес и вместе с тем опасения. Последнее конечно связано с кажущейся с внешней стороны нестабильной внутренней позицией развития страны, скачущему туда-сюда ценообразованию на кв.м.
На самом деле, со стороны может казаться все что угодно, если долго не наблюдать за этим изнутри. Но цены если корректируются, как это произошло за последние 1 год и 8 месяцев, то точно до определенного уровня, и в количественном выражении коррекция попросту съела эмоциональный всплеск 2022 года. Не более и не менее. Вернулась к своей фундаментально обоснованной цене.
Если кто-то говорит про общую нестабильную ситуацию в стране, то как человек, который живет в Турции уже много лет могу сказать, что, турки любители делать драму. Но страна идет одним путем, не меняя направления и не сбавляя темпа.
К примеру, многие международные рейтинговые агентства спрогнозировали рост крупнейших экономик мира в следующие 10 лет. И Турция входит в ТОП 6 самых динамично развивающихся стран планеты с уровнем роста не менее 4% в год. И это на минуточку при текущем ВВП сильно более 1 трлн. долларов в год. Все не так однозначно, как любят раздувать на негативных новостях и собирать аудиторию х новостные агрегаты.
Конечно все это однозначно коснуться такого главного фундаментального сектора экономики, как недвижимость и основной источник накопления капиталов населения страны. А турки те еще капиталисты, так как исторически вкладывали все накопления в бетон. Среди моих знакомых турков нет ни одного, у которого было бы менее двух квартир в собственности, и для них это долгосрочная инвестиция.
Итак, что нам говорит статистика продаж, в которой более 98% всех сделок недвижимости в Турции, это местные покупатели? Есть и плюсы, и минусы, но я точно вижу гораздо больше плюсов для иностранных покупателей.
Любая просадка рано или поздно откупается.
Покупай, когда льется кровь
Покупай дешевле, продавай дороже
Эти и еще уйма крылатых фраз, которые характеризуют то, что сейчас происходит в секторе недвижимости в Турции. Цена долго корректировалась и наконец упала за относительно короткое время на 35-40%. Ниже уже или эмоции, к примеру, от иностранных покупателей, или откровенный неликвид.
Высокое процентное соотношение покупателей недвижимости в Турции, это местное население. По моему мнению это говорит о фундаментальной силе рынке в первую очередь для инвесторов.
В покупке любой квартиры, не важно в какой стране, всегда существует две точки: в одной вы покупаете, и всегда стоит думать о второй, кому вы в будущем сможете эту квартиру или скажем по-другому, инвестиционную покупку продать. К примеру, в отличие от рынка Эмиратов, где 80% всех покупателей, это экспаты, иностранцы, в Турции на 90% вероятности вы продадите квартиру в итоге местному покупателю по той или иной цене. А вот в Эмиратах при наступлении любого кризисного этапа продавать будет откровенно некому, так как иностранных, как правило инвестиционных покупателей, на рынке не будет. Более того, будет 80% собственников, которые, как и Вы, будут продавать свои квартиры и еще больше ухудшая ситуацию.
Я сделал наблюдение, абсолютное большинство владельцев квартир Турков в Анталии в период кризиса ничего не продавали, они просто ждали окончания этого периода. Им некуда торопиться и нет надобности получать наличные, так как они долгосрочные владельцы. Именно по этой причине цены не упали в разы.
Для Турции относительно большая доля иностранцев инвестирует в двух городах, это Стамбул и Анталия с Аланией. В последней самое большое процентное соотношение, и именно в Алании сильнее всего проявился кризис. У условного покупателя из Стамбула как такового стимула что-то приобретать в качестве дачки на море или квартиры под аренду в этой локации нет. Инфраструктуры там нет, детей учиться туда не отправишь, работы нет. При этом в соседней Анталии, как в крупном городе ситуация обратная. Город большой, является так называемой мечтой для жизни на пенсии для большинства жителей в Стамбуле или Анкаре. И на одну проданную квартиру в этих города можно купить две или три квартиры в Анталии. Именно по этой причине многие агентства сейчас дополнительно наняли турко язычный персонал, сразу уловив этот тренд.
Начиная с сентября в Турции запустилась национальная ипотечная программа, которую ждали более 5 лет. Все это еще больше простимулирует внутренний спрос. И есть еще один важный момент, про который мало говорят. Как вы знаете, сейчас официально ставка рефинансирования в стране составляет 50%, что автоматически сделало крайне интересным сохранение капитала на банковских депозитах, где сейчас местные банки дают до 52% годовых. Более 2 трлн лир сейчас находиться в таких вкладах у физических лиц, это колоссальная сумма. В целом это не выгодно ни правительству, ни финансовой системе страны. И начиная с конца этого года и по итогам следующего ставку рефинансирования будут активно снижать, так, как и девальвация и инфляция в Турции сошли на нет. Представьте себе, что все эти капиталы пойдут в первую очередь в сторону покупки недвижимости, что в итоге просто взорвет этот рынок, особенно с учетом субсидирования ипотечной программы.
Все инвесторы любят покупать на растущем рынке, это абсолютно правильная позиция. Но точка, при которой происходит смена тренда не всегда видна, но именно на ней происходят самые лучшие инвестиционные приобретения. Фундаментально Турция сейчас находится в этой самой точке.
В следующие два года у вижу сильное увеличение процентного соотношения между местными покупателями и иностранцами. Какие причины?
- Официальное подтверждение перехода в фазу роста рынка, а новости всегда быстро распространяются.
- Активный исход инвесторов из направлений, где фаза роста закончилась. И да, я в первую очередь говорю про Эмираты. Турция — это ближайшая страна с похожими критериями для инвесторов. А это миллиарды долларов.
- Турция активно пошла на сближение с Брикс и главным инвесторов в мире, это Китай. Мы во всяком случае все сайты перевели на китайский. И это так же миллиарды внешних инвестиций, которые пойдут вслед за новыми проектами, которые запущены за последние несколько месяцев.
- Ряд иностранных покупателей по определению не имеет особых альтернатив. В первую очередь я говорю про Россию. Я думаю, что и так уже многие понимают, что российский рынок недвижимости за последние 2,5-3 года проведения кампании по стимулированию рынка через программу льготной ипотеки привела к кратному увеличению цен. И риски в строительной сфере страны сейчас колоссальные, миллионы нераспроданных кв.м. у застройщиков, которые в целом то не видят, кому они больше смогут это продать. А ипотечную программу банально закрыли, понимая, что в итоге половина инвесторов попросту станет банкротами, да и денег на нее больше нет.
- Российский рынок недвижимости по определению закрыт для иностранных покупателей, и это долгосрочный тренд. Свежих денег я не вижу, а они ох как нужны.
- Снятие геополитических рисков так же сейчас основной барьер. Я люблю изучать статистику, она о многом говорит. Так вот по ней на нашем основном сайте бОльшая часть посетителей возвращаются от 10 раз и выше. Они смотрят, мечтают, изучают каталоги и закрывают сайт. А потом опять возвращаются и опять тратят 10-15 минут своего времени на серфинг. Денег сейчас в Росси много, но тратить их бояться, ну а вдруг что. И что самое удивительное, абсолютное большинство в итоге вернуться к покупке позже, когда уйдет страх. Но купят все естественно дороже.
По этим причинам считаю, что в 2025 году количество иностранных покупателей в Турции превысит 5%, при этом появятся новые категории инвесторов, в первую очередь Китайцы и сильно увеличатся продажи со стороны российских покупателей.
Какой итог?
Практически не в одной стране мира нет такого распределения между покупателями, как в Турции, когда рынок растет и более 98% всех сделок в итоге совершается местным населением. Это и есть фундаментальная сила строительного сектора страны.
Более того, из последних клиентов, с которыми я работал последние 2 месяца практически все подбирали инвестиционную покупку в формате доходной недвижимости с управляющей компанией. Именно то, что сделало таким популярным такие направления как Бали или Таиланд.
Только Турция это ближе, без всяких там нюансов типа LeaseHold, где вы не владеете апартаментами, а арендуете на 30 лет без понимания, что с этим делать дальше, с климатической зоной, где 8 месяцев в году солнечная погода.
Для большинства Турция, это запасной аэродром. Все может быть, мы живем действительно в интересное время, но эта страна выбрала для себя так называемый Золотой Век Турции, где они четко без участия в конфликтах будут расти по 4% экономики из года в год.
Поделитесь в комментариях, согласны Вы с выводами или нет? Какие направления для покупки лучше?
Автор статьи Смирнов Иван
Спикер Международной академии зарубежных риелторов
Руководитель международного брокера в Турции, Грузии, Бали и Омане.
Удобный каталог инвестиционных проектов на нашем сайте
Лучшая подборка доходных комплексов с управляющей компанией с ценой от 42.000 евро. Напишите Доходная недвижимость в Турции
Друзья! Подпишитесь и поставьте лайк – это поможет прочитать статью широкой аудитории. Спасибо!
Наш экспертный канал входит в ТОП 20 самых читаемых каналов про недвижимость в Дзен.
Другие интересные статьи
#кризисвтурции #зарубежнаянедвижимость #недвижимостьвтурции