Покупать и оформлять квартиру исключительно на ребёнка, а не на взрослых, не запрещено законом. Однако в этом процессе есть свои особенности. Пока ребёнок не достиг совершеннолетия, он не может самостоятельно принимать решения и совершать сделки с недвижимым имуществом. Тем не менее, согласно договору, несовершеннолетний всё равно будет считаться участником такой сделки. В этой статье мы подробнее рассмотрим вопрос, может ли несовершеннолетний быть собственником квартиры, и как правильно оформить недвижимость на ребёнка, не достигшего совершеннолетия.
1. Можно ли купить квартиру человеку, не достигшему 18 лет.
Родители имеют полное право приобретать недвижимость и оформлять её на своих несовершеннолетних детей. Право собственности на недвижимость не зависит от возраста и доступно всем гражданам Российской Федерации, как это предусмотрено статьями 35 Конституции РФ и 17 Гражданского кодекса РФ.
Согласно статье 128 Гражданского кодекса РФ, единственным ограничением для лиц младше 18 лет является процедура оформления недвижимости. Однако это не означает, что покупка квартиры для несовершеннолетнего становится невозможной.
Проблема заключается в том, что после покупки квартиру необходимо зарегистрировать в соответствии со статьями 131 Гражданского кодекса РФ и Федеральным законом № 218 от 13 июля 2015 года. Это требует организации процедуры таким образом, чтобы запись о сделке и внесение несовершеннолетнего в реестр собственников были проведены по всем установленным правилам.
2. Главные особенности и отличия от стандартной сделки.
Особенностью сделок с недвижимостью, когда одним из участников является несовершеннолетний ребёнок, является то, что несовершеннолетний может владеть квартирой, но не имеет права самостоятельно совершать сделку. В таких случаях все полномочия переходят к законным представителям ребёнка, как это предусмотрено статьями 26 Гражданского кодекса РФ и пунктом 3 статьи 60 Семейного кодекса РФ.
К законным представителям несовершеннолетних относятся:
- родители,
- усыновители,
- опекуны (если ребёнок младше 14 лет),
- попечители (если ребёнку от 14 до 17 лет).
Для представительства в таких случаях не требуется нотариально заверенная доверенность, как это обычно делается в стандартных ситуациях. Полномочия представителя могут быть удостоверены следующими способами:
- С помощью документов, удостоверяющих личность родителей, и свидетельств о рождении детей, в которые представители вписаны в качестве родителей или усыновителей.
- На основании судебного решения об усыновлении, если в процессе усыновления не изменились сведения о родителях.
- Опекуны и попечители могут предоставить решение органов опеки и попечительства.
Процедура оформления может отличаться в зависимости от возраста несовершеннолетнего. Однако существуют базовые правила, которые универсальны для всех возрастных категорий. В договоре должен быть указан будущий хозяин квартиры как сторона сделки, а его законный представитель должен быть указан как тот, кто действует в его интересах. Также важно указать степень родства и полномочия на представительство.
3. Права несовершеннолетнего на жилье.
Право полного распоряжения недвижимым имуществом, которое получает гражданин, полностью вступает в силу только по достижении совершеннолетия. Однако до этого момента ответственное распоряжение жильем лежит на законных представителях. Причем это может быть не обязательно тот, кто оформлял квартиру.
Право собственности дает ребенку определенные преимущества, и именно законные представители должны обеспечить их реализацию. В их числе:
- возможность прописки в недвижимости;
- право проживать в квартире;
- защита всех имущественных интересов.
Нельзя прописать нового собственника в его жилье. Прописка возможна только совместно с одним из родителей или с обоими. Усыновители имеют те же права и обязанности, что и родители, поэтому прописка и проживание разрешены с одним из них или с обоими. Или же подопечный может быть прописан со своим опекуном.
В только что купленной квартире можно и не прописываться. Права собственности от этого не исчезнут, а регистрация в любом случае сохранится до совершеннолетия или до другого момента — по желанию.
Пример:
Если сделка была оформлена на имя матери ребёнка, то оплачивать счета за жильё, а также отвечать за его эксплуатацию и ремонт может отец несовершеннолетнего. С момента получения паспорта, то есть с 14 лет, ответственность за распоряжение переходит к ребёнку, но любое юридическое действие всё равно должно осуществляться с участием уполномоченного представителя.
4. Условия, при которых можно оформить куплю-продажу.
Как и в обычных случаях, покупаемая квартира должна быть юридически чистой и иметь все необходимые документы. Важно, чтобы на объект недвижимости не было наложено никаких арестов или залоговых обязательств. Эти требования предъявляются к продавцу, который должен предоставить документы, подтверждающие правоспособность объекта.
Ключевым моментом здесь является наличие оригинального правоустанавливающего и правоудостоверяющего документа. Кроме того, к продавцу и лицу, представляющему интересы несовершеннолетнего покупателя, предъявляются следующие требования:
- Наличие документа, удостоверяющего личность, с пропиской.
- Правоспособный возраст.
- Дееспособность.
Если родители или другие уполномоченные лица передоверяют свои полномочия поверенным лицам, то необходимо оформить нотариально удостоверенную доверенность с четким перечислением действий, которые эти лица могут совершать в ходе сделки.
В таком случае стороной сделки будет выступать несовершеннолетний собственник, а поверенного внесут в договор в качестве представителя, «действующего в интересах». Законный представитель должен предусмотреть возможные риски и проверить:
- Паспорт и все документы на квартиру, принадлежащую физическому лицу.
- Учредительную документацию застройщика, если квартира приобретается в новостройке.
Важно! Для большей правоспособности договор купли-продажи можно нотариально удостоверить или застраховать.
5. Как предусмотреть право единоличного владения.
Чтобы ребёнок стал единоличным собственником недвижимости, нужно выполнить несколько важных условий:
1. Приобрести квартиру, а не долю в праве собственности.
2. Если у недвижимости несколько собственников, выкупить все доли и оформить их на ребёнка.
3. В процессе оформления документов чётко указать, что недвижимость принадлежит только одному владельцу — ребёнку.
4. В договоре купли-продажи несовершеннолетний ребёнок должен выступать в роли покупателя, а его законный представитель — лишь в качестве представителя.
5. После регистрации сделки Росреестр выдаёт выписку из ЕГРН, в которой указан один правообладатель с указанием его ФИО.
Если все эти условия соблюдены, сделка считается состоявшейся, и право собственности переходит к одному владельцу — несовершеннолетнему ребёнку.
Важно отметить, что если законный представитель станет стороной сделки вместе с несовершеннолетним, то им обоим перейдёт право совместной собственности на жильё. Это лишит ребёнка права на единоличное владение.
6. Процедура приобретения квартиры на несовершеннолетнего.
Рассказываем, как грамотно оформить квартиру на несовершеннолетнего ребёнка при покупке недвижимости.
Процедура покупки жилья будет отличаться в зависимости от возраста будущего несовершеннолетнего владельца квартиры. Наши юристы https://myjus.ru готовы проконсультировать вас удалённо. Мы расскажем, как правильно составить договор купли-продажи, какие документы необходимо подготовить и как осуществляется регистрация. Мы работаем круглосуточно, чтобы вы могли обратиться к нам в любое время суток.
Детям до 14.
В этой ситуации всю процедуру оформления берет на себя законный представитель, без участия самого ребенка, который становится покупателем. Он сам или с помощью специализированной компании на рынке недвижимости выбирает объект, тщательно проверяет чистоту будущей сделки и составляет договор.
Если заключается предварительный договор купли-продажи (ДКП), то представитель имеет право действовать от своего имени и становится стороной сделки. Однако в условиях ДКП обязательно должно быть указано, что покупка жилья осуществляется именно на ребенка, с указанием его ФИО. Задаток, залог или аванс уплачивает уполномоченное лицо, которое также получает расписку от продавца.
Пример:
Для заключения сделки с имуществом несовершеннолетнего, не достигшего 14-летнего возраста, законные представители должны получить разрешение от органа опеки и попечительства. Это разрешение должно быть выдано на конкретную сделку, с указанием всех её существенных условий, включая стоимость.
Согласно законодательству, органы опеки и попечительства не могут выдавать разрешения на будущее, без ограничения срока действия и указания важных условий договора. Это подтверждается Определением Пермского краевого суда от 27 июня 2011 года по делу № 33-6262.
Договор.
Рекомендуем обратиться за помощью к квалифицированному специалисту, который будет сопровождать сделку. Это может быть:
- риелтор;
- нотариус;
- юрист.
Если стороны самостоятельно составляют документы, то важно тщательно изучить все принципы их оформления или воспользоваться готовым образцом договора купли-продажи (ДКП), внеся в него свои данные.
Процесс заключения договора включает в себя несколько этапов:
- Продавец отчуждает недвижимость;
- Квартира переходит в собственность лица, не достигшего совершеннолетия;
- Интересы несовершеннолетнего собственника представляет уполномоченное лицо.
В договоре необходимо указать точные кадастровые характеристики жилья, которые соответствуют информации, внесенной в государственный кадастр недвижимости.
Данные сторон формулируются следующим образом:
- Данные о продавце.
- Информация о покупателе: сначала указываются сведения о представителе, а затем отмечается, что он действует в интересах своего несовершеннолетнего ребенка.
- Сведения о дочери/сыне/подопечном и т.д.
Важно перепроверить текст на наличие ошибок. После этого продавец и родитель (или опекун) должны поставить свои подписи. Затем необходимо оформить передаточный акт, который подписывает лицо, представляющее интересы несовершеннолетнего.
Регистрация.
После того как договор купли-продажи (ДКП) подписан продавцом и покупателем, который действует в интересах своего несовершеннолетнего ребенка или подопечного, обеим сторонам необходимо обратиться в многофункциональный центр (МФЦ) или непосредственно в отделение Росреестра. Там они должны подать заявление о регистрации договора купли-продажи и о переходе права собственности на недвижимость.
Покупатель составляет заявление от своего имени, в котором просит зарегистрировать право собственности на своего ребенка или подопечного. Важно, чтобы во всех пунктах заявления ребенок был указан как собственник, а информация о представительстве была указана только в начале документа.
Регистратор проверяет родство или другие полномочия и делает соответствующую отметку в заявлении.
Для этого необходимо предоставить оригиналы и копии следующих документов:
- Документ, удостоверяющий личность заявителя;
- Свидетельство о рождении будущего владельца;
- Если в свидетельстве указана другая фамилия родителя, то необходимо предоставить соответствующий удостоверяющий документ.
К таким документам могут относиться свидетельства о браке, если фамилия была изменена после вступления в брак, судебное решение об усыновлении или решение органов опеки. Копии этих документов также следует предоставить.
Регистрация недвижимого имущества облагается госпошлиной, за исключением случаев, когда предоставляются нотариально удостоверенные договоры.
На повторном приеме посреднику выдадут:
- Выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на имя несовершеннолетнего;
- Договор сделки с отметкой о регистрации.
После этого право собственности считается реализованным, что влечет за собой все соответствующие юридические последствия.
Подросткам 14-17 лет.
Когда подросток достигает возраста от 14 до 17 лет и получает гражданский паспорт, он становится частично правоспособным гражданином. Это означает, что подросток может самостоятельно участвовать в некоторых юридических вопросах, однако не может самостоятельно распоряжаться своим имуществом и финансами. Тем не менее, при сопровождении сделки законным представителем, подросток имеет право ставить свою подпись на документах.
Чтобы принять участие в сделке по продаже недвижимости, подростку необходимо лично присутствовать вместе с сопровождающим его законным представителем и иметь при себе документ, удостоверяющий личность. Будущий владелец недвижимости имеет право активно участвовать в процессе выбора объекта и высказывать свои предпочтения.
После того как подходящий объект недвижимости будет найден, необходимо договориться о заключении договора.
Существует два варианта:
1. Составление предварительного договора купли-продажи (ПДКП).
2. Оформление сделки без составления предварительного договора.
При заключении ПДКП подросток может выступать в качестве стороны сделки. Этот документ составляется в стандартной форме. В конце несовершеннолетний ставит свою подпись, а также подпись родителя или попечителя. И, конечно, подпись продавца.
Подростки в возрасте от 14 до 17 лет могут самостоятельно подписывать договор купли-продажи в присутствии законного представителя. Наши юристы https://myjus.ru готовы оказать вам дистанционную помощь в подготовке всех необходимых документов и поддержат на всех этапах проведения сделки. Мы работаем без перерывов на праздники и выходные.
Договор.
В предварительном разделе договора купли-продажи (ДКП), где указываются стороны сделки, несовершеннолетний, приобретающий недвижимое имущество, выступает в роли покупателя. В документе обязательно должна быть пометка «Ребенок как Покупатель, с согласия законного представителя». В дальнейшем, когда речь идет о покупателе, следует использовать именно эту формулировку.
Эта же формулировка должна быть в расписке при покупке жилья, заявлениях и других документах, требующих подписи покупателя. По желанию сторон в ДКП можно внести некоторые изменения. Например, можно указать, что оплата осуществляется законным представителем в установленном размере с обязательным указанием конкретной суммы платежа, которая впоследствии должна быть подтверждена платежным документом.
Договор подписывает несовершеннолетний, расшифровывая свою фамилию. Рядом ставит подпись представитель, указывая свой статус (степень родства) и также расшифровывая свою фамилию. Перед своей подписью представитель должен указать, что он ознакомлен с процедурой и не имеет претензий. Подписи можно удостоверить у нотариуса.
Чтобы несовершеннолетний ребёнок стал собственником квартиры, к договору необходимо приложить передаточный акт. Этот акт составляется сторонами с той же формулировкой, что и договор, и должен быть подписан продавцом, покупателем и представителем интересов ребёнка.
Регистрация.
Несовершеннолетний собственник может обратиться в многофункциональный центр только вместе со своим законным представителем. Продавцу также рекомендуется прийти туда же. Это позволит сократить сроки регистрации сделки до двух недель, что соответствует положениям пункта 1 статьи 16 Федерального закона № 218-ФЗ.
Государственная пошлина при регистрации права собственности на несовершеннолетнего уплачивается в том же размере, что и для взрослых — 2 тысячи рублей. Регистратор внимательно проверит документы и предоставит бланк заявления. В заявлении ребенок также указывается как одна из сторон сделки, а его интересы представляет законный представитель.
Что необходимо указать в заявлении:
1. Кадастровые характеристики квартиры.
2. Адрес жилья.
3. Сведения о сторонах сделки и законном представителе.
4. Просьба о регистрации права собственности.
5. Время и место заключения сделки.
6. Реквизиты договора купли-продажи.
Заявление подписывает покупатель, не достигший совершеннолетия, а рядом с его подписью обязательно должна стоять подпись представителя. По желанию заявителя ниже можно указать контактные данные для обратной связи. Расписка о принятии документов выдается на имя ребенка, а также содержит реквизиты представителя.
За готовыми документами по завершении регистрации сделки также должны прийти оба. При получении документов оба лица должны поставить свои подписи.
7. Чем отличается процедура покупки жилья в новостройке.
Если дом ещё не был сдан в эксплуатацию, а родители или опекуны ребёнка заключают договор долевого участия (ДДУ), который по юридической силе приравнивается к договору купли-продажи (ДКП), то, помимо особенностей самого договора и покупки у юридического лица, в стандартной процедуре оформления нет никаких отличий.
В качестве представителя в ДДУ выступает родитель или другой уполномоченный представитель, о чём делается соответствующая запись.
Регистрация такого договора происходит по определённому алгоритму, который зависит от возраста ребёнка. Выписка о праве собственности на несовершеннолетнего оформляется после ввода дома в эксплуатацию. При этом также обязательно присутствие уполномоченного лица.
8. Как государство защищает собственность детей.
После покупки жилого имущества за его владельцем закрепляются имущественные права, которые являются незаконными. За их соблюдением следят органы опеки и попечительства.
Если владелец хочет продать купленную квартиру, для проведения сделки требуется разрешение органов опеки. Продавец должен предоставить контролирующему органу отчет о том, что деньги, полученные от продажи, были положены на банковский счёт бывшего собственника или использованы для покупки равноценного объекта недвижимости или жилья с улучшенными характеристиками. Это требование распространяется только на случаи отчуждения имущества. Если же происходит купля-продажа квартиры, разрешение от органов опеки не нужно.
Кроме того, закон запрещает:
- безвозмездное отчуждение имущества несовершеннолетнего;
- имущественные сделки с законным представителем.
Ипотечные квартиры, оформленные на детей, не могут быть изъяты при наличии задолженности и невыполнении долговых обязательств, если органы опеки не дали на это согласия. А в случае развода супругов такое жильё не подлежит разделу, так как исключается из совместно нажитого имущества.
Органы опеки и попечительства внимательно следят за тем, чтобы имущество, оформленное на детей, было в безопасности. Наши юристы https://myjus.ru готовы оказать вам удаленную юридическую поддержку в любых вопросах, касающихся сделок с недвижимостью, владельцем которой является несовершеннолетний. Мы работаем круглосуточно, чтобы помочь вам в любое время дня и ночи.
9. Когда есть ребенок от первого брака.
Поскольку собственником квартиры является несовершеннолетний ребёнок, этот объект недвижимости не принадлежит детям родителей от предыдущих браков. Иными словами, дети от первого брака не имеют права претендовать на имущество, которое было куплено для ребёнка во втором браке.
10. Судебная практика: запрет на продажу жилья, принадлежащего несовершеннолетнему.
Суд отказал в удовлетворении иска Т. о признании недействительным решения Территориального управления Министерства социального развития Пермского края по Пермскому и Добрянскому муниципальным районам №395-0 от 28 марта 2011 года, согласно которому несовершеннолетняя Б. получила разрешение на продажу недвижимого имущества.
Суд отметил, что отчуждение квартиры, принадлежащей несовершеннолетней, без предоставления ей другого жилого помещения на праве собственности приведет к уменьшению ее имущества и, как следствие, нарушит ее интересы и имущественные права. При этом у ребенка нет другого жилья, находящегося в собственности.
Решение суда было принято на основании определения Пермского краевого суда от 23 мая 2011 года №33-4878.
11. Частые вопросы.
Нужно ли привлекать органы опеки для оформления недвижимости на ребенка?
Ответ на этот вопрос зависит от того, не ухудшит ли совершаемая сделка жилищные условия несовершеннолетнего.
Можно ли переписать квартиру на несовершеннолетнего ребенка по одному договору дарения?
Дарение имущества лицу, не достигшему 14-летнего возраста, возможно только с согласия его законных представителей. Если ребенку еще не исполнилось 14 лет, то его родители выступают от его имени. Если в договоре дарения фигурируют сразу несколько объектов, то необходимо подробно описать каждый из них.
Какие права на квартиру имеет несовершеннолетний при использовании материнского капитала?
Когда материнский капитал используется для покупки жилья, ребенку по закону выделяется доля собственности. Эта доля не подлежит разделу в случае развода родителей и сохраняется за ребенком независимо от того, с кем из родственников он будет жить впоследствии.
Возможно ли оформить земельный дачный участок на ребенка?
В собственность ребенка можно оформить любую недвижимость, включая дачу. Для этого законный представитель несовершеннолетнего (один из родителей, опекун или попечитель) должен приобрести земельный участок в интересах ребенка по договору купли-продажи (ДКП) или договору дарения.
12. Заключение эксперта.
Мы выяснили, что несовершеннолетние граждане могут стать собственниками квартиры при участии родителей, усыновителей или опекунов. После регистрации купли-продажи дети приобретают право на недвижимое имущество, которым могут распоряжаться по своему усмотрению. Однако важно помнить, что для проведения любых сделок с купленной квартирой необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!
