После существенного увеличения ключевой ставки и падения спроса на рынке новостроек застройщики совместно с банками стали активно использовать различные механизмы для привлечения покупателей. В настоящее время, когда ставки по стандартной ипотеке превышают 20% годовых, программа ипотеки с гос.поддержкой завершилась, лимиты по семейной ипотеке практически выбраны, различные акции застройщиков становятся особенно актуальными.
📌 Условно все предложения можно разделить на четыре типа.
✅️ Скидки – снижение цены на определенные лоты квартир, корпуса или в целом на все объекты в определенных ЖК.
✅️ Рассрочки – возможность оплаты цены квартиры несколькими платежами в течение определенного срока. Условия различные у разных застройщиков.
✅️ Подарки – отделка квартиры, паркинги, кладовые и т.п.
Особые условия по ипотеке (совместно с банками) – траншевая ипотека, субсидированная ипотека, снижение или отсутствие первоначального взноса.
В данном материале рассмотрим основные программы застройщиков. Суть программ, кому они могут быть интересны и для чего, плюсы и минусы, нюансы.
📌 Рассрочки. Как это работает. Покупатель вносит некий первоначальный взнос, который составляет от 10 до 40%, далее до ввода в эксплуатацию дома или до конкретной определенной даты оплачивает ежемесячные фиксированные платежи, затем оплачивает остаток стоимости квартиры. Если собственных средств на оплату финального платежа, который, как правило, составляет значительную сумму недостаточно, можно воспользоваться стандартной ипотекой.
Например, в октябре 2024 года вы покупаете однокомнатную квартиру стоимостью 10 млн.руб. в рассрочку. Срок сдачи через 2 года в октябре 2026 года. В день сделки оплачиваете первоначальный взнос 10%, что составляет 1 млн.руб. Далее ежемесячно оплачиваете 50 тыс.руб. За 2 года вы внесете 1 млн. 200 тыс.руб. В октябре 2026 года вам останется оплатить 7 млн. 800 тыс.руб.
У разных застройщиков и по различным объектам программы варьируются по суммам первоначального взноса, по размеру ежемесячного платежа, по дате полной оплаты, по наличию удорожания стоимости квартиры в рассрочку и т.п. Чтобы разобраться во всем многообразии предложений, советую консультироваться с профессионалами.
Кому это может быть интересно?
🔸️Покупателям, которые планируют продать имеющуюся недвижимость и купить новостройку. За время строительства вы спокойно продаете, например, свою старую квартиру и вырученными деньгами оплачиваете последний взнос.
🔸️Инвесторам, которые планируют продать в дальнейшем недвижимость. Финансовая нагрузка на период строительства достаточно умеренная, а цена квартиры от котлована до готовности существенно увеличится. Деньги от продажи не только с лихвой покроют последний взнос, но и принесут определенный доход.
🔸️Инвесторам, которые планируют получать пассивный доход от сдачи квартиры в аренду. После готовности квартиры платежи от нанимателей можно направлять на погашение ипотеки, однако здесь есть одно но…доходы от аренды ниже расходов по ипотеке. Это надо учитывать.
🔸️В сложившейся экономической ситуации есть еще один тип покупателей, для кого рассрочка может быть интересна. Например, у вас есть свободные денежные средства для покупки квартиры по цене 10 млн.руб. из нашего предыдущего примера, но вы не оплачиваете сразу всю стоимость, а берете рассрочку. Вносите 1 млн.руб.- первоначальный взнос. Оставшиеся деньги 9 млн. руб. размещаете в депозит под 20% годовых, благо сейчас ставки не только по ипотеке высокие, но и по вкладам. Ежемесячный доход 150 тыс.руб. Из них вы можете оплачивать ежемесячные фиксированные платежи 50 тыс. руб. За два года ваши доходы от размещения денежных средств составят 3 млн.600 тыс.руб. (налоги для упрощения не учитываем). Забираете ваш депозит 9 млн.руб., из него оплачиваете финальный взнос за квартиру и на выходе получаем квартиру за 10 млн.руб. и чистую прибыль 2 млн.400 тыс.руб.
Плюсы
🔹️Цена квартиры, зафиксированная в договоре долевого участия соответственно ниже, чем цена в стадии готовности.
🔹️Если по готовности жилья вы планируете перейти на стандартную ипотеку, во-первых, есть надежда, что к этому времени ставка будет ниже, во-вторых, есть прогноз что к 2027 году ключевая ставка снизится, и кредит можно будет рефинансировать.
🔹️Даже если в результате придется перейти на стандартную ипотеку, вы оттяните это удовольствие на пару лет, да и сумма кредита будет меньше по сравнению с той, которая могла бы быть при оформлении ипотеки на всю стоимость квартиры.
🔹️Все денежные средства, которые вы оплачиваете в счет стоимости квартиры застройщику входят в стоимость квартиры в отличии от ипотеки, где бОльшая часть представляет собой доход банка.
Минусы
▪️Значительная финансовая нагрузка в конце строительства.
▪️Возможное удорожание.
Нюансы
🔻Подбирая программу у конкретного застройщика по определенному объекту, обращайте внимание, нет ли удорожания стоимости квартиры. Зачастую удорожание может составить 5-10%.
🔻Вариант, когда по договору финальный платеж вносится в определенную дату, более надежный с точки зрения финансового планирования, чем вариант по факту ввода дома в эксплуатацию, так как данное событие может случиться раньше, чем вы думали.
Как выбирать программу? Изучать, считать, анализировать, обращаться к профессионалам, которые все это сделают за вас, а также увидят подводные камни.
📌 Скидки. С прямыми скидками все просто и понятно. В условиях жесткой конкуренции и падения спроса многие застройщики делают скидки на определенный пул квартир для более быстрой реализации. Сегодня скидки составляют от 5 до 30%.
Данный механизм подходит для всех, у кого есть деньги на квартиру или для тех, кто готов окунуться в волшебный мир стандартной ипотеки.
✳️ Плюсы очевидны. Возможность купить квартиру с ключами по цене квартиры на котловане.
🔻Есть нюанс. Скидка, как правило предоставляется при 100% оплате, при этом ипотека приравнивается к 100% оплате, но без субсидий, по рыночной ставке.
📌 Еще один механизм – это различные бонусы. Подарки (бонусы), как правило связаны непосредственно с приобретением квартиры. Это могут быть чистовая отделка в подарок, сертификат на приобретение мебели, партнерские программы для новоселов на различные товары и услуги для дома, скидки на приобретения паркингов и кладовых помещений. Встретила интересное предложение от одного крупного застройщика: баллы на аренду, которые можно использовать для оплаты съемного жилья через определенный сервис на период строительства.
В завершении хочется сказать, высокие ставки по ипотеке не означают, что ваша мечта о новой квартире так и останется мечтой! Современный рынок предложений очень многообразен и зачастую открывает множество новых возможностей, которых не было раньше.
Про совместные программы застройщиков и банков читайте в следующей публикации, а также больше конкретной информации в моем Телеграм канале
