Сделки с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, всегда требуют повышенного внимания. Даже участие нотариуса не устраняет все риски покупки или продажи доли. В этой статье мы разберем ключевые моменты сделок с долями и рассмотрим особенности их правового регулирования.
- Когда нотариальное удостоверение обязательно?
- Преимущественное право покупки – что это и когда действует?
- Каковы условия продажи доли, полученной с использованием маткапитала?
Когда нотариальное удостоверение обязательно?
Существует несколько случаев, при которых сделки с долевой собственностью подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Нотариус должен участвовать в сделке при:
отчуждении доли в праве общей долевой собственности, что включает продажу доли другому сособственнику;
оформлении ипотеки на долю в праве общей собственности;
приобретении недвижимости супругами, если размер долей закреплен в договоре.
Нотариальное удостоверение не требуется, если:
- все сособственники отчуждают свои доли в рамках одной сделки;
- ипотека на доли оформляется всеми сособственниками одновременно;
- долю дарит или продает единственный собственник.
Преимущественное право покупки – что это и когда действует?
Когда доля в праве общей собственности продается постороннему лицу, другие сособственники имеют преимущественное право на покупку этой недвижимости. То есть сособственники могут приобрести долю по той же цене и на тех же условиях, которые были предложены третьему лицу. Исключение составляют случаи продажи через публичные торги.
Для соблюдения преимущественного права покупки, как это предписывает статья 250 ГК РФ, необходимо передать уведомление другим сособственникам. Документально это может быть подтверждено:
- свидетельством нотариуса о передаче уведомления сособственнику;
- копией телеграммы, отправленной продавцом через почтовую связь.
В уведомлении обязательно указываются цена и условия продажи. Если адрес сособственника неизвестен, уведомление направляется по месту нахождения недвижимости.
Если в течение месяца с момента доставки уведомления никто из сособственников не воспользуется своим правом, продавец вправе реализовать свою долю третьему лицу. Стоит отметить, что месячный срок отсчитывается с момента получения уведомления, а не его отправки.
Если сособственники письменно откажутся от покупки доли, ее можно продать третьему лицу досрочно, без ожидания месячного срока. Если же среди совладельцев есть несовершеннолетний, потребуется разрешение органов опеки на отказ от преимущественного права покупки.
Важно, что преимущественное право покупки действует не только при продаже, но и при обмене доли на другую недвижимость. Нарушение этого права может повлечь за собой судебные разбирательства. Любой сособственник вправе в течение трех месяцев потребовать через суд перевода на себя прав и обязанностей покупателя.
Каковы условия продажи доли, полученной с использованием маткапитала?
Если недвижимость приобретена с использованием средств материнского капитала, возникает долевая собственность, в которой доли обязательно выделяются несовершеннолетним детям. При продаже такой недвижимости необходимо соблюсти ряд условий.
Во-первых, доли должны быть выделены каждому несовершеннолетнему ребенку, причем их размер должен соответствовать сумме материнского капитала. Во-вторых, если супруг или другие несовершеннолетние дети еще не получили доли, им также должны быть выделены доли перед продажей объекта. Отказ от этого права невозможен.
Также помните, что продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним, возможна только с одобрения органов опеки. Последние могут дать разрешение на сделку при условии, что дети получат доли в другом объекте недвижимости. В некоторых случаях органы опеки могут потребовать, чтобы доли были выделены еще до продажи. В противном случае договор купли-продажи может быть признан недействительным.
Что следует знать о кредитовании долевой собственности?
Получить кредит можно на долю в праве собственности на квартиру или жилой дом. Доля в праве на комнату не может быть объектом кредитования.
При получении кредита на долевую собственность важно учесть следующее:
- программы кредитования, такие как «Готовое жилье» и «Военная ипотека», допускают возможность приобретения долей, а также комнат;
- в залог кредитору оформляется весь объект недвижимости, а не только доля;
- при расчете суммы кредита учитывается рыночная стоимость всего объекта и каждой доли по отдельности, т. е. оценка проводится для всей квартиры с выделением стоимости каждой доли;
- для оформления кредита на покупку доли требуется получение отказов от других сособственников на преимущественное право покупки, если покупатель не владеет одной из долей;
- продажа доли, находящейся в залоге у банка, возможна при условии, что эта доля выделена в комнату;
- при кредитовании долей можно использовать сервис безопасных расчетов, однако сервис электронной регистрации в таких сделках недоступен.
Если объектом кредитования является комната, то в залог передается только эта часть квартиры. В таких случаях доступна как электронная регистрация сделки, так и использование безопасных расчетов.
Резюмируя, сделки с долевой собственностью – это сложный процесс, требующий четкого соблюдения законодательства. Каждое действие – от правильного оформления уведомлений до получения отказов от других сособственников – имеет юридические последствия. Особенно важно учитывать интересы несовершеннолетних детей и их права при продаже недвижимости, в которой они владеют долями.
Также стоит внимательно подходить к процессу кредитования долей. Условия таких сделок зависят от того, как оформлена собственность и какие обязательства несут сособственники перед банком. Специалисты рекомендуют привлекать опытных юристов и нотариусов для сопровождения сделок, чтобы избежать ошибок и минимизировать риски.
Чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости, читайте новости и статьи на сайте или подписывайтесь на наш Telegram-канал «Тележка с новостройками».
