«Ты что, с ума сошла? Какая благотворительность при таких конских ценах на квартиры?!»- скажите вы мне. Но я видела и цены на аренду ,и цены на продажу, более того - сама сдаю квартиру и живу в арендном жилье. Так что сейчас, без лишних эмоций, приглашаю вас погрузиться в мир сухих расчетов.
Почему я не покупаю, а живу в арендном жилье, кстати, рассказала в статье «зачем платить дяде». Если вы ее прочитаете и не сможете найти ответ на вопрос «почему я до сих пор не продала квартиру и не купила другую для жизни», то давайте вкратце - сейчас аренда моей квартиры в Нижнем Новгороде на 50% перекрывает платеж за арендуемую мной квартиру в Москве. У меня не занюханная однушка в богом забытом районе, а 47 квадратов в пяти минутах от пр.Гагарина и парка Швейцария, что тем не менее соответствует 50% стоимости квартиры, в которой я живу сейчас. И остаток этот придется брать в ипотеку под 21% (а другую ставку мне не дадут. Резко превратиться в молодую семью , помолодеть и родив задним числом уже не получится, а в айти меня разве что поломойкой возьмут). Тогда жилье мне ежемесячно будет обходиться не в 30 000р как сейчас, а в 115 т.р. «Зато у тебя будет своя квартира!». Ага, та же, в которой я сейчас живу, только я буду не собственнику деньги отдавать, а в три раза больше банку процентами. Или вы искренне думаете, что переплата в месяц будет меньше моих 30 000? Так что пока я в этой схеме плюсов для себя так и не нашла🤷♀️
Но вернёмся к тому, с чего начали: с чего я решила, что сдавать квартиру в аренду - это чистой воды благотворительность.
Если вам несказанно повезло и квартира с плохеньким, но ремонтом и какой-никакой мебелью у вас лишняя завалялась, а продавать ее особо нужды нет, тогда сдавайте, конечно, никто вам не указ.
Но чаще всегда слышу мысли про «взять жилье в ипотеку, чтобы арендными платежами ее покрывать». Схема супер, но есть нюанс.
Давайте помечтаем о былых временах, когда ставка была 10%. Просто потому что считать удобно, да и платежи не так душу будоражат как при нынешних 21%.
Так вот, была бы у нас при нынешних ценах на покупку и аренду ставка 10%. С вашего позволения оставим столицу в покое и будем считать на примере моего родного Нижнего Новгорода, поскольку спрос на жилье там сейчас растет, как и цены на него. Все буду показывать «в картинках», сможете сами перепроверить. Возьмём, конечно же, вторичку, потому что делать дополнительно ремонт под сдачу - это вложения. А нам надо быстро купить и сразу сдать. Да и цены, надо заметить, на новостройки сейчас очень кусаются. Есть в моем городе очень популярный район - ЖК Цветы. Это уже реально как целый район, просто ЖК назвать сложно. Здесь стабильно высокий спрос на жилье, поэтому не прогадаем, если возьмём в нем квартиру. Однушку, потому что всегда проще сдать.
Например такое предложение - 6,1 мл.р, 38 метров, третий этаж, с мебелью и техникой. Это самое дешевое предложение из тех, что есть сейчас, явно удача. Еще и вложений не требует- покупай и сдавай. Сказка.
Цены на аренду в этом районе видите сами - 30-45 тысяч, то есть нашу мы легко сдадим за 30 + счетчики, без дополнительных вложений. Коммуналка разная, в зависимости от дома, но в среднем три тысячи. Итого на руки получаем 27 т.р.
А теперь давайте считать ипотеку. 6,1 миллион под 10% (ну дайте помечтать, пожалуйста) банк даст нам с учетом первоначального взноса. Представим, что миллион у нас на руках-таки имеется. А лучше 1220 000, как раз 20%. Итого мы сможем получить ипотеку на 30 лет с платежом «жалких» 42 825 т.р. То есть буквально 15 828 доплачиваем и буквально через 30 лет мы становимся счастливыми обладателями 38 квадратных метров. (Сарказм на сарказме, сарказмом погоняет)
А теперь нюансы:
- Еще раза не было такого, чтобы у жильцов ничего не ломалось, не портилось, не разваливалось. И вы, как добросовестный арендодатель, должны будете это исправить за свой счет.
- По моему опыту, одни жильцы живут в квартире 3-5 лет, после них так или иначе придется что-то подклеить, что-то обновить и подремонтировать. Естественный износ никто не отменял, а на 27 000 залога вы там сильно не разгуляетесь.
Ремонт в моей квартире за 15 лет сдачи в аренду «подошел к концу». Не смотря на небольшие реанимационные мероприятия, сейчас нужно полностью делать косметический ремонт от пола до потолка, не выжили даже двери.
- Цены будут расти и стоимость аренды рано или поздно догонит, а потом и перегонит ипотечный платеж. Но когда это случится - через 5, 10 или 15 лет, никто вам точно не скажет. А пока будьте добры платить.
Ну и напоследок, будем честны, те условия по ипотеке, которые я расписала, были реальны до 2023 года. Стоимость подобной квартиры, кстати, была примерно такая, а вот аренда значительно ниже - в районе 20 т.р. А значит и доплачивать приходилось бы больше. Сейчас же эта сумма доплаты уже не такая скромная плюс банк потребует уже 30% первоначального взноса.
А если вдруг у вас завалялись лишние 6,1 млн. р и вы решили их «выгодно вложить в недвижимость», то окупаться вам эти вложения будет 18 лет, и лишь потом начнут приносить реальный доход.
Стоит заметить, что наряду с высокой ставкой ЦБ, по депозиту она тоже улетела в космос. Легко найдете вариант под 20%, в год вам ваши 6,1 млн принесут 1,2 млн. прибыли. Только не забудьте заплатить 13% с превышающих 200 000. В любом случае, получить чистой прибыли 99 283 в месяц куда приятнее, чем дергаться от звонков с жалобами соседей и менять уголки плинтусов за 27 т.р. А вот уже через год можно садиться и по-новой считать. С новыми вводными данными.
Но, оговорюсь, это только мои размышления. Решать все равно вам.
