В 2024 году перед продажей квартиры рекомендуется провести оценку её доли. Очень важно точно определить стоимость доли, используя специальную формулу. Стоит помнить, что цена одной или нескольких долей может быть значительно ниже общей стоимости всей квартиры.
В этом материале мы рассмотрим, как рассчитывается рыночная стоимость доли и от чего она зависит.
1. Главное о продаже доли.
Цена каждой доли в квартире обычно значительно меньше, чем стоимость всей квартиры при её продаже одному покупателю. Это связано с тем, что при покупке всей квартиры покупатель становится её единоличным собственником и платит за свой комфорт.
Перед тем как выставить долю на продажу, нужно учесть важные факторы. Иногда жилой объект имеет много обременений, которые могут помешать его перерегистрации. В таких случаях продать «проблемные» доли становится сложно, и часто приходится делать скидку.
Обратите внимание, что в некоторых случаях стоимость доли может быть гораздо выше рыночной — до 20% и более. Чтобы воспользоваться этой возможностью и продать долю с выгодой, важно грамотно оценить её как объект недвижимости. Лучше всего доверить это профессионалам с нужными компетенциями.
2. Как оценивается доля в квартире.
В большинстве случаев стоимость доли в квартире рассчитывается по формуле: соотношение площади части квартиры к общей рыночной стоимости всего жилого помещения.
Однако следует учитывать, что площадь реализуемой доли не всегда соответствует площади комнаты. Это может усложнить расчёты.
Пример:
В городе, где живёт Игорь, трёхкомнатные квартиры в среднем стоят три миллиона рублей. У квартиры, долей в которой владеет Игорь, три собственника — каждому из них принадлежит доля разной площади.
Перед тем как продать свою долю, Игорь решил узнать её стоимость. Он разделил общую стоимость квартиры (три миллиона рублей) на количество собственников (три человека). В результате получилось, что стоимость его доли составляет один миллион рублей.
Однако знакомый риелтор посоветовал Игорю учесть понижающий коэффициент, который снизит цену. В итоге доля была выставлена на продажу за 700 тысяч рублей, и покупатель нашёлся быстро.
3. Факторы оценки.
На стоимость доли влияет несколько важных факторов. Они также учитываются при определении понижающего коэффициента, который следует принять во внимание перед тем, как выставить долю на продажу.
Порядок пользования жильем.
В каждой квартире, помимо жилых комнат, есть и другие помещения, такие как:
- ванная комната и санузел;
- коридор или прихожая;
- кухня;
- балконы и лоджии;
- кладовые помещения.
Вопросы пользования этими помещениями обычно не вызывают проблем, если владельцы долей в квартире — члены одной семьи. В таком случае им не нужно делить пространство и разрабатывать особый порядок пользования. В семье отношения обычно строятся на основе взаимного доверия.
Однако если речь идёт о долях, то негласные устные договорённости, которые нигде не зафиксированы, могут стать существенным недостатком. Они могут повлиять на стоимость доли, если её планируется продавать стороннему покупателю. Новый владелец может не знать, каков будет порядок пользования лоджией, плитой для приготовления еды, временем использования санузла или ванной комнаты.
В этом случае договор, в котором будут детально прописаны все варианты использования жилой площади и порядок её пользования, будет преимуществом. Он позволит продавцу доли установить более высокую цену на своё имущество с учётом повышающего коэффициента. Если такого договора нет, то у нового владельца доли могут возникнуть проблемы, которые ему придётся решать уже в суде.
Детально прописанный в договоре порядок использования жилой площади станет преимуществом для продавца доли и позволит ему установить более высокую цену с учётом повышающего коэффициента.
В случае отсутствия такого договора у нового владельца доли могут возникнуть проблемы, которые придётся решать в судебном порядке.
Перед продажей доли настоятельно рекомендуется зафиксировать порядок пользования общей жилой площадью. Для этого желательно составить договор в письменном виде, который должны будут подписать все собственники. Специалисты https://myjus.ru готовы помочь в составлении такого договора.
Доступ в квартиру.
Право беспрепятственного доступа в собственное жильё — это то, что по умолчанию имеет любой владелец недвижимости. Однако на практике иногда возникают ситуации, когда другие собственники долей в квартире могут ограничивать доступ к жилью.
Такие проблемы могут привести к снижению стоимости доли при её продаже. Чтобы избежать подобных трудностей, рекомендуется перед продажей доли заключить соглашение о порядке пользования общей жилой площадью, в котором будет закреплено право беспрепятственного доступа в квартиру.
Для потенциального покупателя доли в квартире важно, чтобы собственник мог продемонстрировать договор о порядке пользования, в котором зафиксировано это право.
Метраж.
Не всегда доли в квартире распределены между владельцами поровну. Если площадь вашей доли больше, чем у других собственников, это может стать вашим преимуществом и повлиять на цену недвижимости. И наоборот: если ваша доля меньше по площади, чем у остальных, это может снизить стоимость вашей части квартиры.
Хотя метраж является важным фактором при продаже доли, владельцам следует ориентироваться на адекватную цену. Важно помнить, что речь идёт о части недвижимости.
Пример:
Например, Леонид владеет 5/6 долей в квартире и хочет её продать. Он установил цену, которая примерно равна стоимости всей квартиры. Но потенциальные покупатели не проявляли большого интереса к этому объекту, потому что для них 1/6 доли в квартире представлялась неудобной: даже если они купят 5/6, им всё равно придётся делить жильё с кем-то ещё. Поэтому покупатели отказывались от предложения Леонида и выбирали отдельные жилые объекты, хотя это и требовало переплаты.
Наличие отдельного входа.
Если речь идёт о доле в двухкомнатной или трёхкомнатной квартире, и каждая комната имеет отдельный вход, можно рассчитать стоимость доли с применением повышающего коэффициента.
Важный момент — изолированность всех комнат. В этом случае каждый собственник сможет беспрепятственно использовать свою площадь и не будет необходимости проходить через помещение, принадлежащее другому человеку.
Наличие отдельных входов в каждую из комнат — оптимальный и комфортный вариант для всех сторон. Этот фактор помогает снизить риск возникновения конфликтов между владельцами долей в будущем.
Зарегистрированные и собственники.
Один из ключевых факторов, влияющих на стоимость доли в квартире при её продаже — это количество собственников жилья. Чем больше владельцев, тем сложнее новому собственнику одной из долей будет находить общий язык с остальными. Поэтому стоимость доли может быть ниже.
С другой стороны, если в квартире меньше долевых собственников, стоимость доли может быть выше. В некоторых случаях она может быть выше рыночной цены на 100% или даже 120%. Поэтому оценка рыночной стоимости доли также важна.
Важно помнить, что коэффициент доли в случае небольшого количества собственников может не только не понижаться, но и повышаться до 1,2. Однако следует учитывать не только собственников, но и тех, кто зарегистрирован в квартире.
Каждый, кто имеет регистрацию в квартире, также имеет право проживать на этой жилой площади. С этими людьми будущему владельцу доли также придётся взаимодействовать, и, соответственно, цена может снизиться.
Несовершеннолетние владельцы.
Если в числе собственников квартиры есть несовершеннолетние, необходимо учитывать следующее: все операции, связанные с продажей квартиры, будут согласовываться с органами опеки. Это означает, что потребуются различные проверки, которые могут занять некоторое время.
Продажа доли в квартире, где одним из собственников является несовершеннолетний, может негативно сказаться на стоимости доли — она может снизиться. Кроме того, это может увеличить сроки реализации.
Если у вас возникли вопросы о доле в конкретной квартире при её продаже или покупке, если среди собственников есть несовершеннолетние, вы можете проконсультироваться со специалистами https://myjus.ru.
4. Расчет и его формула.
Все перечисленные факторы в совокупности влияют на коэффициент, который в большинстве случаев будет понижающим — от 0,5 до 0,7. Однако есть и исключения, которые важно учитывать при оценке жилого помещения.
Вот эти исключения:
1. В квартире всего две доли.
2. В квартире постоянно зарегистрированы только собственники долей.
3. Среди собственников нет несовершеннолетних.
4. В каждую комнату есть отдельный вход.
Грамотный оценщик поможет вам правильно выбрать коэффициент. Однако даже потенциальный продавец может самостоятельно рассчитать стоимость доли по следующей формуле:
СКВ × Д / 2 × К,
где:
СКВ — средняя стоимость 1 м2 жилья на рынке;
Д — площадь квартиры;
К — коэффициент (повышающий или понижающий).
При необходимости можно воспользоваться онлайн-калькуляторами, которые доступны на многих сайтах, посвященных недвижимости и оценке. Важно помнить, что все расчёты будут приблизительными.
Что касается договора купли-продажи доли, то он составляется в типовой форме, например, по готовому образцу.
5. Судебная практика: продажа доли в квартире.
И. обратилась в суд с целью оспорить договор мены, который заключила её соседка по квартире П. И. утверждала, что этот договор нарушает её преимущественное право на покупку доли в квартире.
Согласно статье 250 Гражданского кодекса РФ, участники долевой собственности имеют преимущественное право на приобретение продаваемой доли на равных условиях. Продавец обязан письменно уведомить остальных участников о продаже и условиях сделки и предоставить им месяц на принятие решения. Если другие участники отказываются или не отвечают, продавец имеет право распоряжаться долей по своему усмотрению.
Нарушение этого права даёт возможность требовать в суде перевода прав и обязанностей покупателя на себя в течение трёх месяцев.
Решение районного суда, вынесенное в пользу И., было поддержано областным судом, после чего дело было передано в Верховный суд.
6. Частые вопросы.
Почему «целая» квартира всегда стоит дороже, чем все её доли вместе?
Покупая квартиру целиком, покупатель платит за комфорт — он становится единоличным собственником жилья. В случае покупки доли ему придётся делить жилплощадь с другими владельцами.
Как рассчитать стоимость доли?
В большинстве случаев стоимость доли рассчитывается по формуле: соотношение площади части квартиры к общей рыночной стоимости всего жилого помещения.
Зачем нужен договор пользования жилым помещением?
Детально прописанный договор, в котором указаны все варианты использования жилой площади и порядок её использования, позволит продавцу доли установить более высокую цену на своё имущество. В этом случае продавец может использовать повышающий коэффициент.
Какой коэффициент применяется при расчёте стоимости доли?
Рекомендуется использовать понижающий коэффициент, который может варьироваться от 0,5 до 0,7 в зависимости от факторов, влияющих на привлекательность объекта.
7. Заключение юриста.
В 2024 году правильная оценка стоимости доли в квартире – это ключ к быстрой и беспроблемной продаже. При определении стоимости конкретной доли важно объективно оценивать её преимущества и недостатки, помня, что речь идёт именно о доле, а не о целой квартире.
Важными факторами оценки остаются изолированность комнат, наличие договора, определяющего порядок пользования жилым помещением, а также другие аспекты.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!
