В законодательстве нет термина «дарственная», это слово используется в повседневной речи. В юридической практике, когда речь идёт о передаче имущества в дар, применяется термин «договор дарения». Его основы определены в статье 572 Гражданского кодекса РФ.
Распространено заблуждение, что договор дарения — односторонняя сделка, то есть достаточно лишь подарить что-либо. Однако это не так.
В этом материале мы подробно рассмотрим особенности договора дарения квартиры. Узнаем, какие документы потребуются для его оформления, какие требования предъявляются к участникам сделки, как правильно оформить договор и сколько это будет стоить. Также обсудим возможность оспаривания договора дарения.
Особенности договора дарения квартиры в 2024 году
Согласно законодательству, договор дарения должен быть заключён в письменной форме. Если в качестве подарка выступает недвижимость, то разрешается только письменная форма договора (статья 574 ГК РФ). При этом переход прав на квартиру, дом или дачу должен быть зарегистрирован в Росреестре. Просто передать право собственности на недвижимость нельзя.
Когда может потребоваться помощь нотариуса:
* если вы планируете подарить долю квартиры;
* если недвижимость принадлежит нескольким собственникам, и один из них хочет оформить договор дарения;
* если хозяева квартиры (её доли) — несовершеннолетние или даритель ограниченно дееспособен.
Если вы планируете подарить все части квартиры по одной сделке, услуги нотариуса не понадобятся. Также не требуется нотариальное заверение, если вы дарите долю из единоличной собственности или решили подарить часть квартиры второму собственнику. Например, муж может подарить жене свою долю недвижимости, которую они купили во время брака.
Однако Росреестр может потребовать предоставить письменный договор дарения, заверенный нотариусом. Чтобы избежать возможных проблем и судебных разбирательств, лучше оформить сделку у профессионала. В противном случае вы рискуете застрять в судебных процессах на полтора-два года минимум.
Требования к участникам сделки по договору дарения квартиры.
Чтобы подарить недвижимость, даритель должен соответствовать нескольким требованиям:
* иметь право собственности на объект дарения;
* быть дееспособным (понимать значение своих действий);
* быть психически здоровым (контролировать свои действия).
Если даритель не соответствует хотя бы одному из этих требований, договор дарения может быть признан недействительным.
Например, если даритель — несовершеннолетний подросток, он не может подарить свою квартиру или её долю. Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать такие сделки, но только с разрешения законных представителей и органов опеки.
Также дарение недвижимости между юридическими лицами невозможно, за исключением случаев, когда недвижимость принадлежит директору компании. В этом случае он может подарить её другой фирме.
Необходимые документы для оформления договора дарения квартиры
**Документы для сделки**
Для оформления договора дарения вам понадобятся следующие документы:
1. **Паспорта** дарителя и одаряемого для удостоверения личности.
2. **Свидетельство о праве собственности на квартиру** или выписка из ЕГРН, которую можно получить на портале Госуслуг за 2 минуты.
3. **Документы, подтверждающие родственные связи** дарителя и одаряемого. Это важно, если квартира дарится близкому родственнику.
4. **Выписка из домовой книги и финансового лицевого счёта.**
5. **Технические документы на квартиру.** Объясню, зачем они нужны.
6. **Доверенность** (если у одной из сторон есть представитель).
Если вы стали собственником жилья **до 31 января 1998 года**, то документы, подтверждающие право собственности, не понадобятся. В этом случае на правоустанавливающей документации ставится штамп о регистрации в БТИ (бюро технической инвентаризации).
Рекомендую составить **акт приёма-передачи** к договору дарения, хотя это и не требуется по закону. Такой шаг поможет избежать проблем, если подписание сделки и государственная регистрация будут происходить в разное время.
Например, если бабушка (даритель) подписала договор дарения и акт приёма-передачи, но не успела зарегистрировать переход права собственности, то после её смерти внук (одаряемый) может использовать подписанный акт как доказательство перехода фактического владения. В этом случае он может зарегистрировать право собственности через суд.
Техпаспорт квартиры и поэтажный план дома при оформлении договора дарения не требуются. Однако вы можете запросить эти документы у дарителя, чтобы убедиться, что в квартире не было незаконной перепланировки.
Сроки действия дарственной
Договор дарения не имеет срока действия. Вы можете подписать его, но не оформлять право собственности. Оформить документ можно в любое время, однако есть некоторые нюансы.
Если даритель состоит в браке, потребуется согласие супруга. Это не обязательное условие, но лучше перестраховаться. Это требование указано в статье 578 Гражданского кодекса Российской Федерации.
До тех пор, пока право собственности не зарегистрировано, владельцем квартиры остаётся даритель. Он несёт расходы на содержание недвижимости: платит налоги, коммунальные услуги и капитальный ремонт. Как только одаряемый становится владельцем жилья, обязанности по содержанию квартиры переходят к нему.
Нужно ли обращаться к нотариусу при оформлении договора дарения квартиры?
Если стороны решили удостоверить договор дарения, им необходимо обратиться к нотариусу. Нотариус проверит все документы, подтверждающие личности дарителя и одаряемого, а также право владения квартирой. Затем он удостоверит саму сделку.
Есть три случая, когда без участия нотариуса не обойтись:
* когда дарится доля квартиры, дома, помещения или земельного участка;
* если одаряемому нет 18 лет или он недееспособен;
* если квартирой владеют несколько хозяев, и только один из них хочет подарить свою часть.
Например, если бабушка и дедушка владеют квартирой, а женщина хочет подарить свою долю недвижимости племяннице, старушка собирает необходимый пакет документов, и они вместе с девушкой обращаются к нотариусу, чтобы составить и заверить договор дарения.
Работа с нотариусами имеет свои преимущества: вы просто приносите пакет документов, платите деньги и заполняете договор. Остальное нотариус сделает за вас.
Если у вас возникнут вопросы, не стесняйтесь их задавать. Нотариус обязан объяснить каждое слово и пункт договора дарения.
Также вы можете обратиться к юристу, который составит договор дарения и поможет вам его подписать. Юридические услуги будут стоить дешевле, чем услуги нотариуса, а вероятность того, что документ будет составлен правильно, будет выше.
Вы также можете составить договор дарения самостоятельно. Скачайте бланк через Интернет, заполните его и нотариально заверьте.
В договоре дарения указываются следующие данные:
* ФИО дарителя и одаряемого, а также адреса регистрации (строго по паспорту, с указанием всех сокращений);
* информация о квартире: площадь, адрес, кадастровый номер, номер записи ЕГРН и дата присвоения;
* подписи сторон, которые должны быть полностью расшифрованы.
Как зарегистрировать переход права по дарственной?
Чтобы договор дарения имел юридическую силу, необходимо зарегистрировать переход права собственности на квартиру от дарителя к одаряемому. Это можно сделать несколькими способами:
1. Через Росреестр. Вы можете зарегистрировать договор дарения на сайте ведомства или прийти туда лично. Если вы выбираете первый вариант, вам потребуется усиленная электронная подпись. Её можно получить в официальном удостоверяющем центре, стоимость составит 700 рублей или 2200 рублей, если вам нужен токен. При этом вам всё равно придётся один раз посетить кадастровую палату для подтверждения личности.
2. Через нотариуса. Вы можете заверить договор дарения у нотариуса, который затем передаст его электронную версию для регистрации. После этого вы сможете получить электронную справку из ЕГРН либо заказать бумажную справку через нотариуса или МФЦ.
Порядок оформления дарения квартиры через МФЦ
Оформить переход права собственности на недвижимость можно через многофункциональный центр (МФЦ). В МФЦ принимают документы для Росреестра.
Если подарок (квартира) находится в том же городе, где расположен МФЦ, проблем не возникнет. Если же вы находитесь в разных городах, предварительно позвоните в МФЦ и узнайте, могут ли они принять документы для регистрации права собственности на основании договора дарения. Некоторые региональные центры требуют предварительной записи для проведения подобных операций.
Какие документы нужно взять с собой:
- паспорта дарителя и одаряемого;
- документы, подтверждающие право собственности на квартиру: выписку из ЕГРН, договор купли-продажи или приватизации;
- квитанцию об оплате государственной пошлины;
- заявление о регистрации, которое подготовит специалист МФЦ;
- разрешение органов опеки, если дарителю менее 18 лет или он недееспособен;
- согласие супруга (не обязательно, но лучше взять);
- договор дарения (один экземпляр).
Сотрудник ведомства примет ваши документы и выдаст расписку. После регистрации вам нужно будет прийти в МФЦ с этой распиской и получить выписку из ЕГРН, где вы будете указаны как собственник квартиры. Дарителю посещать центр не обязательно.
Сроки оформления и регистрации договора дарения квартиры
Если вопросом регистрации занимается нотариус, то минимальный срок оформления бумажного заявления составляет три рабочих дня, а при электронном документообороте — один день.
В МФЦ переход прав владения недвижимостью обычно регистрируют в течение девяти рабочих дней, но иногда это происходит и раньше.
Стоимость оформления и регистрации договора дарения квартиры
Если вы не уверены в своих силах и боитесь самостоятельно оформить договор дарения, рекомендуется обратиться за помощью к юристу. Средняя стоимость таких услуг составляет примерно 10 тысяч рублей.
У нотариуса можно заказать комплексное сопровождение сделки, в рамках которого вам помогут составить договор и уплатят пошлину за нотариальное действие. Дополнительно получатель квартиры должен будет оплатить государственную пошлину в размере 2 тысяч рублей.
При нотариальном удостоверении сделки размер пошлины рассчитывается исходя из 0,5% от кадастровой стоимости доли, но сумма не должна быть меньше 300 рублей и больше 20 тысяч рублей.
Если все части квартиры дарятся по одному договору, то нотариальное заверение не требуется. Однако, если вы всё же решили обратиться к нотариусу, стоимость услуг будет зависеть от степени родства дарителя и одаряемого, а также от кадастровой стоимости недвижимости.
Например, если квартира стоит до 1 миллиона рублей, а договор дарения заключается между бабушкой и внучкой, то нотариус возьмёт 3 тысячи рублей плюс 0,2% от стоимости жилья. Дополнительно вы заплатите 7–9 тысяч рублей за техническое сопровождение сделки.
Нотариус передаёт документы на регистрацию бесплатно, а одаряемый должен будет оплатить госпошлину через систему «Госуслуги», кассу любого банка или МФЦ.
Чтобы узнать предварительную стоимость сделки, нужно сложить все суммы: 3 тысячи рублей за услуги нотариуса, 9 тысяч рублей за техническое сопровождение и 2 тысячи рублей за государственную пошлину.
Все эти расходы несёт даритель. Теперь рассчитаем, сколько денег потратит получатель недвижимости. Одаряемый оплачивает госпошлину в размере 2 тысяч рублей и НДФЛ с кадастровой стоимости квартиры. Налог не платится, если стороны договора дарения являются близкими родственниками:
* муж, жена;
* дети (включая усыновлённых);
* братья, сёстры (включая сводных);
* внуки;
* бабушки, дедушки.
Если вы не являетесь близким родственником, то должны будете заплатить НДФЛ в размере 13% от кадастровой стоимости жилья. Налог платится на следующий год после оформления квартиры.
Некоторые МФЦ оказывают услуги по оформлению договора дарения. Стоимость таких услуг может различаться, поэтому лучше предварительно узнать цены в разных местах.
Можно ли оспорить дарение?
Оспорить договор дарения недвижимости возможно, особенно если один из супругов подарил квартиру без согласия другого. Такие судебные споры обычно сложные, поэтому без помощи юриста здесь не обойтись.
Дарение могут оспорить финансовые управляющие или судебные приставы, если у дарителя есть долги по судебным решениям. Также даритель имеет право отказаться от исполнения договора дарения в определённых случаях, например, если после заключения дарственной его имущественное, семейное положение или состояние здоровья существенно изменились, что привело к ухудшению качества жизни.
Отменить дарение возможно только через суд. Для этого подаётся иск в суд общей юрисдикции по адресу проживания ответчика. Чтобы избежать судебных тяжб, в дарственной можно закрепить возможность дарителя отменить дарение, если он умрёт раньше получателя квартиры.
Отказаться от подарка может одаряемый. Сделать это необходимо до момента государственной регистрации сделки. После перехода права собственности отказ от владения можно оформить только через новую сделку отчуждения — договор купли-продажи, обратное дарение, мена.
Последствие отмены дарственной — возврат подаренной вещи: дома, машины, участка, квартиры. Если к моменту возврата подарка он не сохранился, даритель не может требовать возмещения в денежном эквиваленте. Исключение — по вине одаряемого не получается исполнить требования другой стороны.
Дарственная выгодная близким родственникам, так как они не платят НДФЛ. Также ею можно заменить завещание, немного снизив будущие расходы. Однако использовать договор дарения как схему для отмывания денег не стоит, так как суд легко признает такую сделку притворной и недействительной.
Например, вы владеете долей квартиры и другие собственники обладают преимущественным правом её купить. Чтобы обойти этот нюанс, вы «дарите» свою долю постороннему человеку, фактически продавая её. Своими действиями вы подвергаете себя риску оказаться в суде, который признает сделку недействительной. Покупатель вернёт долю, а продавец — деньги.
Суд может признать договор дарения недействительным по общим основаниям, предусмотренным статьями 166–180 Гражданского кодекса РФ. Например, если бабушка подписывала дарственную под давлением родственников, которые угрожали ей или применяли физическое насилие. Или если дарственную составил недееспособный гражданин без разрешения органов опеки.
Перед составлением документа важно изучить, какие сделки относятся к ничтожным:
* нарушающие законодательство, нравственность или правопорядок;
* мнимые — подписанные только на бумаге;
* притворные (когда оформляете дарственную, а по факту продаёте квартиру);
* сделка, совершённая недееспособным гражданином.
Какие договоры дарения легко оспорить:
* подписанные под угрозами или с применением насилия;
* кабальные;
* заключённые без согласия супруга, который владеет частью недвижимости;
* подписанные ограниченно дееспособными гражданами;
* заключённые сторонами, которые сильно заблуждались насчёт предмета договора.
Нюансов с вопросами дарения недвижимости довольно много. Поэтому рекомендуется обратиться к квалифицированному юристу, который будет сопровождать сделку до конца. Он поможет составить заявление и договор, соберёт необходимый пакет документов, изучит все риски и предупредит о них, а затем направит документацию для государственной регистрации. Если возникнут какие-то сложности, которые перерастут в судебные тяжбы, юридическая помощь тоже потребуется, так как её цена явно будет меньше стоимости судебных расходов или услуг нотариуса.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!
