Не всегда помещения, которые сдаются в аренду, соответствуют нормам и требованиям. Иногда требуется проведение ремонта. К этому вопросу нужно подходить ответственно.
Когда арендатор покидает помещение, он должен выплатить налог, учитывая остаточную стоимость ремонта. Это подтвердил Верховный суд. Он не только подтвердил этот момент, но и внёс некоторые изменения, позволив включать расходы на ремонт в состав расходов при условии, что будет доказана их польза.
Неотделимые улучшения
Практика показывает, что подобные ситуации могут возникнуть даже в крупных организациях.
В 2005 году одна компания арендовала несколько нежилых помещений. Она провела там основательный ремонт, чтобы оптимизировать пространство под свои нужды. Арендодатель был в курсе этих изменений, но не выразил недовольства или возражений, а также отказался от компенсации. Когда у компании появилось собственное здание, она отказалась от аренды помещений. Улучшения, которые нельзя было отделить, были определены как внереализационные расходы.
Налоговая служба, проведя очередную проверку организации, вынесла неутешительное решение. Компания должна была выплатить ещё 17 миллионов рублей НДС. Представители государственного органа посчитали передачу улучшений арендодателю безвозмездной (подарком). Из этого следовало, что арендатор не может учитывать «недоамортизированные» расходы.
Обновлённое имущество было передано во владение унитарному предприятию. Согласно действующему законодательству, подобное не облагается НДС, но есть необходимость в восстановлении налога пропорционально остаточной стоимости обновлений. Эту позицию ФНС поддержали несколько инстанций.
Такая позиция прослеживалась в делах ФНС и Минфина на протяжении многих лет. Органы отстаивали позицию, что возврат имущества, взятого в аренду, с недоамортизированными модернизациями — это их реализация на безвозмездной основе, что можно сравнить с обычным подарком. Эксперты отмечают, что этот случай не уникален, и большинство ситуаций заканчивались в пользу налоговой службы.
В рассматриваемой ситуации суд вынес положительное решение в пользу налогоплательщика, отменив акты инстанций. Суд посчитал, что улучшения были переданы не безвозмездно, так как арендатор хотел получить компенсацию. Это подтверждалось наличием двустороннего договора.
Налоговая служба не согласилась с таким решением и обжаловала решение окружного суда в Верховном Суде. Дело было передано на рассмотрение.
Подход был смягчен
Компания представила в суде следующие аргументы:
* Неотделимые улучшения не являются имуществом с экономической или правовой точки зрения. Их нельзя передать другим лицам.
* На этом основании нельзя применять статьи 146, 170 и 270 Налогового кодекса.
Мнения экспертов также были неоднозначными. Они не могли классифицировать неотделимые улучшения как работы, выполненные в пользу арендодателя, за исключением случаев намеренного занижения платы за аренду.
Верховный суд пришёл к выводу, что «недоамортизированные» улучшения, переданные собственнику без соответствующей компенсации, не могут быть учтены арендатором в общей графе расходов. Такой подход не соответствует критериям экономической обоснованности расходов (статья 252 Налогового кодекса).
За налогоплательщиком закреплено право опровергнуть подобную позицию суда. Верховный суд, приняв решение способствовать субъекту в этом, ввела ряд специализированных критериев.
Для включения «недоамортизированной» имущественной части в расходы по налогу на прибыль необходимо:
1. Определить, были ли модернизации и затраты на них нужны для стабилизации и улучшения рабочего процесса налогоплательщика.
2. Установить, желал ли налогоплательщик компенсировать затраты на произведённые работы за счёт имущества, взятого в аренду.
3. Определить, имел ли субъект разумную и подтверждённую необходимость перестать арендовать имущество до истечения срока арендного договора (здесь стоит добавить момент с изменением рода деятельности компании-арендатора).
Если эти критерии не позволяют указать на то, что арендатору были необходимы модернизация и ремонтные работы, можно воспользоваться сведениями о дальнейшей судьбе улучшений (оставил ли их собственник или демонтировал).
На этот аспект стоит обратить внимание только после того, как будут оценены предыдущие критерии. В противном случае экономическая обоснованность расходов арендатора будет напрямую зависеть от того, как именно владелец помещения распорядится улучшениями.
В некоторых случаях удобнее демонтировать улучшения, чем оставить их владельцу помещения. Это позволит избежать начисления НДС, а остаточная стоимость будет включена в расходы.
Судами не было найдено обстоятельств, связанных с характером улучшений. Поэтому дело вернулось в первую инстанцию.
Мнение юристов
Эксперты считают, что позиция Верховного суда является компромиссной, поскольку он не поддержал идею о том, что остаточная стоимость улучшений не должна учитываться при расчёте расходов.
Есть два важных момента, на которые следует обратить внимание. Во-первых, арендатор должен учитывать мнение и желания арендодателя при определении налоговых обязательств. В рассматриваемом случае одним из отремонтированных объектов была лифтовая шахта. Технический или грузовой лифт можно использовать для транспортировки продуктов и других предметов, включая габаритные и тяжёлые вещи. Однако владелец может просто оставить лифт нетронутым, если у него нет такой необходимости.
Во-вторых, компания может иметь мотив для уклонения от налоговых выплат. Арендатор проводит ремонтные работы с гарантией передачи улучшенного имущества владельцу, но его арендная плата гораздо ниже рыночной. Описанные выше критерии позволяют выявить подобные схемы махинаций.
Если налогоплательщик покинет арендованное помещение до полного завершения ремонтных работ, что иногда случается, то он потеряет оставшуюся стоимость расходов.
Эксперты обеспокоены такой ситуацией. Права налогоплательщика на вычет расходов, связанных с использованием арендованных помещений, были утрачены. Реальность такова, что необходимо определить, почему субъект не нарушает закон, и доказать неправомерное поведение сторон. Следующий шаг — доказать, что арендатор не злоупотребляет законом, чтобы он мог воспользоваться правами, предусмотренными Налоговым кодексом.
Хотя это может показаться запутанным, эксперты признают подход Верховного суда логичным и обоснованным.
Как поступить налогоплательщикам?
Это определение Верховного суда можно считать прорывом в сравнении с предыдущими консервативными подходами. Однако критерии, предложенные ВС для признания улучшений экономически обоснованными, сформулированы в оценочной форме.
Это означает, что налоговые органы и нижестоящие суды будут продолжать использовать устаревшие и консервативные методы. В результате возникнет множество подобных споров.
Налогоплательщикам стоит заранее обратить внимание на этот вопрос, чтобы защитить свой бизнес от существующих рисков.
Чтобы доказать отсутствие своей вины, арендатор должен предоставить следующие доказательства:
* нормированный уровень арендной платы, соответствующий рыночным условиям;
* отсутствие интереса в улучшениях у владельца помещения (единственный интерес — это сохранность имущества в том виде, в котором оно сдаётся);
* проведение модернизации помещения и соответствующих ремонтных работ с целью оптимизации своей деятельности (например, можно адаптировать торговый зал под свои нужды);
* подсчёт продуктивности произведённых улучшений и их окупаемости до момента расторжения арендного договора.
Эксперты признают, что существует возможность снизить риски. Для этого необходимо не только грамотно провести ремонтные работы, опираясь на нормативные и правовые акты действующего законодательства, но и правильно квалифицировать мероприятие. Например, затраты должны быть окупаемыми или компенсируемыми со стороны владельца. Также необходимо подтвердить необходимость ремонта и установить срок, в течение которого траты в улучшенном помещении окупятся.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!
