Максимально выгодно и надежно
Сдача квартиры — это бизнес на все времена.
Многие люди ищут квартиру в аренду, так как они переехали из другого города, съехали от родителей или ушли из семьи. Если у вас есть лишняя квартира, вы можете сдавать её в аренду на длительный срок или посуточно — выбор зависит от множества факторов.
Я занимаюсь сдачей квартир в аренду в Пермском крае уже более десяти лет. За это время через меня прошло несколько десятков арендаторов. В этой статье я хочу поделиться своим опытом и рассказать, как сдать квартиру без лишних хлопот.
Так ли выгодно сдавать квартиру
Люди, которые получают дополнительный доход, часто рассматривают покупку жилой недвижимости как инвестицию и источник пассивного дохода. Кроме того, стоимость недвижимости со временем обычно растёт, что может защитить ваши сбережения от инфляции.
Однако стоит ли покупать квартиру для сдачи в аренду? Давайте рассмотрим этот вопрос.
С 2000 по 2022 год стоимость квартир в новостройках в Москве постоянно увеличивалась. Например, квадратный метр жилья за это время подорожал с 19 000 рублей до примерно 220 000 рублей. Особенно сильный рост цен наблюдался в последние три года — цена квадратного метра выросла с 180 000 рублей до текущих отметок.
Однако если учесть фактор девальвации рубля относительно твёрдых валют, то можно увидеть другую картину. С пиков 2008 года цена квадратного метра жилья в долларах упала к 2023 году в два раза — с 6000 долларов до 3000 долларов за квадратный метр. Хотя в 2022 году был подъём цены — 4500 долларов за квадратный метр.
С точки зрения долларовой доходности, покупка квартиры в России в последние 15 лет принесла инвестору колоссальный убыток. Вряд ли его можно покрыть за счёт аренды. Как видим, исторически рубль обесценивается быстрее, чем растут цены на квартиры.
Поэтому с точки зрения сохранения или приумножения капитала целесообразно было бы держать минимум 50% капитала в валютах и активах развитых стран — например, покупать еврооблигации или акции иностранных компаний. В 2024 году это сделать всё сложнее, но возможно. Это позволило бы нивелировать фактор девальвации рубля.
Кроме того, на рынке недвижимости сложилась ситуация, при которой цены на квартиры активно растут, а стоимость аренды — нет. Например, если взять абстрактную двухкомнатную квартиру, которая ещё в 2020 году стоила 6 миллионов рублей и сдавалась за 30 тысяч рублей в месяц, то в 2023 году такая же квартира стоит уже 11 миллионов, а сдаётся за прежнюю сумму.
Доходность от инвестиций при этом резко упала.
Было: (30 000 рублей в месяц × 10 месяцев) / 6 000 000 рублей × 100 = 5% годовых.
Стало: (30 000 рублей в месяц × 10 месяцев) / 11 000 000 рублей × 100 = 2,73% годовых.
Срок окупаемости квартиры за счёт аренды вырос с 20 до 37 лет — почти в два раза.
В этих расчётах мы берём 10 месяцев, а не 12, чтобы учесть дополнительные издержки: амортизацию квартиры, то есть затраты на ремонт и замену бытовой техники, простой квартиры в случае, если арендатор съезжает и не получается оперативно найти нового. Ещё в эти издержки можно включить налог на имущество и НДФЛ с полученного от сдачи дохода.
Доходность 2,73% годовых в рублях, по моему мнению, очень маленькая. Это значительно ниже текущей ставки по банковским депозитам, которая составляет около 7%. И ниже текущего уровня инфляции — 11,92% за 2022 год.
Подводя итог, скажу, что многое определяется размером первоначальных вложений в квартиру и её локацией. Если вам попадётся вариант, при котором аренда будет давать свыше 5% годовых от первоначальных вложений, то есть трат на покупку квартиры и её косметический ремонт, его стоит рассмотреть.
При сильно меньшей доходности ваши вложения будут окупаться многие десятилетия, а если считать в долларах — вероятно, вообще никогда не окупятся.
Насколько выгодно оказалось сдавать квартиры для меня
Сейчас я бы не инвестировал в покупку квартиры с целью последующей сдачи её в аренду. Этот вид бизнеса требует временных затрат, иногда существенных.
Мой путь в этом бизнесе начался легко, потому что в 2013 году я получил квартиру в наследство. У меня не было необходимости вкладывать дополнительные средства, и я начал с нуля. Квартира была двухкомнатной хрущёвкой площадью 48 квадратных метров, которая находилась в довольно плохом состоянии: ремонт не проводился уже около 20 лет.
Я потратил около 90 000 рублей на ремонт, но так как у меня не было опыта, я связался с самыми дешёвыми строителями. К сожалению, это решение оказалось не самым удачным: рабочие срывали сроки, пили, а качество работы страдало. Когда мне это надоело, я расстался с ними, и ремонт закончили другие люди.
В результате в квартире была заменена сантехника, обои, выключатели и розетки. Я частично оставил там старую мебель и начал сдавать её за 17 000 рублей в месяц. С течением времени ставка аренды колебалась от 13 000 до 19 000 рублей в месяц, в зависимости от года.
За время, что я сдаю эту квартиру, мы уже несколько раз меняли сантехнику, так как она часто выходит из строя из-за недолговечности дешёвых смесителей. Ещё пару раз я менял унитаз, когда его невозможно было отмыть перед заездом новых жильцов.
Старую мебель я постепенно заменил на новую: купил шкафы, новую кухню и диван с кроватью. Все эти обновления происходили за мой счёт. Мои арендаторы только пару раз собирали икеевские шкафы, когда «Икея» ещё была в России.
Несколько лет назад я захотел выровнять стены и сделать качественный ремонт, но знакомый строитель сказал, что это будет стоить мне много денег, а хрущёвка не вырастет в цене при продаже на сумму затрат, и ремонт не окупится.
Позже у меня появилось ещё несколько квартир, которые я тоже сдаю. Одна из них стала местом, где я испытывал идею умного дома: в ней протянули полтора километра проводов.
Я сделал это, когда моё увлечение умными домами было на пике. Я пытался понять, можно ли за несколько десятков тысяч рублей организовать те же самые функции, которые у именитых брендов обойдутся в несколько сотен тысяч рублей.
Оказалось, что это возможно. Испытание временем это тоже прошло. И даже находятся люди, которые хотят жить именно в такой обстановке с умным домом и которые сами этим увлечены. Для них это бонус, а тем, кому это неинтересно, обычно всё равно — есть и есть. Об этом опыте я уже писал в статье о том, как собрать умный дом в квартире для аренды.
Сдача квартир занимает у меня не так много времени. Иногда нужно общаться с соседями и успокаивать их, если вдруг они звонят. Или реагировать на потребности арендаторов, если вдруг возникнут. Бывает, что большинство вопросов напрямую от меня и не зависит: мне жаловались даже на то, что тротуарные дорожки плохо чистят зимой.
Я не веду отдельного дневника доходности ни по этой, ни по другой квартире. В расчёты, например, я не включаю новый телевизор, который покупаю взамен старого. Или если сломался новый холодильник, его стоимость тоже не попадает в расчёты.
Мои затраты на умный дом я тоже не стал включать, так как боюсь, что если учитывать абсолютно всё до последней копейки, а ещё моё затраченное время, то я могу не справиться с желанием расстаться с этой собственностью и перейти во что-то менее затратное. Приблизительно я считаю, что доходность колеблется в районе 5%.
Кто может сдать квартиру
Можно ли сдавать квартиру, если она в ипотеке?
Многие люди покупают квартиру в ипотеку, чтобы сдавать её в аренду и постепенно погашать долг перед банком. Сдавать такую квартиру можно, но для этого может потребоваться согласие банка, если это условие прописано в договоре ипотеки.
Например, Сбербанк требует уведомить банк о намерении сдавать квартиру в аренду. Однако в некоторых банках в договоре об этом ничего не говорится, поэтому владелец квартиры может сдавать её без уведомления банка.
Чтобы узнать все детали, лучше уточнить их заранее при заключении договора ипотеки. Если у вас есть доверенности от других собственников квартиры, вы можете сдавать её в аренду от своего имени. Лучше, чтобы это были нотариальные доверенности, но можно обойтись и без них.
Чем отличается договор найма от договора аренды
Договор найма жилья — это соглашение между физическим лицом, сдающим жильё, и тем, кто его снимает. А договор аренды заключается между юридическим лицом и арендатором. В повседневной жизни мы чаще используем термин «договор аренды», даже если жильё сдаёт обычный человек.
Если вы не хотите тратить деньги на услуги нотариуса, то можете воспользоваться шаблоном доверенности, который есть в статье Т—Ж. Однако вам нужно будет адаптировать его под свои нужды.
Если вы не являетесь формальным собственником квартиры, например, она находится в собственности вашей супруги и была куплена до брака или в браке, но есть брачный договор, и ваша супруга не хочет заниматься сдачей квартиры, вам также потребуется доверенность с прописанными полномочиями.
Если квартира была куплена в браке и является совместной собственностью, то по закону она считается общей, даже если по документам оформлена на жену. В этом случае, скорее всего, доверенность не потребуется.
Если же квартира муниципальная (поднаём), то аренда однокомнатной квартиры в Москве может стоить в среднем 45 000 рублей в месяц. Однако, если человек стоит на учёте как малоимущий, он может снимать такую квартиру у государства по договору социального найма за 1161 рубль в месяц.
Государство заключает с гражданином договор социального найма, и тот становится нанимателем жилья. При этом он имеет право сдавать жилое помещение в поднаём, если это разрешено по договору соцнайма.
Сдавать квартиру стоит, если вы хотите получать дополнительный доход и готовы тратить на это время. Сдача квартиры — это не всегда пассивный доход, а скорее бизнес, и немногие это понимают.
Вы можете обратиться к посредникам в виде агентства, которое автоматизирует процесс сдачи вашей квартиры. Они могут выполнять определённые обязанности, такие как:
— поиск жильцов и сдача квартиры;
— ежемесячный приём арендной платы;
— оплата ЖКУ;
— контроль за сохранностью квартиры и необходимость ремонта;
— заказ услуг клининга, чтобы перед следующим арендатором квартира была в порядке.
При таком варианте вы можете жить в другом городе или стране. Однако стоит учитывать несколько моментов:
— агентства берут комиссию за свою работу, а значит, ваш доход с аренды снизится как минимум на 10%;
— вы не можете контролировать качество работы агентства и техническое состояние квартиры. Может получиться так, что через несколько лет бесконтрольной сдачи вы получите квартиру в удручающем состоянии;
— вы не сможете контролировать, кому агентство сдаёт квартиру.
Если будете сдавать квартиру самостоятельно, тоже есть много нюансов:
— траты на ремонт. Если не делать ремонт хотя бы раз в несколько лет, состояние квартиры будет ухудшаться, а значит, её привлекательность на рынке будет падать, и сдать её по прежнему тарифу будет труднее;
— цена. Простои при сдаче неминуемы, в том числе и потому, что у рынка аренды есть сезонность. И всякий раз встаёт дилемма: сдать прямо сейчас с дисконтом или подождать пару месяцев до высокого сезона, когда можно сдать выгоднее;
— человеческий фактор. Сразу понять, какой человек перед вами, очень сложно. И если вы ошибётесь с выбором арендаторов, это может выматывать эмоционально. Например, вы будете переживать за сохранность имущества или периодически будут звонить соседи с жалобами на ваших квартирантов. Либо арендаторы будут вас просить приехать по каждой мелочи.
Придётся постоянно отслеживать коммунальные платежи и напоминать арендаторам, если они задерживают оплату. Периодически лучше сверять показания счётчиков, чтобы не остаться с огромным счётом за воду, и проверять расходы на электричество.
Можно ли сдавать неофициально
Под неофициальной сдачей квартиры в аренду обычно понимают отсутствие письменного договора, то есть ситуацию, когда стороны договариваются устно. Однако на самом деле неофициальная сдача означает, что собственник не платит налог с полученного дохода.
Если владелец квартиры как физическое лицо получает доход от жильцов, он обязан подать декларацию и заплатить в бюджет 13% НДФЛ. Если же он получает деньги от арендаторов в счёт коммунальных платежей, то должен уплатить налог и с этих сумм.
Если арендатор компенсирует расходы на коммунальные услуги, то у собственника возникает экономическая выгода, которая также считается доходом. Однако это правило действует только в том случае, если нет счётчиков. То, что оплачивается по счётчикам, доходом не считается, так как это компенсация за использованные ресурсы.
Ответственность за неофициальную сдачу квартиры в аренду предусмотрена Налоговым кодексом РФ. Если вы умышленно не платите налоги, то можете получить штраф в размере от 20 до 40% от неуплаченной суммы налога (статья 122 НК РФ). За непредставление декларации в налоговую инспекцию предусмотрен штраф в размере 5% от неуплаченной суммы налога за каждый полный или неполный месяц со дня окончания срока представления декларации (статья 19 НК РФ). Размер штрафа не может быть менее 1000 ₽ и более 30% от суммы налога.
Если собственник получает в месяц более 577 000 ₽ и не платит налог, это может повлечь за собой уголовную ответственность с дополнительным штрафом (для физических лиц — в случае сокрытия доходов свыше 577 000 ₽ на протяжении трёх лет).
Существует заблуждение, что если сдавать квартиру на короткие сроки, например до 11 месяцев, то можно не платить налоги. Однако это не соответствует действительности — сроки сдачи не имеют значения.
Ставка НДФЛ для всех резидентов РФ составляет 13%. Исключений нет ни для пенсионеров, ни для многодетных семей. Декларацию необходимо подать за прошедший календарный год до 30 апреля следующего года.
Я считаю, что сейчас сдавать квартиру и делать всё легально стало гораздо проще. Нет смысла прятаться и бояться, потому что есть возможность сделать всё по закону.
Варианты сдачи квартиры
**Аренда на долгий срок**
Если вы планируете сдавать квартиру на срок более 12 месяцев, то договор аренды необходимо зарегистрировать в Росреестре. Это накладывает определённые обязательства как на собственника, так и на арендатора.
У арендатора может измениться финансовое положение или планы, и он захочет переехать. В таком случае он должен предупредить вас за оговоренный в договоре срок, после чего вы сможете расторгнуть договор.
Однако, если вы заключаете договор на долгий срок, вам придётся подавать документы в официальные инстанции. Поэтому стоит взвесить все «за» и «против», прежде чем выбирать такой вариант.
Пока действует договор, арендатор имеет право жить в квартире и хранить там своё имущество, даже если он не платит за аренду несколько месяцев. Выселить человека на улицу можно только по решению суда или с его согласия.
Долгосрочные договоры аренды можно расторгнуть только в том случае, если арендатор не платит более шести месяцев. Если вы добавите в договор пункт о том, что арендатор обязан выселиться, если он перестанет оплачивать, это будет незаконно. Лучше всего договориться с арендатором мирным путём.
Некоторые собственники просто выкидывают вещи из квартиры арендаторов и меняют замки, но это не самый лучший способ решения проблемы.
**Аренда на 11 месяцев**
Это самый распространённый вариант заключения договора. Большинство квартир сдаётся именно на такой срок, поскольку договор на 11 месяцев не нужно регистрировать в Росреестре.
Если человек прожил в квартире 11 месяцев и всё в порядке, то нет необходимости заставлять его съезжать. В этом случае можно заключить новый договор на 11 месяцев. Чтобы не расторгать старый договор, можно сразу включить в него пункт об автоматическом продлении. Если по условиям договора, который заключался на срок менее года, договор продлевается автоматически на тот же срок, то регистрация не потребуется.
После этого отношения сторон будет регулировать новый договор аренды, который также не подлежит регистрации, поскольку срок его составляет также менее года.
В своей практике я всегда заключаю договоры на 11 месяцев. Однако у меня редко кто остаётся в квартире больше года. Возможно, это связано с возрастной спецификой моих арендаторов — как правило, у меня живут студенты и молодые люди до 30 лет. Поэтому перезаключать договор на очередные 11 месяцев обычно не приходится.
**Посуточная аренда**
Сдача квартиры посуточно — это бизнес, который требует много времени и усилий. Однако при должном подходе посуточная аренда может стать аналогом отеля со своей спецификой.
В основном посуточно арендуют туристы, люди в командировке, любители вечеринок и любовники. Здесь многое зависит от местоположения квартиры — какую именно категорию людей она будет привлекать. На рынке посуточной сдачи очень большая конкуренция.
Если вы хотите узнать больше о том, как заработать больше на сдаче квартиры, то рекомендуем прочитать статью о том, как сдавать квартиру посуточно.
Способы сдачи
Если вы готовы потратить время на составление грамотного объявления и качественных фотографий, а также на показы квартиры, то этот вариант для вас. Это самый затратный по времени способ, но он позволяет познакомиться с рынком и узнать, какие люди заинтересованы в вашей квартире: студенты, семейные пары или одинокие матери.
Например, в Перми на медицинском факультете всегда учится много иностранных студентов, которые ищут дешёвые квартиры для аренды. Им нужна временная регистрация по месту пребывания и официально заключённый договор, потому что они сдают его в деканат своего факультета. Однако не все собственники готовы принимать иностранных студентов и ставить их на миграционный учёт. Такой учёт по месту пребывания не несёт особых рисков, к тому же его можно прекратить в любой момент, но не все об этом знают.
Иностранных студентов также многие не готовы принимать из-за языкового барьера и культурных различий. Я на протяжении восьми лет сдаю две квартиры, и в каждой из них арендаторы меняются примерно раз в год.
Самым неопрятным арендатором в моей практике был студент из Ирака, который прожил в квартире всего три месяца, пока его не депортировали из страны. После себя он оставил «Авгиевы конюшни». На кухне был жир, в ванной везде грязные потёки, у кровати сломали несколько поперечин. До такого квартиру не удавалось довести даже женщине-инженеру, которая за два года проживания ни разу не удосужилась протереть пыль на подоконнике.
Через риелторов. В случае сдачи через риелтора собственник экономит время, так как ему не нужно размещать объявление и показывать квартиру, хотя он на показах обычно присутствует. Ещё собственнику не приходится торговаться с арендатором и составлять договор.
Но риелтор ответственности не несёт — он лишь сводит соискателя жилья с собственником.
Ещё пять лет назад стандартным тарифом риелторов была месячная плата, но сейчас плата снизилась до 0,3–0,5 месячных плат. Собственник никогда не тратится на риелтора, потому что его услуги оплачивает арендатор. Я через риелтора никогда не сдавал, потому что не видел в этом необходимости. Я сам могу разместить объявление и показать квартиру. К тому же это экономит деньги арендатора, а ведь ему ещё потом платить их мне.
Через доверительное управление. Такой услугой целесообразно пользоваться, когда сдаваемая квартира довольно дорогая или собственник не живёт в России. Ведь при небольшой арендной плате невыгодно отдавать часть суммы от аренды управляющей компании. Ещё эта услуга может быть интересна собственнику, который переезжает на постоянное место жительства в другой город или страну.
В небольших городах рынок доверительного управления квартирами отсутствует, поэтому зачастую роль агентства выполняют родственники и доверенные люди: они присматривают за квартирой вместо хозяина.
Законодательное регулирование
Обычно, когда говорят «договор аренды», имеют в виду договор коммерческого найма жилья, то есть когда один человек сдаёт квартиру другому. Однако на самом деле договор аренды заключается, только если человек сдаёт квартиру организации.
Например, в 2017 году я сдавал свою квартиру на 11 месяцев компании, чтобы там жили двое её сотрудников. Со мной был заключён договор аренды жилого помещения.
Сдавать квартиру организации более надёжно, так как это гарантирует более длительный срок аренды и своевременную оплату. Однако в этом случае требуется соблюдать больше формальностей. Например, если вы договорились о возмещении коммунальных платежей за квартиру, вам придётся собирать платёжные поручения на оплату и предоставлять их в бухгалтерию компании.
Какие есть риски при сдаче квартиры
**Повреждение имущества**
Повреждение имущества может произойти по разным причинам, включая естественный износ техники и мебели, а также непредвиденные обстоятельства, такие как затопление от соседей или поломка холодильника. В таких случаях собственник несёт ответственность за устранение последствий и восстановление имущества за свой счёт.
Существует два аспекта, связанных с повреждением имущества. Первый касается амортизации, то есть износа техники, мебели и инженерных коммуникаций со временем. Для этого необходимо закладывать бюджет на периодический локальный ремонт и капитальный ремонт каждые 10-15 лет. При расчёте прибыли от аренды следует учитывать амортизацию, уменьшая её на 5-10%. Однако стоит отметить, что я никогда не проводил подобных расчётов.
По закону арендодатель обязан проводить капитальный ремонт переданного в аренду имущества за свой счёт. Арендатор, в свою очередь, должен поддерживать имущество в исправном состоянии и проводить текущий ремонт за свой счёт, если иное не установлено законом или договором аренды.
Однако исторически сложилось так, что именно арендодатель оплачивает замену унитаза или текущего крана. Если вы не хотите заниматься этим самостоятельно, укажите это сразу в договоре.
Второй аспект связан с ситуациями, когда имущество повреждено по вине арендатора. Например, он может сломать стул, испачкать обои или поцарапать мебель. В таких случаях собственник может возместить свои убытки за счёт залога. Если залога недостаточно или не удаётся договориться о возмещении с арендатором, то можно обратиться в суд. Для этого рекомендуется иметь фотографии квартиры или перечень имеющегося там имущества с оценкой его состояния на момент передачи и заключения договора. Это поможет доказать факт порчи имущества.
Судебное разбирательство с арендатором требует нервов, времени и определённого склада характера. Я, например, всегда стараюсь уладить вопрос мирным путём, а если не получается — мне проще забыть о ситуации и двигаться дальше. Ведь на судебной тяжбе и простое квартиры можно потерять гораздо больше.
**Субаренда**
Иногда собственники сталкиваются с предложениями от агентств, занимающихся субарендой. В этом случае вы заключаете договор с агентством, которое ежемесячно платит сумму аренды, но сдаёт квартиру посуточно. При таком варианте квартира довольно сильно изнашивается, поэтому собственники обычно прописывают в договоре запрет на субаренду и тщательно наблюдают за действиями арендаторов.
**Проживание большого количества жильцов**
Иногда в договоре прописывается, что проживает два человека, а на самом деле в квартире оказывается 22 разнорабочих из Средней Азии. Это приводит к более быстрому износу коммуникаций и имущества, а также может вызывать жалобы со стороны соседей.
Чтобы контролировать количество жильцов, рекомендуется периодически проверять квартиру. Я прихожу три раза в год, но я очень внимателен к деталям. Сразу видно, сколько человек проживает и как изменяется состояние квартиры. Главное — не переборщить, чтобы не отпугнуть добросовестных арендаторов.
**Противоправные действия арендаторов**
Если собственник не контролирует арендаторов, в его квартире может появиться притон. Ответственность за это будет зависеть от того, знал ли владелец о происходящем в квартире.
Например, если арендатора арестовали, а при обыске квартиры выяснилось, что он хранил там наркотики, то в зависимости от веса находки возбудят либо административное производство, либо уголовное дело. Во втором случае будут допрашивать владельца квартиры и устанавливать, знал ли он о притоне и помогал ли его организовывать.
Чтобы избежать таких ситуаций, рекомендуется периодически проверять квартиру, а также перед заключением договора пробить паспортные данные арендаторов по открытым базам данных.
**Счетчики**
Существует риск, что арендаторы съедут, а затем обнаружится, что фактические показания счетчиков не передавались полгода или год. Поэтому важно следить за регулярностью оплаты коммунальных платежей и периодически сверять показания счетчиков.
Я собрал в одной из своих квартир умный дом, чтобы не беспокоиться о показаниях. В остальных квартирах я прошу периодически сбрасывать показания счетчиков через мессенджеры.
Подготовка квартиры к сдаче
**Ремонт и мебель**
Качественный ремонт — это всегда значительные затраты. Они включают в себя стоимость материалов, оплату труда мастеров и время простоя, когда квартира не сдаётся в аренду. Кроме того, любое повреждение в квартире может стать стрессом для владельца. Поэтому в большинстве арендных квартир остаётся старый ремонт.
Я считаю, что стоит делать ремонт только в том случае, если он позволит увеличить стоимость аренды на 3000–5000 ₽. Однако такой ремонт может обойтись в несколько сотен тысяч рублей.
Поэтому, когда вы планируете сдавать квартиру, не нужно тратить много на ремонт и мебель. Подойдёт и подержанный вариант. Главное — всегда оценивать, насколько быстро окупится то или иное вложение.
Перед тем, как заселить новых жильцов, я всегда покупаю новую занавеску для ванной, кухонную скатерть, коврик в прихожую и туалетные ёршики. Также я заказываю генеральную уборку, которая включает очистку окон и стирку штор.
В 2023 году на такую подготовку квартиры эконом-класса у меня ушло 6000 ₽. Я покупал все принадлежности по самой низкой цене в сетевых гипермаркетах. Несмотря на это, внешний вид квартиры меняется кардинально — создаётся ощущение, что всё новое. Вряд ли это станет решающим фактором при выборе квартиры, но определённо улучшит первое впечатление.
**Определение арендной платы**
Чтобы определить оптимальный размер арендной платы, нужны навыки. Самый простой способ — изучить похожие объявления в районе расположения дома. Обычно чем ближе к центру города, тем дороже. Метро и транспортная доступность также существенно влияют на стоимость.
Следующий шаг в оценке — это год постройки дома и планировка квартиры. Чем лучше проект квартиры и чем современнее дом, тем арендная плата выше.
**Фотографии квартиры**
Чтобы сделать хорошие фотографии квартиры, нужно произвести подготовительные работы и правильно расставить мебель. Сначала я отрисовываю мебель в проектировочной программе, чтобы понять необходимое количество предметов. Затем я представляю, как я сам жил бы в гостиничном номере, и исходя из этого подбираю удобную расстановку.
Перед фотографированием стоит произвести в квартире генеральную уборку. Очень желательно, чтобы день был солнечным, тогда комнаты с окнами на юг наполнятся ярким светом и тёплыми тонами. Я всегда делаю фотографии в режиме панорамы или 3D-панорамы — в зависимости от того, какой режим есть в телефоне. Это помогает лучше отобразить пространство, потому что при обычном фотографировании невозможно передать объём — у объектива фотокамеры слишком узкий фокус.
Как найти квартирантов самостоятельно
Важно предоставить подробную информацию о квартире, так как многие люди используют фильтры при поиске жилья. Если какой-либо критерий для вашей квартиры не указан, объявление может не появиться в результатах поиска.
Например, если в объявлении не указано, что к квартире прилагается закреплённое парковочное место, то его может пропустить потенциальный арендатор, который ищет жильё с возможностью парковки автомобиля.
Также важно текстовое описание квартиры, хотя, по моему опыту, половина людей его не читает. Когда они звонят, то задают вопросы, ответы на которые уже указаны в объявлении.
**Как правильно показывать квартиру**
Недавно я услышал мнение, что удобно показывать квартиру всем желающим в одно и то же время, выбрав подходящий день для показа. Возможно, в этом есть рациональное зерно.
Теперь я никогда не показываю квартиру в день звонка. Часто люди просят показать квартиру срочно и просто не приходят на встречу. Поэтому я всегда переношу показ на следующий день и прошу перезвонить мне за час до встречи. Некоторые люди после этого пропадают, но те, кто перезванивает, приходят наверняка.
**Как проверить квартирантов**
Потенциального квартиранта стоит заранее проверить по открытым базам данных. Это поможет избежать ситуации, когда вы заключаете договор с человеком, который выдаёт себя за другого.
Кроме того, стоит проверить, есть ли у человека задолженность перед службой судебных приставов. У меня был неудачный опыт сдачи квартиры таким людям. Если человек не хочет платить по своим обязательствам перед другими и доводит до судебных разбирательств, не стоит рассчитывать, что он заплатит вам. Его желание платить может неожиданно закончиться, а это может привести к конфликту. Я предпочитаю этого избегать, потому что базы открыты и закон не нарушается.
Также важно просто пообщаться с человеком: посмотреть, насколько он адекватен, какую информацию о себе рассказывает и опоздал ли на просмотр. Если человек опаздывает больше чем на 15 минут и не предупреждает, то вряд ли стоит с ним иметь дело.
Заключение договора
**Типовой образец**
Я не юрист, но считаю, что при составлении договора аренды важно максимально подробно и точно отразить все условия. Например, стоит указать:
* дату и размер оплаты арендной платы;
* кто оплачивает квитанции и предоставляет показания счётчиков;
* состояние мебели и оборудования в квартире.
Это поможет избежать недопонимания в будущем.
**Обеспечительный платёж**
Обеспечительный платёж — это сумма, которую арендатор вносит собственнику в качестве гарантии. В случае порчи имущества или неуплаты аренды эти деньги могут компенсировать ущерб. Обычно сумма залога составляет половину от месячной платы за аренду. Однако если мебель и ремонт в квартире стоят несколько сотен тысяч рублей, залога может не хватить при серьёзных повреждениях. Поэтому важно внимательно отнестись к выбору арендаторов.
Иногда арендаторы просят рассрочку на оплату залога. В каждом случае решение остаётся за собственником. Я обычно отказываюсь, так как сумма небольшая, и если человек не может заплатить сразу, есть риск, что у него будут проблемы с финансированием и в дальнейшем.
**Передача квартиры**
После подписания договора собственник получает залог и оплату за месяц вперёд, а арендатору передаются ключи от квартиры. Также я провожу небольшую экскурсию, чтобы арендатор знал, как пользоваться бытовой техникой, что есть в квартире и для чего это можно использовать.
Акт приёма-передачи обычно содержит общую информацию о состоянии квартиры, но я предпочитаю более детальное описание. Это помогает избежать недоразумений в будущем.
Что нужно делать, когда человек проживает в квартире
Важно найти баланс между навязчивостью и контролем. В основном это зависит от арендодателя. Я стараюсь поддерживать дружеские отношения с арендаторами: не даю указаний и не выдвигаю жёстких требований. Однако если их просьбы становятся чрезмерными, я прошу людей освободить квартиру.
Например, однажды я планировал сдать квартиру трём иностранным студенткам. Мы заключили договор, они внесли плату, и я передал им ключи. Также я предоставил им арендные каникулы до даты заселения.
Дополнительно мы согласовали список вещей, которые я должен был обеспечить к их заезду. Однако каждый день от них поступали новые просьбы: купить кофемашину, овощерезку, ещё одну кровать, переклеить обои в комнате и так далее. В итоге я расторг договор и вернул им деньги до даты их заезда.
Обычно, если возникают какие-либо вопросы, я стараюсь решить их самостоятельно или с привлечением специалистов. Например, если засорился унитаз, я зову знакомого сантехника. Ведь арендаторы часто не хотят сами даже поменять перегоревшую лампочку — они просто не обращают на неё внимания.
Обязательно ли регистрировать жильцов? Временная регистрация — это временная прописка по месту пребывания, то есть там, где человек временно проживает в текущий момент.
Обычно я предлагаю эту опцию как отдельную платную услугу. Кроме того, она предоставляется не на весь срок действия договора, а на количество оплаченных месяцев. Если вы не хотите никого временно регистрировать, скажите, что услуга стоит один средний ежемесячный коммунальный платёж. Большинство желающих сразу откажутся от этой идеи. А если они согласны, вы берёте оплату вперёд на определённый период и регистрируете их на этот срок.
Уплата налога на имущество и капитального ремонта. Собственник квартиры платит имущественный налог раз в год. Сумма зависит от кадастровой стоимости объекта и может отличаться в разных населённых пунктах, но обычно не превышает 1000–2000 рублей. Это не так много — зачастую вызов сантехника обходится дороже.
Что касается капитального ремонта, то взносы на него обычно платят арендаторы в рамках коммунальных платежей. Это также прописывается в договоре аренды.
Как получать арендную плату
Если вы официально сдаёте квартиру в аренду, то способ получения арендной платы не имеет значения — вы можете получать её как наличными, так и на банковский счёт.
Если вы зарегистрированы как самозанятый или индивидуальный предприниматель, то вам необходимо пробивать чеки через специальное приложение. Это требование актуально только для самозанятых. Если вы физическое лицо, то достаточно будет выписать расписку.
Когда можно увеличить арендную плату? Я ни разу не повышал её, пока у меня жил один жилец. Обычно мои жильцы жили меньше года, поэтому цена за это время не менялась сильно. Зато цена для разных жильцов постоянно колебалась — как в сторону увеличения, так и уменьшения.
В качестве причины повышения арендной платы всегда можно использовать статистическую информацию об инфляции, которую можно найти на сайте Росстата. Показывая, насколько вырос общий уровень цен, вы можете объяснить необходимость увеличения арендной платы.
Нужно ли сообщать о сдаче квартиры куда-либо? Если квартира сдаётся на срок менее 11 месяцев, то сообщать об этом никуда не требуется. Однако если срок аренды превышает 12 месяцев, необходимо зарегистрировать договор в Росреестре.
Следующий важный шаг — задекларировать полученный доход. Это нужно сделать уже в следующем году, не позднее 30 апреля, если вы не платите налог на профессиональный доход (НПД).
Как платить налоги? Регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя или самозанятого не обязательно, но это может быть выгоднее с точки зрения уплаты налогов. Мы уже рассматривали этот вопрос в статье о том, как выгоднее платить налоги.
Расторжение договора
Расторжение договора может быть инициировано как арендодателем, так и арендатором. Однако о своём решении необходимо предупредить заранее — обычно за 30 дней.
По договорённости с арендатором возможно его выселение и раньше, с возвратом денег за неиспользованные дни. В таких случаях обычно удаётся избежать конфликтов.
Однако бывают и сложные ситуации, например, когда арендатор не платит за квартиру и не собирается съезжать. В таких случаях собственники жилья иногда прибегают к самоуправству: меняют замки и выносят вещи в подъезд. Я же предпочитаю решать вопросы мирно.
Перед возвратом залога всегда следует внимательно проверить исправность и сохранность всех вещей, чтобы избежать недоразумений, как в истории с шаловливым котиком.
Как сдавать квартиру без проблем
Сдача квартиры в аренду, даже на длительный срок, требует времени и усилий. Это не просто источник пассивного дохода, а полноценный бизнес.
Перед тем как купить квартиру для сдачи в аренду, необходимо провести тщательный расчёт. Учтите расходы на ремонт, узнайте, за какую сумму сдаются аналогичные объекты в вашем районе, а также определите срок окупаемости инвестиций.
Не забывайте о необходимости амортизации. Со временем потребуется ремонт бытовой техники и обновление интерьера, чтобы поддерживать привлекательность квартиры для потенциальных арендаторов.
Если вы планируете сдавать квартиру, не стоит делать дорогостоящий ремонт. Лучше выбрать недорогую мебель, например, из IKEA или бывшую в употреблении. Это поможет снизить затраты и увеличить вероятность того, что вложения окупятся.
При выборе арендаторов не стоит соглашаться на первого встречного. Дождитесь появления подходящего кандидата, который будет ответственным и надёжным.
В процессе переговоров можно решить любые вопросы, даже если они кажутся сложными. Если же договориться не удаётся, всегда есть возможность обратиться в суд.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!
