Если вы хотите рефинансировать ипотеку, построить дом, заплатить за детей вашей жены или если вы вспомнили об этом спустя много лет.
Взял ипотеку, развелся и переоформил квартиру на себя. Что будет с налогом, если решу продать квартиру?
В 2012 году мы с женой купили квартиру в ипотеку. Кредит и право собственности были оформлены на меня, а супруга выступала поручителем. В марте 2017 года мы развелись. До этого мы подписали соглашение о разделе имущества: я передал бывшей супруге её долю в размере 1,1 миллиона рублей, а квартиру оставил себе. Банк расторг договор поручительства.
В новом свидетельстве о праве собственности дата регистрации — апрель 2017 года. Основанием для регистрации стало соглашение о разделе имущества. Однако в качестве обременения указан договор ипотеки от 2012 года.
Вопрос: если я планирую продать эту квартиру в ближайшее время, то с какой даты будет отсчитываться срок моего права собственности на неё? И если мне придётся платить НДФЛ, то от какой суммы он будет рассчитываться?
Ответ: срок права собственности будет считаться с 2012 года.
Вы не отчуждали квартиру, и изменения в свидетельстве не являются поводом для пересчёта срока владения недвижимостью.
После соглашения о разводе произошло изменение состава собственников, так как квартира была в общей долевой собственности. По закону это изменение нужно было зарегистрировать, поэтому дата в свидетельстве новая. Однако вы не передавали право собственности на квартиру и не получали его заново.
Для налоговой вы владеете квартирой больше пяти лет. Если вы решите продать её, то не будете платить налог и подавать декларацию.
Хочу получать социальные вычеты на своих детей от первого брака, но с зарплаты нового мужа
Я предприниматель и не имею права на вычеты. У меня есть дети от первого брака, и я собираюсь снова выйти замуж. Меня интересует вопрос: может ли мой будущий муж оформлять на себя социальные вычеты по расходам на моих детей?
Например, мы оплачиваем курсы английского языка для моих детей. Каков юридический статус моего мужа по отношению к моим детям от предыдущего брака? Можем ли мы получать вычеты с его заработной платы?
Чтобы получать социальные вычеты по расходам на обучение детей, нужно быть их родителями. Супруг мамы не может использовать такой вычет, потому что он не является отцом детей. Минфин прямо указал на это в письме от 3 мая 2017 года № 03-04-05/27036.
Однако стандартные вычеты на детей супруги получить можно. По закону они полагаются не только родителю, но и супругу родителя. Хоть это и небольшие суммы, но почему бы не воспользоваться этой возможностью?
Хочу продать личную квартиру как ИП. Получится ли так сэкономить?
В 2017 году я купила квартиру как физическое лицо. По документам сумма покупки составила 2,2 миллиона рублей, а ещё 550 тысяч рублей были оформлены распиской, которую не указали в договоре.
Сейчас я планирую продать эту квартиру за 3 миллиона рублей. Я знаю о правиле пяти лет с 1 января 2017 года и планирую указать в договоре полную стоимость.
Чтобы сэкономить на налоге с разницы в 800 тысяч рублей, я хочу продать квартиру не как физическое лицо, а как индивидуальный предприниматель. По документам это уже будет нежилое помещение. Я укажу в договоре свои данные как индивидуальный предприниматель и сэкономлю на налоге. У меня есть подходящий ОКВЭД, и я плачу налог с доходов.
Вопрос: могу ли я продать эту недвижимость как индивидуальный предприниматель и оплатить с разницы между суммой покупки и продажи 6% по упрощенной системе налогообложения (УСН), а не 13% НДФЛ? Нет ли законодательных запретов на это? Не получится ли так, что мне придётся после сделки платить 6% не с 800 тысяч рублей, а со всей суммы продажи — 3 миллиона?
Ответ: при такой схеме сэкономить не получится, наоборот, вы потеряете деньги.
Если вы сможете доказать, что использовали недвижимость в предпринимательской деятельности и получали доход, например, от аренды, то сможете оформить продажу как индивидуальный предприниматель. Тогда вам придётся заплатить 6% от стоимости помещения, а не от разницы между ценой покупки и продажи:
3 000 000 × 6% = 180 000 рублей
Вот такой налог с доходов вы заплатите, если продадите недвижимость как индивидуальный предприниматель.
Расходы учесть не получится. Индивидуальные предприниматели на упрощенке не могут использовать вычеты и учитывать расходы, если платят 6% от доходов.
Если вы продадите квартиру как физическое лицо, а не предприниматель, то заплатите 13% от разницы:
(3 000 000 − 2 200 000) × 13% = 104 000 рублей
Продавать помещение как физическое лицо и использовать вычет в сумме подтверждённых расходов выгоднее.
Будьте осторожны и следите, чтобы налоговая сама не додумалась начислить вам 6% от общей суммы договора купли-продажи.
Если помещение нежилое, а вы — предприниматель с подходящим ОКВЭД, то у вас есть все шансы попасть в такую же историю, которую мы недавно разбирали. В этом случае вы заплатите не только 180 тысяч рублей налога, но и пени со штрафами.
Хочу получить вычет при покупке квартиры, которая мне уже не принадлежит
**Ситуация:**
В ноябре 2014 года я приобрёл квартиру по договору участия в долевом строительстве за 2 180 000 рублей в ипотеку. В феврале 2017 года я доплатил 40 000 рублей за дополнительную площадь и подписал акт. В июле я продал эту квартиру за 2 460 000 рублей.
За время владения квартирой я потратил 85 000 рублей на проценты по ипотеке. Я никогда не получал налоговый вычет. В 2018 году мне необходимо до 30 апреля сдать налоговую декларацию и уплатить налог в размере 13% от разницы между стоимостью покупки и продажи квартиры.
**Вопрос:**
Могу ли я заявить вычет, связанный с покупкой этой квартиры, в размере 2 миллионов рублей? И как это сделать, если квартира больше не находится в моей собственности? Могу ли я зачесть эту сумму в счёт НДФЛ, который я уплачу с дохода от продажи?
Что касается дополнительных расходов, таких как комиссии, страховка и нотариальные доверенности, могу ли я указать их в качестве расходов для уменьшения налогооблагаемой суммы? И какие именно расходы можно использовать таким образом?
**Ответ:**
Вы можете заявить имущественный вычет, даже если продали квартиру.
Право на вычет в размере 2 миллионов рублей возникло у вас в 2017 году, когда вы подписали акт о приёме-передаче квартиры. То же самое касается вычета по процентам по ипотеке.
Вы можете использовать этот вычет и вернуть себе НДФЛ в размере 260 тысяч рублей — 200 тысяч за покупку квартиры и 60 тысяч за проценты по ипотеке.
Поскольку в том же году вы продали квартиру, вам придётся уплатить НДФЛ с дохода от продажи. Однако вы можете использовать другой вычет — в размере фактических расходов на приобретение этой квартиры.
Кроме стоимости квартиры, вы можете учесть дополнительные расходы, перечисленные в пункте 3 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации. Среди них нет комиссий и нотариальных расходов, поэтому вы не сможете учесть эти суммы.
Вычет по страховке — это отдельный вид социального вычета, который имеет свои лимиты и требования. Мы уже рассказывали об этих правилах и нюансах.
Однако даже с учётом этого, у вас всё равно будет положительная разница, с которой вам придётся уплатить 13% НДФЛ.
Когда вы будете начислять налог при продаже квартиры, в той же декларации за 2017 год вы сможете заявить вычет при покупке. В результате налог к уплате не будет, так как вы просто уменьшите сумму, которую вам должен бюджет. Фактически это будет взаимозачёт — так можно.
Остаток вы можете попросить вернуть по заявлению или получить у работодателя.
Рефинансировал ипотеку и хочу получить вычет по процентам
В январе 2016 я взял квартиру в ипотеку, а в 2017 получил за неё налоговый вычет почти полностью. В мае этого года я рефинансировал кредит и снизил ставку до 10,5%.
Хочу узнать, можно ли вернуть налог за проценты по ипотеке в размере до 390 тысяч рублей? В интернете я прочитал, что из-за рефинансирования мне могут отказать в вычете за проценты. Если же вычет всё же дадут, то за какой кредит — за оба или только за новый?
При рефинансировании ипотечного кредита вы можете получить вычет на погашение процентов, причём по новому кредиту. Максимальная сумма вычета — 3 миллиона рублей. Если проценты по кредиту на рефинансирование ипотеки такие же или больше, вы сможете постепенно вернуть 390 тысяч рублей НДФЛ.
Вы можете заявить вычет как по старому кредиту, так и по новому, но общая сумма процентов, за которые можно получить вычет, не удвоится.
Даже если вы решите ещё раз рефинансировать ипотеку и правильно оформите документы, ваше право на вычет по процентам не пропадёт.
Важно, чтобы из договора было понятно, что новый кредит выдан на рефинансирование ипотеки.
Можно ли получить вычет спустя 13 лет после покупки доли в квартире?
В 2004 году я приобрёл 1/2 доли в однокомнатной квартире на праве общей долевой собственности. В налоговой мне посоветовали не получать вычет, так как в этом случае я не смогу вернуть налог за оставшуюся половину, если её выкуплю. Я не стал получать вычет, но и вторую половину не выкупил.
У меня возник вопрос: могу ли я получить вычет за приобретённую собственность в 2004 году? Нужно ли для этого обращаться в суд? И если я выкуплю вторую половину и сразу заявлю всю сумму, получу ли я налоговый вычет со стоимости всей квартиры?
Ответ: Налогоплательщик сам решает, когда ему удобнее получать вычет, если это не противоречит закону. В Налоговом кодексе нет ограничений по времени, в течение которого можно заявить вычет. Это можно сделать даже через 13 лет после покупки квартиры, при условии, что ранее вычет не был получен.
Если вы купили квартиру в 2004 году, то можете заявить вычет в 2017 или 2018 году. Для этого не нужно обращаться в суд — достаточно подать декларацию или получить уведомление о праве на вычет в налоговой.
Если вы выкупите вторую половину квартиры и получите одно свидетельство на всю квартиру, то сможете вернуть больше налога. Во-первых, потому что сможете подтвердить больше расходов. Во-вторых, максимальная сумма вычета будет составлять 2 миллиона рублей, как сейчас, в то время как в 2004 году вычет был вдвое меньше.
Право на вычет определяется моментом перехода права собственности на квартиру, а не оплатой. Главное, чтобы можно было подтвердить расходы.
Обратите внимание, что в такой ситуации вы не можете вернуть налог за предыдущие годы, хотя и оплатили часть квартиры раньше. Однако вы можете подтвердить право на вычет и не платить НДФЛ прямо сейчас.
Если вы воспользуетесь вычетом сейчас, а затем приобретёте вторую часть квартиры, то не сможете вернуть налог с этой суммы. Для налоговой это будет повторным получением вычета, а так делать нельзя.
Как получить вычет, если квартира оформлена на маму-пенсионерку
**Ситуация**
Банк отказал в ипотеке, поэтому пришлось оформить кредит на маму, а выплачивать его самостоятельно. В этом году она вышла на пенсию, и в следующем году, как мы понимаем, не сможет получить налоговый вычет, поскольку официально не работает.
Теперь у нас есть два варианта действий. Первый — это мне взять ипотеку, выкупить у мамы квартиру и заявить вычет. Второй — продолжать платить, а затем самому получить вычет, когда решу купить квартиру.
**Вопрос**
Как лучше поступить, чтобы вернуть деньги? И правда ли, что нельзя получить вычет, если купить квартиру у родственников?
**Ответ**
На самом деле, у вас не так много вариантов. Вы не сможете получить вычет, если купите квартиру у мамы. Это правило действует, даже если вы переоформите на себя ипотечный кредит или внесете всю сумму сразу.
Если купить недвижимость у близких родственников, прав на вычет нет. Это требование закона. Родители, дети, супруги, братья и сестры считаются взаимозависимыми лицами по закону.
По умолчанию теща и племянник не считаются взаимозависимыми лицами, но их могут признать таковыми. Например, если выяснится, что это повлияло на сделку.
Даже если вы купите квартиру по рыночной цене, и банк повысит вам процентную ставку по ипотеке — то есть у вас не будет цели обмануть государство и получить больше денег, — это также не поможет вам получить вычет. Верховный суд недавно объяснил это в своём определении.
Если мама вышла на пенсию в 2017 году, она может получить вычет за тот год, когда купила квартиру, а также за три предыдущих года. Мы подробно рассказывали об этом в другой рубрике. Обязательно ознакомьтесь с этой информацией, возможно, это ваш шанс.
Строим дом и хотим получить вычет
Мы с женой планируем построить дом. Для некоторых работ мы будем нанимать бригаду, а что-то будем делать своими руками. При строительстве дома мы будем оформлять все необходимые документы, чтобы избежать проблем в будущем.
Вопрос: можно ли получить имущественный вычет, если это будет наша первая недвижимость?
Ответ: строительство дома — это возможность получить имущественный вычет. В вашем случае максимальная сумма вычета составит 2 миллиона рублей на каждого из супругов.
Если дом будет оформлен в совместную собственность или на одного из супругов, вы с женой сможете воспользоваться своим вычетом и вернуть до 520 тысяч рублей. Однако для этого вам нужно будет подтвердить расходы на сумму не менее 4 миллионов.
Заявить вычет по расходам на строительство можно только после получения свидетельства о праве собственности на дом. Во время строительства, пока вы не оформили недвижимость, вычет получить нельзя.
Минфин объяснил это в письме от 21 июля 2017 года № 03-04-05/46723.
После получения свидетельства вы сможете начать использовать вычет и возвращать налог. Но делать это вы будете не за те годы, когда фактически тратились на строительство, а начиная с того года, когда оформили дом. Исключение есть только для пенсионеров.
Расходы, которые можно подтвердить документами и которые дают право на вычет, — это ваши фактические траты на строительство, а не рыночная или кадастровая стоимость дома. На каждую сумму должен быть документ: чек, квитанция, выписка, договор или акт. Если вы что-то делаете своими руками или покупаете материалы без документов, это не учтут.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!
