Покупка наследственной квартиры до сих пор считается опасной и отталкивает флипперов. Вместе с юристом составили инструкцию, как провести сделку безопасно, и осветили возможные риски.
Эксперт — Марина Казинова, руководитель направления дирекции по правовым вопросам в Самолет Плюс
Из курса по флиппингу от Самолет Плюс вы узнаете, как проводить юридическую проверку объекта, чтобы избежать проблем.
Что такое наследование недвижимости
Наследование недвижимости — это процесс перехода прав на недвижимое имущество от умершего человека — наследодателя — к его наследникам.
Наследники могут быть указаны в завещании, а если его нет, то наследование производится по закону. В российском законодательстве статьями гражданского кодекса 1141-1145 и 1148 предусмотрено восемь очередей наследования. Первая очередь включает супруга, детей и родителей наследодателя. Если наследников первой очереди нет, право на наследство переходит ко второй — братьям, сестрам, дедушкам, бабушкам. Каждая следующая очередь наследует только в случае, если представители предыдущей отсутствуют или отказались от наследства.
8 причин почему наследство — это сложное обстоятельство
Покупка унаследованной квартиры сопровождается возможными рисками, которые могут привести к длительным судебным разбирательствам. Во время делопроизводства покупатель не сможет полноценно пользоваться и распоряжаться имуществом. Рассмотрим подробнее 8 потенциальных опасностей, которые стоит учитывать.
1. Множественные наследники
Если у квартиры несколько наследников, все они должны согласиться на продажу и подписать документы. Если они отказались от наследства, это должно быть заверено нотариально.
2. Неучтённые наследники
Кроме того, могут появиться наследники, о существовании которых никто не знал. Сами они ранее не заявляли права на наследование, пропустили срок наследования или фактически вступили, но не оформили юридически. Также это могут быть люди, которые имеют право на обязательную долю при наследовании по завещанию, но не знают об этом. Они могут оспорить сделку и потребовать свою долю.
Пример
После смерти отца семейства, выяснилось, что на квартиру претендуют не только его близкие, указанные в завещании: жена, сын и дочь, но и несовершеннолетняя дочь от первого брака. Она получила четверть от доли наследодателя.
3. Недостойные наследники
Недостойными наследниками признают людей, которые пытались повлиять на волю наследодателя или совершили преступление против него. Например, умышленно уничтожили, подделали или скрыли завещание наследодателя, чтобы получить больше. Суд лишает недостойных наследников права на наследство.
4. Наследники с обязательной долей
Несовершеннолетние дети и нетрудоспособные дети, супруги и родители наследодателя имеют право на обязательную долю в наследстве, независимо от содержания завещания. Это не менее половины той доли, которая причиталась бы им по закону.
Пример
У наследодателя осталось двое детей — сын и дочь. По завещанию всё имущество переходило сыну. Но по закону дочь также имеет право на обязательную долю в наследстве, если она является нетрудоспособной.
5. Споры между наследниками
Наследники могут быть эмоционально привязаны к имуществу. Переговоры и процесс продажи также усложняются, если один из наследников не хочет продавать недвижимость вообще или не согласен с условиями продажи.
Пример
У дедушки был в собственности дом с участком ИЖС. По завещанию родовое гнездо унаследовали две его внучки. Одна наследница хотела продать дом, а вторая была категорически против. Это может затруднить процесс покупки имущества.
6. Неоформленное наследство
Пока наследство не оформлено должным образом, сделка купли-продажи не может быть законно завершена.
После смерти наследодателя, наследники должны получить у нотариуса свидетельство о праве на наследство. Для этого надо подать заявление нотариусу по месту открытия наследства. И предоставить документы на имущество и о родстве с умершим. Полученное право на наследство должно быть зарегистрировано в Росреестре.
7. Долги наследодателя
Долги умершего тоже передаются по наследству. Продажа осложняется, если кредиторы предъявляют претензии на имущество, если квартира обременена залогом, арестом или другими ограничениями.
Пример
Наследодатель оставил сыну долг по кредиту в размере 20 миллионов рублей и квартиру стоимостью 15 миллионов рублей. Сын обязан погасить задолженность в размере не более 15 миллионов рублей. По оставшейся части долга наследник перед кредитором не отвечает. В подобных случаях вступать в наследство нецелесообразно.
8. Сроки вступления в наследство
Наследники должны заявить о своих правах в течение 6 месяцев с даты смерти наследодателя — дня открытия наследства. В этот же период наследник может отказаться от наследства. Отказ оформляется у нотариуса и не может быть изменен или отозван.
Известны случаи, когда этот срок был нарушен, но наследники всё же вступили в своё право. Например, суд признал право на наследство троюродного племянника, хотя он пропустил шестимесячный срок и обратился только через 4 года.
Как безопасно провести сделку
Эти 4 правила минимизируют риски:
1. Проверьте документы
В статье «8 документов, которые надо проверять перед покупкой квартиры» указаны основные документы, которые надо проверять всегда. При заключении сделки с наследственной недвижимостью, дополнительно стоит запросить:
- Свидетельство о смерти наследодателя.
- Документы, подтверждающие родство с наследодателем — свидетельство о рождении, браке и другие.
- Свидетельство о праве на наследство — обязательный документ при покупке наследственной квартиры.
2. Убедитесь, что между наследниками нет споров, и сделка согласована
- На сайте Федеральной нотариальной палаты проверьте, выдавалось ли свидетельство о наследстве, открывалось ли наследственное дело. Там же есть информация, у какого нотариуса оно находится, с телефонами и адресами.
- Запросите у продавца нотариальное заявление об отсутствии других наследников или об их отказе от наследства.
- Пообщайтесь с продавцом, другими наследниками, соседями.
Если продавец окажется не единственным в очереди, стоит узнать, почему именно он распоряжается имуществом. Если другие наследники отказались, должно быть нотариальное подтверждение.
Не стесняйтесь задать продавцу вопросы:
Какие родственники есть у наследодателя? Все ли из них в курсе, что есть наследственная квартира? Никто не против её продажи?
3. Проверьте отсутствие задолженностей и обременений на недвижимость
Запросите у продавца выписку из ЕГРН. В документе будет указана информация о правах на недвижимость, а также обременениях, если они есть. Выписку можно получить через собственника или нотариуса.
Запрет на продажу недвижимости и наличие обременений можно проверить самостоятельно на онлайн-сервисах, например, на сайте Росреестра. Для этого понадобится адрес и кадастровый номер квартиры. А на сайте ФССП можно проверить наличие у продавца исполнительных производств по его дате рождения и ФИО. Через судебные базы данных можно узнать о судебных разбирательствах, связанных с наследством.
4. Подготовьте договор купли-продажи
В договоре стоит указать:
- Что продавец не знает о других наследниках.
- Полную стоимость квартиры.
- Безналичный способ оплаты, например, аккредитив.
Когда лучше не связываться
Не стоит приобретать унаследованную квартиру, если:
— наследники находятся в судебных спорах;
— документы на наследство оформлены некорректно, содержат ошибки и несоответствия;
— с наследниками невозможно связаться, они не проживают в стране.
Вывод
При покупке наследственной квартиры необходимо удостовериться в законности наследования, проверить наличие всех наследников и их согласие на продажу, а также соблюдение всех законодательных сроков и процедур.
Присоединяйтесь к комьюнити флипперов и зарабатывайте на покупке и продаже квартир на курсе Флиппинг Плюс.
