Легкий вход в бизнес, высокий спрос на краткосрочное жилье, желание быстро получить доход, высокая маржинальность — вот несколько причин, по которым посуточный бизнес привлекает предпринимателей. При этом вовсе не обязательно иметь недвижимость в собственности. Действительно, строить посуточный бизнес только на своих квартирах — долго и дорого. Поэтому многие посуточники развивают дело, используя чужие объекты. Важно правильно выбрать модель взаимоотношений с собственниками: субаренду или доверительное управление. Об этом и пойдет речь в статье.
Субаренда
При этой схеме владелец бизнеса берет квартиру в аренду на длительный срок и сдает ее посуточно.
Основная сложность для многих предпринимателей — убедить собственника сдать квартиру под бизнес. К сожалению, в обществе еще очень сильны предубеждения против посуточной аренды. Те, кто никогда с этим не сталкивался, рассуждают примерно так: «Лучше я сдам квартиру на длительный срок одной семье. Посуточно — это значит, будет проходной двор, беспорядки, проблемы с соседями или даже с полицией. Кто их знает, этих гостей! Разнесут сожгут, затопят, сломают всё, что ломается, и унесут, что можно унести».
Как договориться с собственником, мы рассказывали в статье.
Преимущества субаренды:
- Меньшие первоначальные инвестиции в отличие от покупки недвижимости. Субаренда требует значительно меньших затрат на старте, но все-таки они будут. Это оплата аренды объекта, залог, средства на оснащение и продвижение.
- Быстрый старт. Процесс поиска и заключения договора аренды обычно проходит быстрее по сравнению с покупкой недвижимости.
- Гибкость. Возможность регулировать цены в рамках специальных предложений в зависимости от сезона и спроса или организовывать акции для привлечения гостей.
- Отсутствие отчетности перед собственником. Не нужно объяснять каждый свой шаг внутри бизнеса и отчитываться по операционной деятельности. Собственник не вмешивается в бизнес-процессы.
Недостатки субаренды:
- Требуется начальный капитал. На старте бизнеса нужны вложения в аренду объекта, обеспечение его всем необходимым для посуточной аренды.
- Предприниматель несет ответственность перед владельцем жилья за сохранность имущества. Ремонт, как правило, делает предприниматель, так как собственник не заинтересован в улучшении квартиры — он получает фиксированную сумму в любом случае.
- Выше риски убытков в случае просадки по бронированиям – в случае простоя нужно оплатить долгосрочную аренду.
- Больше срок окупаемости, так как есть расходы на старте.
- Юридические сложности. Необходимо тщательно проработать договор субаренды, чтобы избежать конфликтов.
Один из аргументов для собственника — получение стабильного регулярного пассивного дохода. Независимо от загрузки владелец объекта получает арендную плату, зафиксированную в договоре аренды.
ВАЖНО!
При заключении договора с собственником необходимо получить от него разрешение на сдачу объекта в субаренду. Не стоит скрывать от него свои планы. Последствия могут быть плачевными: расторжение договора, несмотря на уже оплаченные брони, деньги, вложенные в ремонт и оборудование квартиры.
Доверительное управление
По сложившейся практике под доверительным управлением в посуточном бизнесе понимают форму работы с собственником недвижимости, суть которой – работа за процент от выручки либо чистой прибыли. Как правило, документально оформляется как агентский договор или тот же договор субаренды, но с плавающей ставкой аренды.
Ключевое отличие от модели субаренды в том, что предприниматель и собственник выступают как партнеры по бизнесу. При этом подготовкой объекта, ремонтом занимается собственник. Он заинтересован в повышении привлекательности квартиры, поскольку от этого зависит его прибыль.
Предприниматель занимается маркетингом, взаимодействием с гостями и отчитывается о своей работе перед партнером. Размер вознаграждения посуточника может быть от 10 до 50 процентов.
Преимущества этой модели:
- Возможность открыть посуточный бизнес без вложений, получая доход с первого дня работы.
- В случае простоя нет убытков в виде обязательного арендного платежа за квартиру.
- Собственник берет на себя все расходы (или их часть) по «упаковке» квартиры. Он проявляет достаточную гибкость при оборудовании объекта, так как заинтересован в большей прибыли.
Недостатки управления:
- Ниже прибыль бизнеса.
- Новичку сложнее получить объект в управление, так как он пока не может показать собственнику результаты других партнеров.
- На сложившемся рынке меньше собственников, готовых работать по такой схеме.
- Необходимо регулярно отчитываться перед собственником о доходах и расходах, показывать устраивающие его финансовые результаты работы.
Подводя итоги
И та, и другая модель работы с собственниками имеют место. Выбирая формат ведения бизнеса, трезво оценивайте свои возможности. Если вы новичок, предпочитаете стабильность, у вас нет финансовой подушки и простой объекта грозит затянуть вас в долги, несоизмеримые с полученным доходом, стоит внимательно изучить доверительное управление.
Если вы не боитесь рисковать, хотите получить максимальную прибыль, выбирая при этом полную свободу и ответственность за свой бизнес, для вас будет предпочтительнее субаренда.
